ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดอย่างไร

เมื่อวันที่ 13 มีนาคม ที่ผ่านมา ได้มีประกาศบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะเริ่มเก็บภาษีดังกล่าวอย่างเป็นทางการตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป หลายคนอาจเกิดคำถามมากมายตามมาเกี่ยวกับประเด็นนี้ ภาษีที่ดินคืออะไร ใครต้องจ่าย แตกต่างจากภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แล้วจะส่งผลกระทบอะไรตามมาบ้าง 

บทความนี้ได้รวบรวมทุกประเด็นสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแล้ว เพื่อให้คุณศึกษาทำความเข้าใจข้อมูล และเตรียมตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่ตามมา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดิน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่จัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครอบครอง เช่น ที่อยู่อาศัย อาคาร ตึกต่างๆ เป็นต้น การจัดเก็บภาษีที่ดินจะจัดเก็บเป็นรายปี โดยจะคิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ ไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินอื่นๆ ซึ่งยึดมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานในการคำนวณภาษี มีหน่วยงานรับผิดชอบหลายแห่ง ผู้เสียภาษีสามารถชำระได้ตามพื้นที่ของตน ดังนี้

• เทศบาล ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเทศบาล
• อบต. ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล
• กทม ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเขต
• เมืองพัทยา ชำระภาษีที่ดินที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา

ปัจจุบันได้ยกเลิกการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและภาษีบำรุงท้องที่แล้ว เพราะซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อ่านเพิ่มเติม: คู่มือการชำระภาษีท้องถิ่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากอะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของ โดยแบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก คือ

• ที่ดิน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินที่กรมธนารักษ์กำหนด
• สิ่งปลูกสร้าง คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคาร โรงเรือน)
• ห้องชุด คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

ทั้งนี้ ราคาประเมินจะใช้ราคาเดียวกับที่กรมที่ดินใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีราคาประเมินไม่เท่ากัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 แบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ซึ่งแต่ละประเภทมีอัตราภาษีแตกต่างกันไป เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและสอดคล้องกับศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินแต่ละประเภท เจ้าของจึงควรทราบว่าทรัพย์สินของตนอยู่ในประเภทใด

ประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก โดยต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำที่สุด บางกรณีได้รับการยกเว้นภาษีหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น แม้จะยังต่ำกว่าประเภทอื่น

ประเภทที่ 2 ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบธุรกิจ เชิงพาณิชย์ หรือหารายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม คอนโดให้เช่า เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัย โดยเริ่มต้นที่ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สิน สะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้

ประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการเกษตร

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำการเกษตร เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ประมง เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ เสียภาษีในอัตราที่ต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตรกรรม บุคคลธรรมดาได้รับการยกเว้นภาษีหากทรัพย์สินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนนิติบุคคลจะเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

ประเภทที่ 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ หรือทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า จะเสียภาษีในอัตราเดียวกับที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี จนถึงเพดานสูงสุด 3% เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า

ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากบุคคลต่อไปนี้ (*1)

• เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ (บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล)
• ผู้ถือครองเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าที่ดิน)
• ผู้ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง)

หากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถือสิทธิครอบครองตั้งแต่ปีใด ก็ให้รับผิดชอบการชำระภาษีดังกล่าวตั้งแต่ปีนั้น 

อัตราภาษีที่ดินประเมินราคาอย่างไร

โดยทั่วไปแล้ว เจ้าหน้าที่ขององค์กรปกครองที่ดูแลเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินภาษีให้ โดยจะส่งแบบประเมินให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งผู้เสียภาษีต้องชำระให้เรียบร้อยภายในวันที่ 30 เมษายน แบบประเมินภาษีจะมีรายละเอียดของรายการที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

เมื่อคุณต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องจ่ายตามลักษณะประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้งาน กล่าวคือ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีไปใช้ทำมาหากินหรือพักอาศัยอื่นๆ ก็จะจ่ายในอัตราที่ต่างกัน โดยอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินราคาแตกต่างกัน ดังนี้ (*2)

• ใช้เพื่อเกษตรกรรม หากคุณมีที่ดินไว้ปลูกพืช ทำนา ทำไร่ ทำสวน หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างสำหรับเลี้ยงสัตว์ สร้างบ่อเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำกิจการอื่นๆ ตามที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ให้เป็นกิจการเพื่อการเกษตร จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.15% กรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 50 ล้านบาท ขึ้นไป แต่หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองมูลค่าต่ำกว่านั้น จะได้รับการยกเว้นภาษี
• ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากคุณเป็นทั้งเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นเจ้าของเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีที่เสียภาษีนั้น จะได้รับการยกเว้นภาษีกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่ามากกว่านั้น จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.03%
• ใช้ในเชิงพาณิชย์ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองไปใช้เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร เช่น ปล่อยเช่า เป็นต้น จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าการใช้เพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย โดยจะเสียภาษีสูงสุด 1.2%
• ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ หากคุณมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้นำไปใช้สร้างประโยชน์ใดๆ ก็ต้องจ่ายภาษี โดยอัตราภาษีสูงสุดที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 1.2% นอกจากนี้ หากคุณปล่อยทิ้งร้างไว้นาน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกครั้ง ซึ่งอัตราภาษีสูงสุดจะไม่เกิน 3%

วิธีคำนวณภาษีที่ดิน พร้อมตัวอย่าง

การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำได้ไม่ยาก เพียงนำมูลค่าทรัพย์สินคูณด้วยอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ มาดูตัวอย่างการคำนวณแยกตามประเภทกัน

1. ที่ดินเพื่อการเกษตร รวมถึงที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างและที่ดินรกร้าง

คุณสมหมายเป็นบริษัทเกษตร มีที่ดินทำการเกษตรมูลค่า 80 ล้านบาท อัตราภาษีสำหรับนิติบุคคลที่มีทรัพย์สิน 75-100 ล้านบาท คือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 80,000,000 × 0.03% = 24,000 บาท โดยธุรกิจเกษตรกรรมมีอัตราภาษีต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตร

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คุณสมชายมีบ้านพร้อมที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มูลค่ารวม 60 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าที่ดิน 40 ล้านบาท และมูลค่าบ้าน 20 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่ารวมเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราภาษีคือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 60,000,000 × 0.03% = 18,000 บาท

3. ห้องชุด

คุณสมหญิงมีคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลักมูลค่า 8 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงได้รับการยกเว้นภาษี แต่หากคุณสมหญิงมีคอนโดอีกหนึ่งห้องมูลค่า 5 ล้านบาทที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ต้องเสียภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในอัตรา 0.02% คิดเป็น 5,000,000 × 0.02% = 1,000 บาท

ฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น

เมื่อคุณทราบแล้วว่าอัตราภาษีที่คุณต้องจ่ายนั้นคิดเป็นร้อยละเท่าใด ก็จะช่วยให้คำนวณราคาภาษีที่ต้องจ่ายได้ง่ายขึ้น โดยสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้ (*3)

• มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี
• มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อย่างไรก็ตาม มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นนั้น ก็แตกต่างกัน คุณจึงจำเป็นต้องทำความ้เข้าใจเรื่องนี้ควบคู่ไปด้วย โดยฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นมี ดังนี้

• ยกเว้นกรณีทำเพื่อการเกษตร เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้ทำประโยชน์เชิงเกษตรกรรม จะได้สิทธิหักมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท และรับการยกเว้นภาษีนาน 3 ปี
• ยกเว้นกรณีทำเป็นที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่
  • เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’  และครอบครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท
  • เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’ โดยครอบครองเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเริ่มจัดเก็บในต้นปีหน้า (1 ม.ค. 63) ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะต้องจ่ายเป็นรายปี ซึ่งการประเมินอัตราภาษีนี้ขึ้นอยู่กับการใช้งานของพื้นที่นั้นๆ เช่น ใช้เพื่อการเกษตร หรือใช้ในเชิงพาณิชย์ แต่ก็มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น เช่น ไม่ต้องเสียภาษี หากคุณครอบครองบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เพราะกฎหมายได้ยกเว้นให้ 

อ้างอิง

“พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562” (2562, 16 กันยายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก. หน้า 21 – 51

(*1) หน้าที่ 23

(*2) หมวด 5 ฐานภาษี อัตราภาษี และการคำนวณภาษี หน้าที่ 32 – 35

หมวด 6 การประเมินภาษี การชำระภาษี และการคืนภาษี หน้า 35 – 38

(*3) หมวด 7 การลดและการยกเว้นภาษี หน้าที่ 39