รวมขั้นตอนการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง พร้อมวิธีคำนวณค่าโอนที่ควรรู้

การซื้อบ้านหรือคอนโดมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ด้วยราคาที่ถูกกว่าและทำเลที่อาจตรงใจมากกว่า แต่หลายคนมักสับสนกับขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง และค่าใช้จ่ายของบ้านมือสองที่เกี่ยวข้อง บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจทุกขั้นตอนสำคัญ เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและไร้ปัญหา

ทำความรู้จักเรื่องการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง

การโอนบ้านมือสอง คือกระบวนการทางกฎหมายในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากเจ้าของเดิมมาเป็นของคุณ ซึ่งต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านหรือคอนโดนั้นตั้งอยู่ โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาดำเนินการพร้อมกัน กระบวนการนี้ประกอบด้วยการตรวจสอบเอกสาร การชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง (กรณีกู้เงินจากธนาคาร) ซึ่งสำคัญมากที่ต้องเข้าใจทุกขั้นตอนเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

เอกสารที่ใช้ในการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองเป็นไปอย่างราบรื่น เอกสารที่จำเป็นต้องใช้จะแตกต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารของตนเองให้พร้อม เพื่อนำไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน การขาดเอกสารแม้เพียงฉบับเดียวอาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าหรือไม่สามารถดำเนินการได้

1. เอกสารสำหรับบุคคลทั่วไป

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสอง ต้องเตรียมเอกสารดังนี้

• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาที่ลงนามรับรองแล้ว
• ทะเบียนบ้านฉบับจริง พร้อมสำเนาที่ลงนามรับรองแล้ว
• โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ฉบับจริง
• ทะเบียนสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี) พร้อมสำเนา
• หนังสือให้ความยินยอมจากคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
• หนังสือมอบอำนาจ ติดอากรแสตมป์ (กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทน)
• เอกสารการโอนคอนโดมือสอง เพิ่มเติม เช่น หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด

2. เอกสารสำหรับนิติบุคคล

กรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติมจากกรณีบุคคลธรรมดา ดังนี้

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 3 เดือน)
• หนังสือบริคณห์สนธิ
• ข้อบังคับของบริษัท
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (กรณีเป็นบริษัทจำกัดหรือมหาชน)
• รายละเอียดการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน (กรณีเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือสามัญ)
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• ตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจจากกรรมการผู้มีอำนาจ (ถ้ามี)

วิธีการคำนวณค่าโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมือสอง เป็นเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน เพราะมีผลต่องบประมาณที่ต้องเตรียมไว้ ค่าใช้จ่ายหลักๆ ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งแต่ละรายการจะคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) และระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย

กรณีถือครองมาแล้วน้อยกว่า 5 ปี

สำหรับ บ้านมือสอง ที่ผู้ขายถือครองมาแล้วน้อยกว่า 5 ปี ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจะมีดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมิน (ปกติผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบฝ่ายละครึ่ง)
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขาย (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ)
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขาย (ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ)
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ: ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่ามัดจำ ฯลฯ

กรณีถือครองมาแล้วมากกว่า 5 ปี

กรณี บ้านมือสอง ที่ถือครองมานานกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมิน (แบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย)
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขาย (ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ)
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ: เช่นเดียวกับกรณีแรก

ตัวอย่างการคำนวณ บ้านราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,800,000 บาท ผู้ขายถือครองมา 3 ปี

• ค่าธรรมเนียมโอน: 1,800,000 × 2% = 36,000 บาท (ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบฝ่ายละ 18,000 บาท)
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: 2,000,000 × 3.3% = 66,000 บาท (ผู้ขายรับผิดชอบ)
• ค่าอากรแสตมป์: 2,000,000 × 0.5% = 10,000 บาท (ผู้ซื้อรับผิดชอบ)

5 ค่าใช้จ่ายสำคัญในการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระให้แก่หน่วยงานรัฐแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการ โอนบ้านมือสอง ที่ผู้ซื้อควรพิจารณาเพื่อวางแผนทางการเงินให้ครอบคลุม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปตามสถาบันการเงินและลักษณะของทรัพย์สินที่ซื้อขาย มาดูกันว่า 5 ค่าใช้จ่ายสำคัญในการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง มีค่าอะไรบ้าง

1. ค่าประเมินราคา

ก่อนอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบและประเมินมูลค่าของ บ้านมือสอง เพื่อกำหนดวงเงินกู้ที่เหมาะสม โดยค่าประเมินจะอยู่ที่ประมาณ 3,000-5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายนี้มักเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ แต่บางธนาคารอาจยกเว้นให้ภายใต้เงื่อนไขโปรโมชันหรือแคมเปญพิเศษ สำหรับกรณีซื้อด้วยเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้

2. ค่าจดจำนองซื้อบ้านมือสอง

สำหรับผู้ที่ใช้สินเชื่อในการซื้อ บ้านมือสอง จะมีค่าจดจำนองซึ่งคิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ เช่น หากกู้ 2 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 20,000 บาท อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันรัฐบาลมักมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นระยะ ผู้ซื้อควรตรวจสอบมาตรการที่มีผลบังคับใช้ในช่วงเวลาที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์สูงสุดทางการเงิน

3. ค่าประกันบ้านมือสอง

การทำประกันภัยเป็นเงื่อนไขบังคับของธนาคารสำหรับการกู้ซื้อ บ้านมือสอง โดยแบ่งเป็น

• ประกันอัคคีภัย: คุ้มครองโครงสร้างบ้านกรณีเกิดไฟไหม้ เป็นประกันภาคบังคับที่ธนาคารกำหนด เบี้ยประกันประมาณ 0.06-0.1% ของทุนประกัน
• ประกันคุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้าน: ให้ความคุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้านรวมถึงความเสียหายจากภัยธรรมชาติอื่นๆ เป็นประกันภาคสมัครใจ
• ประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน (MRTA): คุ้มครองในกรณีผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวร ทำให้ไม่ต้องผ่อนชำระต่อ เป็นประกันภาคสมัครใจที่ผู้กู้ควรพิจารณาตามความเหมาะสม

4. ค่าขอมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า

เมื่อซื้อ บ้านมือสอง ผู้ซื้อต้องดำเนินการโอนเปลี่ยนชื่อมิเตอร์น้ำและไฟฟ้าจากเจ้าของเดิมมาเป็นชื่อของตน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าโอนมิเตอร์ไฟฟ้า: ประมาณ 100-300 บาท บวกกับค่าประกันการใช้ไฟฟ้าซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ (ประมาณ 1,000-3,000 บาท)
• ค่าโอนมิเตอร์น้ำประปา: ประมาณ 200-500 บาท บวกกับค่าประกันการใช้น้ำประมาณ 1,000 บาท

ในบางกรณี อาจมีค่ามัดจำเพิ่มเติมหากทรัพย์สินอยู่ในโครงการจัดสรรที่มีการบริหารจัดการโดยนิติบุคคล

5. ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

เมื่อดำเนินการโอนบ้านมือสองยังมีค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่

• ค่าคำขอ: 5-20 บาทต่อรายการ
• ค่าพยาน: 10-20 บาทต่อคน
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า: สำหรับบ้านในโครงการจัดสรรหรือคอนโด (ขึ้นอยู่กับนโยบายของนิติบุคคล)
• ค่าทำความสะอาดและซ่อมแซม: กรณีบ้านมือสองที่ต้องการปรับปรุงก่อนเข้าอยู่
• ค่าที่ปรึกษากฎหมาย: กรณีต้องการความช่วยเหลือด้านเอกสารและกระบวนการทางกฎหมาย
• ค่าธรรมเนียมธนาคาร: ค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมและการเปิดวงเงินสินเชื่อ

4 ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองและคอนโดมือสอง

ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองมีความซับซ้อนและต้องดำเนินการอย่างถูกต้องตามลำดับ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง การเข้าใจกระบวนการทั้งหมดจะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจและการโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น โดยสามารถแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. เตรียมค่าใช้จ่าย

ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ บ้านมือสอง ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง โดยปกติค่าธรรมเนียมการโอนจะแบ่งกันคนละครึ่ง ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าอากรแสตมป์และค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ ทั้งนี้ทั้งนั้น สามารถตกลงเจรจาต่อรองกันได้ตามความเหมาะสม นอกจากนี้ ควรเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็กให้พร้อม เนื่องจากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. เตรียมเอกสาร

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นขั้นตอนสำคัญในการโอนบ้านมือสอง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบรายการเอกสารที่จำเป็นตามที่ระบุในหัวข้อ “เอกสารที่ใช้ในการโอน” ก่อนหน้านี้ ให้แน่ใจว่ามีเอกสารครบถ้วนและถูกต้อง รวมถึงเอกสารพิเศษกรณีมีเงื่อนไขเฉพาะ เช่น หนังสือยินยอมของคู่สมรส หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล หรือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการกู้เงินจากธนาคาร การขาดเอกสารแม้เพียงฉบับเดียวอาจทำให้ต้องเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป

3. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อเตรียมเงินและเอกสารพร้อมแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการไปโอนบ้านมือสองที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนย่อยดังนี้

• ยื่นคำขอและเอกสาร: ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาดำเนินการพร้อมกัน ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้อง
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี: เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ จากนั้นจึงออกใบเสร็จรับเงิน
• ลงนามในเอกสาร: ทั้งสองฝ่ายต้องลงนามในสัญญาและเอกสารต่างๆ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์: เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนและบันทึกการเปลี่ยนแปลงในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์

กรณีที่มีการกู้เงินจากธนาคาร ตัวแทนธนาคารจะต้องมาร่วมดำเนินการด้วย เพื่อจดจำนองทรัพย์สินเป็นหลักประกันเงินกู้ทันทีหลังการโอนกรรมสิทธิ์

4. รอเจ้าหน้าที่ดำเนินการ

หลังจากดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะนำโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ไปดำเนินการต่อ ได้แก่

• พิมพ์สลักหลังโฉนด: เจ้าหน้าที่จะพิมพ์รายละเอียดการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง (ถ้ามี) ด้านหลังโฉนด
• ตรวจสอบความถูกต้อง: หลังจากพิมพ์สลักหลังแล้ว จะมีการตรวจสอบความถูกต้องอีกครั้ง
• นายทะเบียนลงนาม: นายทะเบียนจะลงนามรับรองการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง
• รับโฉนด: กรณีไม่มีการจดจำนอง ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดไปเก็บรักษาเอง แต่หากมีการจดจำนอง ธนาคารจะเป็นผู้เก็บ

G H Bank พร้อมสานฝันให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเอง

การโอนบ้านมือสองเป็นเพียงขั้นตอนสุดท้ายของการเป็นเจ้าของบ้าน และการตรวจรับบ้านก็ยังคงเป็นเรื่องสำคัญ แต่ขั้นตอนแรกที่สำคัญคือการได้รับสินเชื่อที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของคุณ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ G H Bank เป็นสถาบันการเงินที่มุ่งมั่นสนับสนุนให้คนไทยทุกระดับมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลายและยืดหยุ่น ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อสำหรับซื้อทรัพย์ บ้านมือสอง

ถ้าคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดใกล้ที่ทำงาน หรือกำลังวางแผนขยายครอบครัว G H Bank พร้อมเคียงข้างคุณในทุกช่วงชีวิต เพื่อสานฝันให้คุณมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในราคาที่จับต้องได้

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000 กด 5