เมื่อวันที่ 13 มีนาคม ที่ผ่านมา ได้มีประกาศบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะเริ่มเก็บภาษีดังกล่าวอย่างเป็นทางการตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป หลายคนอาจเกิดคำถามมากมายตามมาเกี่ยวกับประเด็นนี้ ภาษีที่ดินคืออะไร ใครต้องจ่าย แตกต่างจากภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แล้วจะส่งผลกระทบอะไรตามมาบ้าง
บทความนี้ได้รวบรวมทุกประเด็นสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแล้ว เพื่อให้คุณศึกษาทำความเข้าใจข้อมูล และเตรียมตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่ตามมา
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
ภาษีที่ดิน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่จัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครอบครอง เช่น ที่อยู่อาศัย อาคาร ตึกต่างๆ เป็นต้น การจัดเก็บภาษีที่ดินจะจัดเก็บเป็นรายปี โดยจะคิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ ไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินอื่นๆ ซึ่งยึดมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานในการคำนวณภาษี มีหน่วยงานรับผิดชอบหลายแห่ง ผู้เสียภาษีสามารถชำระได้ตามพื้นที่ของตน ดังนี้
- เทศบาล ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเทศบาล
- อบต. ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล
- กทม ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเขต
- เมืองพัทยา ชำระภาษีที่ดินที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
ปัจจุบันได้ยกเลิกการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและภาษีบำรุงท้องที่แล้ว เพราะซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อ่านเพิ่มเติม: คู่มือการชำระภาษีท้องถิ่น
ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากบุคคลต่อไปนี้ (*1)
- เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ (บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล)
- ผู้ถือครองเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าที่ดิน)
- ผู้ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง)
หากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถือสิทธิครอบครองตั้งแต่ปีใด ก็ให้รับผิดชอบการชำระภาษีดังกล่าวตั้งแต่ปีนั้น
อัตราภาษีที่ดินประเมินราคาอย่างไร
โดยทั่วไปแล้ว เจ้าหน้าที่ขององค์กรปกครองที่ดูแลเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินภาษีให้ โดยจะส่งแบบประเมินให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งผู้เสียภาษีต้องชำระให้เรียบร้อยภายในวันที่ 30 เมษายน แบบประเมินภาษีจะมีรายละเอียดของรายการที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ
เมื่อคุณต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องจ่ายตามลักษณะประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้งาน กล่าวคือ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีไปใช้ทำมาหากินหรือพักอาศัยอื่นๆ ก็จะจ่ายในอัตราที่ต่างกัน โดยอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินราคาแตกต่างกัน ดังนี้ (*2)
- ใช้เพื่อเกษตรกรรม หากคุณมีที่ดินไว้ปลูกพืช ทำนา ทำไร่ ทำสวน หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างสำหรับเลี้ยงสัตว์ สร้างบ่อเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำกิจการอื่นๆ ตามที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ให้เป็นกิจการเพื่อการเกษตร จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.15% กรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 50 ล้านบาท ขึ้นไป แต่หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองมูลค่าต่ำกว่านั้น จะได้รับการยกเว้นภาษี
- ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากคุณเป็นทั้งเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นเจ้าของเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีที่เสียภาษีนั้น จะได้รับการยกเว้นภาษีกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่ามากกว่านั้น จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.03%
- ใช้ในเชิงพาณิชย์ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองไปใช้เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร เช่น ปล่อยเช่า เป็นต้น จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าการใช้เพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย โดยจะเสียภาษีสูงสุด 1.2%
- ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ หากคุณมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้นำไปใช้สร้างประโยชน์ใดๆ ก็ต้องจ่ายภาษี โดยอัตราภาษีสูงสุดที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 1.2% นอกจากนี้ หากคุณปล่อยทิ้งร้างไว้นาน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกครั้ง ซึ่งอัตราภาษีสูงสุดจะไม่เกิน 3%
ฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น
เมื่อคุณทราบแล้วว่าอัตราภาษีที่คุณต้องจ่ายนั้นคิดเป็นร้อยละเท่าใด ก็จะช่วยให้คำนวณราคาภาษีที่ต้องจ่ายได้ง่ายขึ้น โดยสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้ (*3)
- มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี
- มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อย่างไรก็ตาม มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นนั้น ก็แตกต่างกัน คุณจึงจำเป็นต้องทำความ้เข้าใจเรื่องนี้ควบคู่ไปด้วย โดยฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นมี ดังนี้
- ยกเว้นกรณีทำเพื่อการเกษตร เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้ทำประโยชน์เชิงเกษตรกรรม จะได้สิทธิหักมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท และรับการยกเว้นภาษีนาน 3 ปี
- ยกเว้นกรณีทำเป็นที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่
- เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’ และครอบครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท
- เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’ โดยครอบครองเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท
สรุป
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเริ่มจัดเก็บในต้นปีหน้า (1 ม.ค. 63) ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะต้องจ่ายเป็นรายปี ซึ่งการประเมินอัตราภาษีนี้ขึ้นอยู่กับการใช้งานของพื้นที่นั้นๆ เช่น ใช้เพื่อการเกษตร หรือใช้ในเชิงพาณิชย์ แต่ก็มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น เช่น ไม่ต้องเสียภาษี หากคุณครอบครองบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เพราะกฎหมายได้ยกเว้นให้
อ้างอิง
(*1) หน้าที่ 23
(*2) หมวด 5 ฐานภาษี อัตราภาษี และการคำนวณภาษี หน้าที่ 32 – 35
หมวด 6 การประเมินภาษี การชำระภาษี และการคืนภาษี หน้า 35 – 38
(*3) หมวด 7 การลดและการยกเว้นภาษี หน้าที่ 39
