ไลฟ์สไตล์

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร? ไขข้อสงสัย กู้สร้างบ้านกับ ธอส. ได้ไหม

ที่ดิน ส.ป.ก. คือ พื้นที่รัฐจัดสรรให้เกษตรกรทำกิน โดยไม่มีกรรมสิทธิ์ จึงนำมาค้ำประกันกู้สร้างบ้านกับ ธอส. หรือซื้อขายเปลี่ยนมือไม่ได้เด็ดขาด

เรื่องของที่ดินเป็นเรื่องใกล้ตัวที่หลายคนให้ความสนใจ โดยเฉพาะเมื่อต้องการสร้างบ้านหรือทำการเกษตร แต่เมื่อพูดถึงเอกสารสิทธิ์ทางการเกษตร อาจเกิดความสับสนว่าแท้จริงแล้วที่ดินส.ป.ก. คืออะไร มีความแตกต่างจากโฉนดทั่วไปอย่างไร และหากมีความฝันอยากจะปลูกสร้างที่อยู่อาศัยบนพื้นที่เหล่านี้ จะสามารถนำไปยื่นเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารได้หรือไม่ บทความนี้จะพาเราไปทำความเข้าใจเงื่อนไขและข้อกำหนดต่าง ๆ อย่างละเอียด เพื่อให้การตัดสินใจเรื่องที่ดินเป็นเรื่องง่ายและถูกต้องตามหลักเกณฑ์มากที่สุด

เลือกอ่านหัวข้อที่สนใจ

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร

ส.ป.ก. คือ ชื่อย่อของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีหน้าที่นำที่ดินของรัฐมาจัดสรรให้ประชาชน ดังนั้น ที่ดินส.ป.ก. คือพื้นที่ทำกินที่รัฐมอบหมายให้แก่เกษตรกรผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง เพื่อนำไปใช้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมหาเลี้ยงชีพ รูปแบบการถือครองจึงแตกต่างจากโฉนดทั่วไปอย่างสิ้นเชิง โดยมีเป้าหมายหลักในการกระจายสิทธิ์อย่างเท่าเทียม พร้อมส่งเสริมการพัฒนาอาชีพให้เกษตรกรมีรายได้เลี้ยงครอบครัวและสามารถพึ่งพาตนเองบนผืนดินที่ได้รับจัดสรรได้อย่างยั่งยืนและมั่นคง

สิทธิของผู้ถือครองที่ดิน ส.ป.ก.

ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ได้มีการกำหนดกลุ่มบุคคลและองค์กรที่มีสิทธิ์ได้รับการจัดสรรพื้นที่ดังกล่าวไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้การใช้ประโยชน์ตรงตามวัตถุประสงค์ของรัฐ โดยสามารถแบ่งกลุ่มผู้ได้รับสิทธิ์เข้าทำประโยชน์ออกเป็น 3 ประเภทหลัก ดังรายละเอียดต่อไปนี้

เกษตรกร ครอบคลุมทั้งผู้ที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรมอยู่แล้ว ผู้ยากจน บุตรหลานเกษตรกร หรือผู้ที่เรียนจบด้านการเกษตรและต้องการยึดเป็นอาชีพหลัก โดยจะได้รับจัดสรรพื้นที่ไม่เกิน 50 ไร่ หรือในบางกรณีอาจพิจารณาให้สูงสุดถึง 100 ไร่
สถาบันเกษตรกร รวมถึงกลุ่มสหกรณ์การเกษตรหรือกลุ่มเกษตรกรที่รวมตัวกัน ซึ่งจะได้รับการจัดสรรพื้นที่ในขนาดที่เหมาะสมกับรูปแบบและขนาดของกิจการที่ดำเนินการ
ผู้ประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่อง กลุ่มผู้ทำงานวิจัย แปรรูปผลผลิต หรือสนับสนุนกิจการเกษตรกรรม สามารถได้รับพื้นที่ไม่เกิน 50 ไร่ แต่ต้องผ่านการพิจารณาอนุญาตจากทาง ส.ป.ก. อย่างถูกต้องตามขั้นตอน

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้หรือไม่

หลายคนมักมีข้อสงสัยว่าที่ส.ป.ก. คือพื้นที่ที่สามารถนำมาซื้อขายทำกำไรได้เหมือนที่ดินทั่วไปหรือไม่ คำตอบคือไม่สามารถทำการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นได้ แต่กฎหมายอนุญาตให้ส่งต่อเป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทโดยธรรมเท่านั้น เช่น คู่สมรส บุตร หรือบิดามารดา โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือทายาทผู้รับมรดกจะต้องนำพื้นที่นั้นไปใช้ประโยชน์เพื่อประกอบอาชีพทางด้านเกษตรกรรมอย่างต่อเนื่องตามเจตนารมณ์เดิมของกฎหมาย

ที่ดิน ส.ป.ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม

สำหรับคำถามที่ว่าที่ดิน ส.ป.ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดได้หรือไม่นั้น ปัจจุบันภาครัฐได้มีนโยบายยกระดับเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ให้กลายเป็น “โฉนดเพื่อการเกษตร” หรือที่สังเกตได้จากตราครุฑสีเขียว โดยผู้ที่มีสิทธิ์ยื่นเรื่องขอเปลี่ยนจะต้องเป็นเกษตรกรที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาทำประโยชน์ในเขตพื้นที่ปฏิรูปที่ดินมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี ซึ่งสามารถนับระยะเวลาต่อเนื่องจากบุคคลแรกที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวได้เลย

ข้อจำกัดของที่ดิน ส.ป.ก.

แม้การถือครองเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้จะมอบโอกาสในการทำกิน แต่ก็มาพร้อมกับกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดเพื่อป้องกันการนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เราจึงควรทำความเข้าใจข้อห้ามและข้อจำกัดสำคัญต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจดำเนินการใด ๆ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายที่อาจตามมา

ห้ามจำหน่ายจ่ายโอน ผู้ถือสิทธิ์ไม่สามารถนำพื้นที่ไปซื้อขายหรือเปลี่ยนมือให้แก่บุคคลทั่วไปที่ไม่มีคุณสมบัติตามกฎหมายกำหนด ยกเว้นการตกทอดทางมรดกสู่ทายาท ดังนั้นใครที่กำลังศึกษาภาษีขายที่ดินหรือวิธีซื้อที่ดินเปล่าต้องรู้ว่าที่ดินประเภทนี้ทำไม่ได้
จำกัดการใช้ประโยชน์ ห้ามนำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม หรือกิจกรรมอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับการเกษตรอย่างเด็ดขาด
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ เนื่องจากไม่มีสถานะเป็นโฉนดกรรมสิทธิ์ สถาบันการเงินทั่วไปจึงมักไม่รับเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ปัจจุบันการนำไปต่อยอดทางการเงินจะอยู่ในรูปแบบของการนำพืชผลไปจำนองกับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) หรือสหกรณ์ในพื้นที่

ข้อควรรู้ก่อนซื้อที่ดิน ส.ป.ก.

ในทางปฏิบัตินั้นมักพบการแอบอ้างหรือชักชวนให้เกิดการซื้อขายเปลี่ยนมือพื้นที่เกษตรกรรมเหล่านี้อยู่บ่อยครั้ง ซึ่งถือเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมาย หากเรากำลังมองหาที่ดินสักแปลง จึงมีข้อควรระวังและหลักการพิจารณาเบื้องต้นเพื่อป้องกันไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของการทำธุรกรรมที่เป็นโมฆะ

ตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิให้ชัดเจน

ก่อนตัดสินใจจ่ายเงินสิ่งแรกที่ต้องทำคือการขอดูเอกสารสิทธิ์ตัวจริง ควรศึกษาวิธีดูลักษณะของเอกสาร เช่น สีของตราครุฑ หรือระบุชื่อเอกสารว่าเป็น ส.ป.ก. 4-01 หรือไม่ วิธีดูโฉนดที่ดินอย่างถูกต้องจะช่วยให้เราแยกแยะได้ว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นโฉนด น.ส.4 ที่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย หรือเป็นเพียงสิทธิ์ทำกินที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ หากพบว่าเป็นเอกสารของรัฐ ควรหลีกเลี่ยงการทำธุรกรรมทันที

ศึกษาข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดิน

หากเราเป็นทายาทที่กำลังจะรับโอนสิทธิ์ หรือมีความสนใจเกี่ยวกับพื้นที่เกษตรกรรม ต้องทำความเข้าใจอย่างว่าพื้นที่เหล่านี้ถูกสงวนไว้สำหรับการเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์เท่านั้น หากตั้งใจจะซื้อเพื่อสร้างบ้านพักตากอากาศ เปิดร้านอาหาร หรือทำรีสอร์ทเชิงพาณิชย์ จะถือเป็นการผิดวัตถุประสงค์และมีความเสี่ยงสูงที่จะถูกรัฐเพิกถอนสิทธิ์การครอบครองคืนกลับไปเป็นของหลวงได้ทุกเมื่อ

วางแผนงบประมาณและเตรียมเอกสารก่อนยื่นกู้

หากมั่นใจว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นโฉนดกรรมสิทธิ์ถูกต้องและต้องการกู้เงินธนาคารซื้อที่ดินเพื่อนำมาสร้างบ้าน ควรเริ่มต้นจากการประเมินกำลังผ่อนชำระและเตรียมเอกสารแสดงรายได้ให้พร้อม ทั้งสลิปเงินเดือน สเตทเมนต์ และรายละเอียดแบบแปลนบ้าน ส่วนการเลือกซื้อทรัพย์ทอดตลาดก็เป็นอีกทางเลือกที่ได้ราคาคุ้มค่า ซึ่งควรปรึกษาสถาบันการเงินล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวเรื่องวงเงินสินเชื่อให้พร้อมก่อนดำเนินการ

กู้สินเชื่อที่ดินกับ ธอส.

หากเรามีโฉนดที่ดินเป็นของตนเองและมีความฝันอยากสร้างบ้านเป็นของตนเอง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมสานฝันด้วยสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ที่มาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยสุดพิเศษและระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนาน ช่วยให้เราสามารถวางแผนการเงินได้อย่างสบายใจ ไม่ว่าจะเป็นการกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง หรือกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง ธอส. ก็มีผลิตภัณฑ์ที่ครอบคลุมทุกความต้องการด้านที่อยู่อาศัย

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับที่ดิน ส.ป.ก.

ประเด็นเรื่องเอกสารสิทธิ์ทางการเกษตรมักมาพร้อมกับข้อสงสัยในทางปฏิบัติมากมาย โดยเฉพาะในเรื่องของการนำไปทำธุรกรรมทางการเงินหรือการปลูกสร้างที่อยู่อาศัย เราจึงได้รวบรวมคำถามที่มักพบได้บ่อยมาตอบข้อข้องใจ เพื่อเป็นแนวทางที่ถูกต้องและช่วยให้ทุกคนสามารถวางแผนจัดการทรัพย์สินได้อย่างเหมาะสม

ที่ดิน ส.ป.ก. ใช้ค้ำประกันสินเชื่อบ้านได้หรือไม่?

ตามระเบียบทั่วไปสถาบันการเงินรวมถึง ธอส. จะไม่สามารถรับเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้มาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในรูปแบบโฉนดที่สามารถจดทะเบียนจำนองและบังคับคดีได้ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากต้องการขอกู้เพื่อสร้างบ้าน จะต้องใช้หลักทรัพย์ที่เป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เท่านั้น

กู้สร้างบ้านกับ ธอส. บนที่ดิน ส.ป.ก. ใช้ผู้กู้ร่วมได้หรือไม่?

พื้นที่ประเภทนี้ไม่สามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันจดจำนองกับธนาคารได้ ดังนั้นไม่ว่าจะยื่นกู้เพียงคนเดียว หรือมีการนำบุคคลในครอบครัวเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ ก็จะไม่สามารถดำเนินการขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างอาคารได้เช่นเดียวกัน ผู้กู้จำเป็นต้องจัดหาที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้องตามเงื่อนไขของธนาคารมาใช้เป็นหลักประกันแทน

หากซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ต่อจากผู้อื่น จะมีความเสี่ยงอะไรบ้าง?

การซื้อขายเปลี่ยนมือถือเป็นนิติกรรมที่เป็นโมฆะตั้งแต่ต้น ผู้ซื้อจะไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายใด ๆ ในพื้นที่นั้น และไม่สามารถนำไปออกโฉนดในภายหลังได้ ความเสี่ยงที่ร้ายแรงที่สุดคืออาจถูกภาครัฐตรวจสอบและยึดคืนพื้นที่ทั้งหมดกลับไปเป็นของรัฐ ส่งผลให้เงินที่จ่ายไปสูญเปล่า และอาจมีความผิดทางกฎหมายฐานบุกรุกพื้นที่ของรัฐอีกด้วย

สรุป

ที่ดินทางการเกษตรของรัฐถูกจัดสรรมาเพื่อช่วยเหลือเกษตรกรให้มีพื้นที่ทำกินอย่างยั่งยืน จึงไม่สามารถนำมาซื้อขายหรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อขอสินเชื่อได้ หากเรากำลังมองหาทางเลือกในการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยบนโฉนดกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้การมีบ้านเป็นเรื่องง่าย ด้วยข้อเสนอสินเชื่อบ้านที่ตอบโจทย์ คุ้มค่า และพร้อมดูแลเราในทุกขั้นตอน

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H BANK Call Center : 0-2645-9000

ธอส. เพื่อนคู่คิดเรื่องบ้าน