“ภาษีโรงเรือน” เรื่องง่ายๆ ที่ผู้ประกอบการพลาดบ่อย

การประกอบธุรกิจหนึ่งๆ ต้นทุนไม่ได้มีเพียงวัตถุดิบ ค่าจ้างแรงงาน หรือค่าก่อสร้างเท่านั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการมักจะ “พลาด” ลืมนำมาคิดเป็นต้นทุนของการประกอบธุรกิจจริงๆ ยังมีอีกหลายอย่าง ซึ่งหนึ่งในนั้น คือ ภาษีโรงเรือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเจ้าของห้องเช่า เจ้าของอพาร์ทเม้นท์มือใหม่ …เมื่อเทศกาลเสียภาษีมาทีไร อาจเพิ่งรู้ตัวว่า ขาดทุน!

ไม่ว่าคุณกำลังทำธุรกิจอะไร หรือมีกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินอะไรอยู่ แล้วทรัพย์สินเหล่านั้นเข้าข่ายต้องเสียภาษีหรือไม่ มารู้จักภาษีโรงเรือนกันให้ดีขึ้น และหาคำตอบว่าปีปีหนึ่งคุณต้องเสียภาษีโรงเรือนเท่าไร 

รู้จักภาษีโรงเรือนและที่ดิน:คืออะไร จ่ายเท่าไร ใครต้องจ่ายบ้าง

ภาษีโรงเรือนและที่ดินคืออะไร?

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน คือ เงินที่เก็บจากรายได้หรือรายได้ประเมินจากอาคารพาณิชย์ โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ กับที่ดินที่ติดกับสิ่งปลูกสร้างนั้น ซึ่งเป็นได้ตั้งแต่บ้าน อาคาร ตึกแถว ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม สำนักงาน โรงภาพยนต์ โรงพยาบาล ธนาคาร คลังสินค้า ฯลฯ

และสำหรับสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ นั้น หมายถึง สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างบนที่ดินนั้นอย่างถาวร เช่น สะพาน ท่าเรือ อ่างเก็บน้ำ ฯลฯ ซึ่งสามารถสร้างรายได้ให้กับเจ้าของที่ดินได้ ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เช่น

• ให้เช่า
• ใช้เป็นที่ค้าขาย
• ใช้เป็นคลังสินค้า
• ใช้ประกอบอุตสาหกรรม
• ใช้ประกอบกิจการอื่นๆ เพื่อหารายได้

ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินเท่าไร?

หากคุณมีทรัพย์สินที่เป็นสิ่งปลูกสร้างและใช้ทำประโยชน์เพื่อก่อเกิดรายได้ คุณต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวนถึง 12.5%

เงินจำนวนนี้หากมองในแง่ของธุรกิจ ผู้ประกอบการ แน่นอนว่า สูงมาก เพราะภาษีที่ต้องจ่าย 12.5% นี้ ยังไม่รวมภาษีเงินได้ที่ต้องจ่ายตามปกติแล้ว 

แล้วถ้าใครที่สงสัยว่า ทำไมถึงต้องจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินสูงขนาดนี้ จริงๆ ก็มีข้อเหตุผลที่รัฐบาลต้องเก็บภาษีส่วนนี้อยู่ 2 ข้อด้วยกัน คือ 1) เพื่อนำเงินภาษีมาดูแล ปรับปรุง พัฒนาพื้นที่บริเวณนั้นๆ เช่น ถนน ฟุตบาธ พื้นที่อื่นๆ ของรัฐ ฯลฯ ซึ่งน่าจะเป็นเหตุผลหลัก และ 2) เพื่อลดความเหลื่อมล้ำของรายได้ และป้องกันการกักตุนที่ดิน เพราะการเสียภาษีจะเพิ่มต้นทุนให้กับผู้ประกอบการ

แต่ไม่ว่าอย่างไร เชื่อว่า ในมุมมองผู้ประกอบการก็ยังถือว่าเป็นต้นทุนที่สูง ซึ่งไม่ควรพลาด นำมาคำนวณเป็นต้นทุนทำธุรกิจ โดยเฉพาะเหล่าผู้ประกอบการห้องเช่า หอพัก อพาร์ทเม้นท์

ใครที่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน?

1. เจ้าของทรัพย์สิน
2. เจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าของที่ดิน (กรณีที่เป็นคนละเจ้าของ)

ทั้งนี้ หากเป็นกรณีที่เจ้าของผลักภาระภาษีให้แก่ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย (ระบุในสัญญาเช่า) หรือในกรณีที่ให้ญาติที่ใช้พื้นที่ประกอบกิจการฟรีๆ เป็นผู้จ่าย แต่หากผู้เช่าหรือญาติไม่จ่าย ไม่ว่าอย่างไร ภาระภาษีโรงเรือนก็ยังคงเป็นของเจ้าของสินทรัพย์ 

ถึงตรงนี้ คุณคงรู้แล้วว่าทรัพย์สินของคุณเข้าข่ายต้องจ่ายภาษีหรือไม่ ต่อไปเราจะไปดูวิธีการยื่นจ่ายภาษีส่วนนี้กัน

______

อ่านเพิ่มเติม: สรุป พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จากคลีนิกภาษี กระทรวงการคลังได้

สูตรคำนวณภาษีโรงเรือนและวิธีการยื่นเสียภาษี

การยื่นเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินนั้นไม่ได้มีความซับซ้อนอย่างไร แต่จะมีกระบวนการที่มากกว่าการเสียภาษีเงินได้เล็กน้อย ซึ่งรายละเอียด 5 ข้อต่อไปนี้ จะช่วยให้คุณเข้าใจวิธีการคำนวณและการยื่นภาษีตั้งแต่ต้นจนจบได้ 

1.วิธีคิดค่ารายปี

ค่ารายปี คือ จำนวนค่าเช่าซึ่งทรัพย์สิน ได้แก่ อาคารและสิ่งปลูกสร้าง ควรได้รับในปีหนึ่งๆ 

ดังนั้น หากคุณเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า มีอพาร์ทเม้นท์ ห้องเช่า หอพัก ซึ่งเรียกเก็บค่าเช่าอยู่แล้ว คุณสามารถแจ้งเป็นรายได้ของทรัพย์สินในข้อที่ 4 (ข้างล่าง) ได้ทันที 

ยกตัวอย่างเช่น คุณปล่อยเช่าห้องละ 2,500 บาท/เดือน จำนวน 20 ห้อง ค่ารายปีของคุณจะอยู่ที่ 600,000 บาท (2,500 บาท x 20 ห้อง x 12 เดือน) 

ทั้งนี้ จริงๆ ถ้าค่าเช่า (2,500) สามารถแบ่งเป็น ค่าเช่า ค่าจ้างพนักงาน ค่าบำรุงรักษา ซึ่งเป็นต้นทุนที่ผู้ประกอบการต้องจ่ายอยู่แล้ว เพื่อลดจำนวนค่าเช่าและค่ารายปีลงได้

หรือในกรณีที่ไม่ได้ปล่อยทรัพย์สินให้เช่า ซึ่งอาจจะทำเป็นร้านค้า เป็นสำนักงาน ฯลฯ เมื่อยื่นเรื่อง (ตามข้อ 4) ทางหน่วยงานหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นๆ จะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินค่ารายปี ซึ่งจะประเมินจากลักษณะทรัพย์สิน ขนาด ทำเล ที่ตั้ง และบริการ ที่น่าจะทำให้ได้รับประโยชน์หรือรายได้

2.สูตรคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดิน

จะเห็นได้ว่า ภาษีที่ต้องจ่ายเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูง หากแบ่งค่าเช่าที่เก็บจากผู้เช่าออกเป็นต้นทุนต่างๆ ตามที่กล่าวไปในข้อแรก ค่ารายปีก็จะลดลง ภาษีที่ต้องจ่ายก็จะสมเหตุสมผลตามต้นทุนของผู้ประกอบการจริงๆ

3.เอกสารที่ต้องใช้

หลักฐานที่ต้องเตรียมเพื่อนำมาประกอบการยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษี (ภรด. 2 ) เท่าที่จำเป็น  เช่น 

• สำเนาทะเบียนบ้าน/บัตรประจำตัวประชาชนของผู้เสียภาษี
• สำเนาโฉนดที่ดิน, สัญญาซื้อขายโรงเรือน
• สัญญาเช่าโรงเรือน/ที่ดิน
• ทะเบียนพาณิชย์, ทะเบียนการค้า, ทะเบียนภาษีมู,ค่าเพิ่ม
• ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร
• ใบอนุญาตตั้งหรือประกอบกิจการ
• และอื่นๆ 

อ่านรายละเอียดเอกสารที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม: สรุป พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (หน้า 3)

4.วิธียื่นเรื่องและจ่ายภาษี

อย่างที่ทราบกันดีว่า เทศกาลเสียภาษีนั้น จะอยู่ในช่วงต้นปี ซึ่งเราจะมาเสียภาษีของปีภาษีที่เพิ่งผ่านไป และสำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะทำเรื่องภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี ซึ่งวิธีการจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินนั้น ก็มี 3 ขั้นตอนง่ายๆ ได้แก่

1.ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภรด.2) และยื่นหลักฐานประกอบ ณ สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ หรือหากมีสินทรัพย์อยู่หลายแห่ง สามารถยื่นเสียได้ที่กองรายได้ สำนักงานคลัง ศาลาว่าการกรุงเทพมหานครที่เดียวได้

*กรณีที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน ให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมลงลายมือชื่อในแบบ ภรด. 2 ในฐานะผู้รับประเมินทุกคน หรือจะมอบอำนาจให้คนใดคนหนึ่งก็ได้

2.รอรับใบแจ้งการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภรด.8) จากสำนักงานเขตหรือองค์การปกครองที่ไปยื่นเรื่องเสียภาษีไว้

3.นำใบแจ้งการประเมินฯ ไปชำระภาษีภายใน 30 วัน ที่สำนักงานหรือองค์กรนั้น หรือสามารถชำระผ่านช่องทางธนาคารที่กำหนดได้

5.ค่าปรับและกำหนดโทษ

แน่นอนว่า หากยื่นเรื่อง/จ่ายภาษีเลยกำหนด ก็ต้องมีค่าปรับ เงินเพิ่ม หรือหากมีเจตนาหลีกเลี่ยงภาษีก็ต้องเจอกับบทลงโทษ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

• ค่าปรับหรือเงินเพิ่ม

เมื่อผู้มีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินได้รับแจ้งการประเมิน (ภรด.8) แล้ว ต้องชำระค่าภาษีภายใน 30 วัน มิฉะนั้น จะต้องเสียภาษีเพิ่ม ดังนี้

1. ถ้าชําระไม่เกิน 1 เดือน นับแต่วันพ้นกําหนดให้บวกเพิ่ม 2.5% ของค่าภาษีที่ค้าง
2. ถ้าเกิน 1 เดือน แต่ไม่เกิน 2 เดือน ให้บวกเพิ่ม 5% ของค่าภาษีที่ค้าง
3. ถ้าเกิน 2 เดือน แต่ไม่เกิน 3 เดือน ให้บวกเพิ่ม 7.5% ของค่าภาษีที่ค้าง
4. ถ้าเกิน 3 เดือน แต่ไม่เกิน 4 เดือน ให้บวกเพิ่ม 10% ของค่าภาษีที่ค้าง

• กำหนดโทษ

1. หากไม่แจ้งรายการทรัพย์สินตามความเป็นจริงตามความรู้เห็นของตนให้ครบถ้วน ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองร้อยบาท
2. หากไม่ปฏิบัติตามหมายเรียกของพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่แสดงรายการเพิ่มเติมรายละเอียด ไม่นำหลักฐานมาแสดง หรือไม่ตอบคำถามเจ้าหน้าที่ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าร้อยบาท
3. หากยื่นข้อความเท็จ ให้ถ้อยคำหรือตอบคำถามอันเป็นเท็จ หรือนำพยานหลักฐานเท็จมาแสดงเพื่อหลีกเลี่ยงค่ารายปีตามจริง ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 500 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ 

สรุป

ภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นข้อกำหนดทางกฎหมายที่ผู้ประกอบการทุกคนที่สามารถสร้างรายได้ได้จากอาคารและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องจ่าย ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ หากใครที่จงใจหลีกเลี่ยงจะถูกปรับ ถูกดำเนินคดีได้ 

นอกจากนี้ มีเรื่องที่คุณควรรู้อีกอย่างหนึ่ง คือ หากโรงเรือน ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง อันเป็นทรัพย์สินที่เคยยื่นเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินมาแล้ว แต่ปัจจุบันไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทางหารายได้ดังเดิม ต้องแจ้งแก่สำนักงานเขตและองค์กรปกครอง มิฉะนั้น จะถูกประเมินค่ารายปี และต้องจ่ายภาษีโดยไม่จำเป็น 

…สรุปและย้ำกันอีกทีว่า “ภาษีโรงเรือน” เป็นสิ่งที่ต้องวางแผนและเตรียมตัวจ่ายเมื่อประกอบธุรกิจ เพื่อที่คุณจะได้ไม่เป็นผู้ประกอบการที่ ‘พลาด’ ต้องจ่ายภาษีจำนวนมากแบบไม่คาดคิด ในทุกๆ เดือนกุมภาพันธ์