อย่างที่ทราบกันดีว่า ในปี 2563 เป็นปีที่เริ่มต้นการเก็บภาษีที่ดินใหม่ หรือที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 (พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) โดยในครั้งแรกประกาศให้เริ่มจัดเก็บไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 แทน แต่เนื่องจากกฎหมายในพ.ร.บ. ที่กระทรวงมหาดไทย และกระทรวงการคลังรับผิดชอบยังไม่เสร็จเรียบร้อย จึงทำให้กำหนดการเสียภาษีถูกเลื่อนออกไป ทำให้ในปี 2566 ได้มีการลดหย่อนภาษีที่ดินให้ 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ 

แต่ในปี 2567 นี้ กระทรวงมหาดไทยมีแนวทางในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบเต็มอัตรา 100% ไม่มีการลดหย่อน แต่ขยายระยะเวลาการชำระภาษีออกไป ดังนั้น หากคุณเป็นผู้ถือครองที่ดินหรือเข้าข่ายจะต้องเตรียมรับมือหรือจ่ายภาษีอย่างไร รวมถึงมีโอกาสได้รับการลดหย่อนจากอะไรบ้าง ทำความเข้าใจข้อมูลเหล่านี้ได้ในบทความฉบับนี้เลย

ภาษีที่ดินใหม่คืออะไร

เพื่อให้คุณได้ศึกษาและทำความเข้าใจกับข้อมูลได้ง่ายขึ้น อันดับแรกจะต้องเริ่มจากการทำความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับภาษีที่ดินใหม่ เพื่อเตรียมตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ตามมา ด้วยองค์ความรู้พื้นฐาน ดังต่อไปนี้

1. นิยามของภาษีที่ดินใหม่

ภาษีที่ดิน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่ดินใหม่ที่มาแทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดินซึ่งถูกยกเลิกไป โดยผู้ที่เคยเสียภาษีดังกล่าว ตั้งแต่ปี 2563 จะไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้ซ้ำอีก แต่จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนตามพ.ร.บ. ฉบับใหม่

ซึ่งภาษีที่ดินใหม่ ปี 2567 นี้ จะทำการจัดเก็บภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ในครอบครอง โดยจะทำการจัดเก็บเป็นรายปี โดยแบ่งทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้

• ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
• ที่เพื่อการอยู่อาศัย
• ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม 
• ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

2. องค์ประกอบภาษีที่ดินใหม่

สำหรับสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บภาษีที่ดินใหม่ตามพ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้จะมีอยู่ด้วยกัน 3 ส่วนหลักๆ ด้วยกัน คือ

• ฐานภาษี : เป็นจำนวนเงินที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากกรมธนารักษ์ 
• ผู้เสียภาษี : เจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด หรือผู้ครอบครองทรัพย์สินที่ทำประโยชน์ในส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของรัฐ ทั้งนี้ ผู้เสียภาษีต้องเสียภาษีทุกปี และต้องชำระภายในเดือนเมษายนของปีนั้นๆ เหมือนกับการชำระภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดินซึ่งถูกยกเลิกไป (ยกเว้นปี 2567 มีกำหนดการชำระภาษีเต็ม 100% และขยายระยะเวลาออกไปอีก 2 เดือน จากเดิมต้องชำระภายในเดือนเมษายน 2567 ภาษีที่ดินใหม่ ปี 2567 สามารถชำระได้ภายในเดือนมิถุนายน 2567)
• ผู้จัดเก็บภาษี : หน่วยงานผู้รับผิดชอบในการจัดเก็บภาษี ได้แก่ สำนักงานเขตเทศบาล, สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล, สำนักงานเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร และศาลาว่าการเมืองพัทยา

3. ประเมินการเสียภาษีอย่างไร 

การประเมินการเสียภาษีจะคำนวณเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษีและจะปรับตามรอบบัญชีประเมินราคาทุก 4 ปี ผู้ประเมินการเสียภาษีที่ดินใหม่ คือกรมธนารักษ์ โดยคุณสามารถคำนวณหาจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายได้จาก 3 สูตรนี้

1. สูตรคำนวณหาภาษีสำหรับที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

(โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน)

ยกตัวอย่าง 

นาย A ครอบครองที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ในการเกษตรมูลค่า 70 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.01% 

70,000,000 X 0.01/100 = ภาษีที่ต้องจ่าย 7,000 บาท

2. สูตรคำนวณหาภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

(มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

(โดยมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง

ยกตัวอย่าง

นาย B ครอบครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยมูลค่า 50 ล้านบาท และมีมูลค่าสิ่งปลูกสร้างอีก 10 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.03%

(50,000,000 + 10,000,000) X 0.03/100 = ภาษีที่ต้องจ่าย 18,000 บาท

3. สูตรคำนวณหาภาษีสำหรับห้องชุด

มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

ยกตัวอย่าง

นาย C ครอบครองคอนโดมิเนียมมูลค่า 10 ล้านบาท ตามกฎหมายที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ในเงื่อนไขบ้านหลังหลัก มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านแต่ไม่ใช้เจ้าของที่ดิน อัตราภาษีที่จะต้องเสียอยู่ที่ 0.02%

10,000,000 X 0.02/100 = ภาษีที่ต้องจ่าย 2,000 บาท

วัตถุประสงค์ในการเก็บภาษีที่ดินใหม่

ภาษีที่ดินใหม่มีวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บเพื่อแก้ไขปัญหาในด้านการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

1. แก้ปัญหาเรื่องภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน 
2. ลดความเหลื่อมล้ำของความรวยและความจน
3. แก้ปัญหาที่ดินรกร้าง ให้ทำมาใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น
4. เพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
5. ส่งเสริมการมีส่วนร่วมให้ประชาชนตรวจสอบการทำงานของรัฐว่ามีการเก็บภาษีอย่างเป็นธรรมในท้องถิ่น

ใครจำเป็นต้องจ่ายภาษีที่ดินใหม่

บุคคลที่ต้องเสียภาษีที่ดินใหม่ จะต้องเป็นเจ้าของในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคำว่าเจ้าของในที่นี้คือการเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของในโฉนดในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือถ้ามีเจ้าของร่วมกันหลายคน แค่คนใดคนหนึ่งชำระภาษีครบถ้วนก็ถือว่าเรียบร้อยแล้ว ซึ่งรูปแบบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะต้องเสียภาษีที่ดินใหม่นี้จะแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท ได้แก่

ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

เงื่อนไขสำหรับผู้เสียภาษีที่ดินใหม่ กรณีถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เช่น ทำไร่ ทำนา เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นๆ สามารถแบ่งได้ 2 กรณี คือ 1. เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา และ 2. เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคล ดังนี้

1. เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา

2. เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคล

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัย

เงื่อนไขสำหรับผู้เสียภาษีที่ดินใหม่ ในกรณีถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัย สามารถแบ่งได้ 3 กรณี ดังนี้ 

1. บ้านหลังหลัก มีชื่อในทะเบียนบ้านและเป็นเจ้าของที่ดิน

2. บ้านหลังหลัก มีชื่อในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน

3. บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือบ้านที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

เงื่อนไขสำหรับผู้เสียภาษีที่ดินใหม่ กรณีถือครองที่ดินเพื่อการพาณิชย์ หรือการนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้ประโยชน์ในด้านอื่นๆ นอกเหนือจากการทำเกษตร และปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย เช่น ร้านอาหาร สำนักงาน โรงงาน โรงแรม เป็นต้น โดยมีอัตราภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย ดังนี้

 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่า

กรณีปล่อยที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่า จำเป็นต้องเสียภาษีที่ดินใหม่ ในอัตราภาษี ดังนี้

ทั้งนี้ ในกรณีทิ้งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้าง หรือว่างเปล่าไว้ ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพเป็นระยะเวลา 3 ปีติดต่อกัน ปีที่ 4 จำเป็นจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% และจะเรียกเก็บเพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 3%

วิธีการลดหย่อนภาษีที่ดินใหม่

หลายคนเห็นเปอร์เซ็นของอัตราภาษีที่ดินใหม่แล้ว อาจทำให้รู้สึกกังวลว่า จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวนมากในแต่ละปี ยิ่งถ้าเป็นนักลงทุนสายซื้ออสังหาฯ หรือที่ดินที่ซื้อหลักทรัพย์เหล่านี้เก็บไว้เป็นจำนวนมากด้วยแล้ว อาจจะต้องศึกษาและหาวิธีการลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมไว้ ซึ่งบทความนี้ได้หยิบยก 4 เทคนิคที่ช่วยทำให้ลดหย่อนภาษีที่ดินใหม่ได้ ดังต่อไปนี้

1. ทำที่ดินว่างเปล่าที่มีให้กลายเป็นที่ดินเกษตรกรรม 

การมีที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้โดยไม่ได้นำมาทำประโยชน์จะต้องเสียภาษีที่ดินใหม่ในจำนวนที่มากกว่าที่ดินที่นำมาทำเกษตรกรรม ดังนั้นการปล่อยที่ดินให้รกร้างจึงจะเป็นการเสียประโยชน์ในด้านการสร้างรายได้และการได้รับการลดหย่อนภาษี 

ดังนั้น จึงควรพลิกผืนดินว่างเปล่านั้นด้วยการเริ่มต้นทำเป็นที่ดินการเกษตรกรรมแทนการปล่อยไว้ แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับว่าที่ดินผืนนั้นเหมาะที่จะนำมาทำการเกษตรหรือไม่ ถ้าเป็นที่ดินอยู่ในเขตเมืองหรือเขตชุมชนอาจจะต้องหาวิธีการใช้ที่ดินเปล่าด้วยวิธีการอื่นๆ เพื่อสร้างประโยชน์ให้ได้มากยิ่งขึ้นและเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมต่างๆ ด้วย

2. แบ่งแปลงให้เล็กลง

เพราะภาษีที่ดินใหม่จะคิดภาษีเป็นแบบขั้นบันได ทำให้ยิ่งมีพื้นที่ดินเยอะก็ยิ่งเสียภาษีมาก ดังนั้นการแปลงที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ ก็จะช่วยทำให้ราคาประเมินที่ดินถูกลง ส่งผลให้เสียภาษีน้อยลงด้วย

3. โอนบ้านหลังอื่นๆ ให้เป็นชื่อของลูกหลาน

วิธีนี้จะช่วยลดหย่อนภาษีได้เนื่องจากการโอนบ้านเป็นชื่อลูกหลานจะเป็นฐานภาษี ซึ่งเป็นส่วนที่จะได้รับการยกเว้น เนื่องจากลูกหลานจะได้รับสิทธิบ้านหลังแรก ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทไปโดยปริยาย

4. การสร้างบ้าน 

หากมีที่ดินแปลงใหญ่จะทำให้ต้องเสียภาษีในฐานภาษีที่สูง ดังนั้นการสร้างบ้านไว้บนที่ดินเพิ่มเติมก็จะทำให้เสียภาษีที่ดินใหม่น้อยลง เนื่องจากที่ดินนั้นกลายเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยในทันที

ภาษีที่ดินใหม่ต้องชำระเมื่อไหร่

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับความรู้เรื่องภาษีที่ดินใหม่กันได้แล้ว ในปี 2567 กระทรวงมหาดไทยได้ขยายระยะเวลาในการจัดเก็บภาษีออกไปอีก 2 เดือน จึงสรุปกำหนดระยะเวลาคร่าวๆ เพื่อความเข้าใจง่ายได้ ดังนี้

• ภายในเดือนมกราคม 2567 องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นส่งจดหมายแจ้งรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากเดิมเดือนพฤศจิกายน 2566
• ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2567 องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นประกาศราคาประเมิน จากเดิมก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2567
• ภายในเดือนเมษายน 2567 องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีรับทราบ จากเดิมภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2567
• ภายในเดือนมิถุนายน 2567 ผู้เสียภาษีดำเนินการชำระภาษีตามแบบแจ้งประเมิน จากเดิมจะต้องชำระภายในเดือนเมษายน 2567

ทั้งนี้ หากอัตราภาษีที่ต้องเสียเกิน 3,000 บาท ผู้จ่ายภาษีสามารถขอผ่อนจ่ายได้ 3 งวด โดยจะเริ่มชำระงวดที่ 1 ในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 ชำระภายในเดือนกรกฎาคมและสิ้นสุดชำระงวดที่ 3 ภายในเดือนสิงหาคม ปี 2567

ในกรณีที่มีการค้างชำระภาษีที่ดิน องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจะออกหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มียอดค้างภายในเดือนกรกฎาคม 2567 จากเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2567

และองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจะแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้แก่สำนักงานที่ดินภายในเดือนสิงหาคม 2567 จากเดิมภายในเดือนมิถุนายน 2567

สรุป 

หลักการวางแผนภาษีที่ดินใหม่ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด ถ้าหากรู้และเข้าใจวิธีการเสียภาษีที่ถูกต้อง รวมไปถึงขั้นตอนการลดหย่อนภาษีในรูปแบบต่างๆ ก็จะช่วยทำให้ผู้มีที่ดินในครอบครองเตรียมตัวนำที่ดินในครอบครองมาสร้างประโยชน์ได้มากยิ่งขึ้น

แต่การลงทุนพลิกพื้นที่ว่างเปล่าให้เป็นพื้นที่ทำเงินได้นั้นต้องอาศัยการลงทุนและการขอสินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการ ดังนั้น นอกจากการศึกษาข้อกำหนดและวิธีการลดหย่อนภาษีแล้วก็อย่าลืมเตรียมตัวศึกษาหนทางการลงทุนบนที่ดินทำกินทั้งด้านการลงทุนและการจัดการเอาไว้ด้วยเช่นเดียวกัน