ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดอย่างไร

/
/
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดอย่างไร

เมื่อวันที่ 13 มีนาคม ที่ผ่านมา ได้มีประกาศบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะเริ่มเก็บภาษีดังกล่าวอย่างเป็นทางการตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป หลายคนอาจเกิดคำถามมากมายตามมาเกี่ยวกับประเด็นนี้ ภาษีที่ดินคืออะไร ใครต้องจ่าย แตกต่างจากภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แล้วจะส่งผลกระทบอะไรตามมาบ้าง 

บทความนี้ได้รวบรวมทุกประเด็นสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแล้ว เพื่อให้คุณศึกษาทำความเข้าใจข้อมูล และเตรียมตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่ตามมา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดิน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่จัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครอบครอง เช่น ที่อยู่อาศัย อาคาร ตึกต่างๆ เป็นต้น การจัดเก็บภาษีที่ดินจะจัดเก็บเป็นรายปี โดยจะคิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ ไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินอื่นๆ ซึ่งยึดมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานในการคำนวณภาษี มีหน่วยงานรับผิดชอบหลายแห่ง ผู้เสียภาษีสามารถชำระได้ตามพื้นที่ของตน ดังนี้

  • เทศบาล ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเทศบาล
  • อบต. ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล
  • กทม ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเขต
  • เมืองพัทยา ชำระภาษีที่ดินที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา

ปัจจุบันได้ยกเลิกการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและภาษีบำรุงท้องที่แล้ว เพราะซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อ่านเพิ่มเติม: คู่มือการชำระภาษีท้องถิ่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากอะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของ โดยแบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก คือ

  • ที่ดิน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินที่กรมธนารักษ์กำหนด
  • สิ่งปลูกสร้าง คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคาร โรงเรือน)
  • ห้องชุด คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

ทั้งนี้ ราคาประเมินจะใช้ราคาเดียวกับที่กรมที่ดินใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีราคาประเมินไม่เท่ากัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 แบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ซึ่งแต่ละประเภทมีอัตราภาษีแตกต่างกันไป เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและสอดคล้องกับศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินแต่ละประเภท เจ้าของจึงควรทราบว่าทรัพย์สินของตนอยู่ในประเภทใด

ประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก โดยต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำที่สุด บางกรณีได้รับการยกเว้นภาษีหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น แม้จะยังต่ำกว่าประเภทอื่น

ประเภทที่ 2 ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบธุรกิจ เชิงพาณิชย์ หรือหารายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม คอนโดให้เช่า เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัย โดยเริ่มต้นที่ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สิน สะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้

ประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการเกษตร

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำการเกษตร เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ประมง เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ เสียภาษีในอัตราที่ต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตรกรรม บุคคลธรรมดาได้รับการยกเว้นภาษีหากทรัพย์สินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนนิติบุคคลจะเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

ประเภทที่ 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ หรือทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า จะเสียภาษีในอัตราเดียวกับที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี จนถึงเพดานสูงสุด 3% เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า

ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากบุคคลต่อไปนี้ (*1)

  • เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ (บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล)
  • ผู้ถือครองเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าที่ดิน)
  • ผู้ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง)

หากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถือสิทธิครอบครองตั้งแต่ปีใด ก็ให้รับผิดชอบการชำระภาษีดังกล่าวตั้งแต่ปีนั้น 

อัตราภาษีที่ดินประเมินราคาอย่างไร

โดยทั่วไปแล้ว เจ้าหน้าที่ขององค์กรปกครองที่ดูแลเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินภาษีให้ โดยจะส่งแบบประเมินให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งผู้เสียภาษีต้องชำระให้เรียบร้อยภายในวันที่ 30 เมษายน แบบประเมินภาษีจะมีรายละเอียดของรายการที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

รูปภายในบทความ ภาษีที่ดิน

เมื่อคุณต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องจ่ายตามลักษณะประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้งาน กล่าวคือ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีไปใช้ทำมาหากินหรือพักอาศัยอื่นๆ ก็จะจ่ายในอัตราที่ต่างกัน โดยอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินราคาแตกต่างกัน ดังนี้ (*2)

  • ใช้เพื่อเกษตรกรรม หากคุณมีที่ดินไว้ปลูกพืช ทำนา ทำไร่ ทำสวน หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างสำหรับเลี้ยงสัตว์ สร้างบ่อเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำกิจการอื่นๆ ตามที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ให้เป็นกิจการเพื่อการเกษตร จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.15% กรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 50 ล้านบาท ขึ้นไป แต่หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองมูลค่าต่ำกว่านั้น จะได้รับการยกเว้นภาษี
  • ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากคุณเป็นทั้งเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นเจ้าของเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีที่เสียภาษีนั้น จะได้รับการยกเว้นภาษีกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่ามากกว่านั้น จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.03%
  • ใช้ในเชิงพาณิชย์ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองไปใช้เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร เช่น ปล่อยเช่า เป็นต้น จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าการใช้เพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย โดยจะเสียภาษีสูงสุด 1.2%
  • ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ หากคุณมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้นำไปใช้สร้างประโยชน์ใดๆ ก็ต้องจ่ายภาษี โดยอัตราภาษีสูงสุดที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 1.2% นอกจากนี้ หากคุณปล่อยทิ้งร้างไว้นาน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกครั้ง ซึ่งอัตราภาษีสูงสุดจะไม่เกิน 3%

วิธีคำนวณภาษีที่ดิน พร้อมตัวอย่าง

การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำได้ไม่ยาก เพียงนำมูลค่าทรัพย์สินคูณด้วยอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ มาดูตัวอย่างการคำนวณแยกตามประเภทกัน

1. ที่ดินเพื่อการเกษตร รวมถึงที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างและที่ดินรกร้าง

คุณสมหมายเป็นบริษัทเกษตร มีที่ดินทำการเกษตรมูลค่า 80 ล้านบาท อัตราภาษีสำหรับนิติบุคคลที่มีทรัพย์สิน 75-100 ล้านบาท คือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 80,000,000 × 0.03% = 24,000 บาท โดยธุรกิจเกษตรกรรมมีอัตราภาษีต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตร

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คุณสมชายมีบ้านพร้อมที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มูลค่ารวม 60 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าที่ดิน 40 ล้านบาท และมูลค่าบ้าน 20 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่ารวมเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราภาษีคือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 60,000,000 × 0.03% = 18,000 บาท

3. ห้องชุด

คุณสมหญิงมีคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลักมูลค่า 8 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงได้รับการยกเว้นภาษี แต่หากคุณสมหญิงมีคอนโดอีกหนึ่งห้องมูลค่า 5 ล้านบาทที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ต้องเสียภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในอัตรา 0.02% คิดเป็น 5,000,000 × 0.02% = 1,000 บาท

ฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น

เมื่อคุณทราบแล้วว่าอัตราภาษีที่คุณต้องจ่ายนั้นคิดเป็นร้อยละเท่าใด ก็จะช่วยให้คำนวณราคาภาษีที่ต้องจ่ายได้ง่ายขึ้น โดยสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้ (*3)

  • มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี
  • มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อย่างไรก็ตาม มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นนั้น ก็แตกต่างกัน คุณจึงจำเป็นต้องทำความ้เข้าใจเรื่องนี้ควบคู่ไปด้วย โดยฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นมี ดังนี้

  • ยกเว้นกรณีทำเพื่อการเกษตร เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้ทำประโยชน์เชิงเกษตรกรรม จะได้สิทธิหักมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท และรับการยกเว้นภาษีนาน 3 ปี
  • ยกเว้นกรณีทำเป็นที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่
    • เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’  และครอบครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท
    • เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’ โดยครอบครองเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเริ่มจัดเก็บในต้นปีหน้า (1 ม.ค. 63) ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะต้องจ่ายเป็นรายปี ซึ่งการประเมินอัตราภาษีนี้ขึ้นอยู่กับการใช้งานของพื้นที่นั้นๆ เช่น ใช้เพื่อการเกษตร หรือใช้ในเชิงพาณิชย์ แต่ก็มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น เช่น ไม่ต้องเสียภาษี หากคุณครอบครองบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เพราะกฎหมายได้ยกเว้นให้ 

อ้างอิง

“พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562” (2562, 16 กันยายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก. หน้า 21 – 51

(*1) หน้าที่ 23

(*2) หมวด 5 ฐานภาษี อัตราภาษี และการคำนวณภาษี หน้าที่ 32 – 35

หมวด 6 การประเมินภาษี การชำระภาษี และการคืนภาษี หน้า 35 – 38

(*3) หมวด 7 การลดและการยกเว้นภาษี หน้าที่ 39

เรื่องที่เกี่ยวข้อง
-

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณ
อาจสนใจ

เช่าหรือซื้อบ้านดี เปรียบเทียบทุกแง่มุม ข้อดี-ข้อเสีย พร้อมค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจว่าแบบไหนเหมาะกับไลฟ์สไตล์คุณมากที่สุด
เปิดเทียบความแตกต่าง อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง ในเชิงกฎหมาย การจดทะเบียน เงื่อนไขผู้เช่า และการประกอบกิจการ พร้อมข้อมูลสินเชื่อลงทุน
วิธีเช็กรอยร้าวแบบไหนอันตรายหลังแผ่นดินไหว จากรอยแตกเส้นผมที่อันตรายต่ำ จนถึงรอยแตกเฉียงที่ต้องระวังมากที่สุด พร้อมวิธีแจ้งเจ้าหน้าที่และเงินเยียวยา

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน