วิธีดูโฉนดที่ดินพร้อมเทคนิคการตรวจสอบโฉนดที่ดินฉบับจริงด้วยตนเอง

การซื้อขายบ้านและที่ดินนอกจากการคิดดอกเบี้ยบ้านและเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านแล้ว การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์อย่างโฉนดที่ดิน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต หลายคนอาจยังไม่ทราบว่าวิธีดูโฉนดที่ดินฉบับจริงนั้นมีจุดสังเกตใดบ้าง หรือมีขั้นตอนอย่างไร บทความนี้ ธอส. จะมาแนะนำเทคนิคการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินด้วยตนเอง รวมถึงอธิบายประเภทโฉนดที่ดินที่เราควรรู้

ประเภทโฉนดที่ดิน

ก่อนจะไปดูวิธีดูโฉนดที่ดินว่าของจริงหรือปลอมนั้น เราควรทำความเข้าใจก่อนว่าประเภทโฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายรูปแบบ ซึ่งแต่ละประเภทโฉนดก็มีสิทธิในการครอบครองและเงื่อนไขทางกฎหมายที่แตกต่างกัน การเข้าใจความหมายของสีครุฑแต่ละสีจะช่วยให้เราประเมินมูลค่าและทำนิติกรรมได้อย่างถูกต้อง

น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)

น.ส.4 หรือที่เรียกกันว่าโฉนดครุฑแดง ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ที่สุด กรมที่ดินเป็นผู้ออกให้ ผู้ถือครองจึงมีสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่นิยมใช้ในการซื้อขายมากที่สุด การโอนกรรมสิทธิ์ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตาม สิทธิ์นี้อาจสิ้นสุดลงหากถูกครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี โดยความทันสมัยของโฉนดรุ่นนี้ สังเกตได้จากอักษรท้ายรหัส (น.ส.4 ก. ถึง น.ส.4 จ. ที่เป็นปัจจุบัน)

น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)

น.ส.3 ก. หรือโฉนดครุฑเขียว เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งออกให้โดยหน่วยงานราชการและนายอำเภอท้องที่ เพื่อยืนยันสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นตามกฎหมาย เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้มีความชัดเจนเนื่องจากมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้สามารถดำเนินการซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามขั้นตอนปกติ เหมือนกับประเภทโฉนดที่เป็น น.ส.4

น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)

สำหรับ น.ส.3 และ น.S.3 ข. หรือครุฑดำ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน โดย น.ส.3 ออกโดยนายอำเภอ ส่วน น.ส.3 ข. ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน จุดสำคัญคือเอกสารนี้ยังไม่มีการรับรองแน่ชัดและไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้ขอบเขตที่ดินไม่แน่นอน หากต้องการซื้อขายหรือจำนอง จะต้องทำการรังวัดและรอประกาศคัดค้าน 30 วันก่อนจึงจะทำนิติกรรมหรือขอออกโฉนดได้ และสิทธิอาจสิ้นสุดหากถูกครอบครองปรปักษ์เพียง 1 ปี

ส.ป.ก 4-01 (โฉนดครุฑน้ำเงิน)

ส.ป.ก. 4-01 หรือครุฑน้ำเงิน คือหนังสือที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ออกให้เพื่อสิทธิในการเข้าทำประโยชน์ด้านเกษตรกรรมเท่านั้น โดยจำกัดครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ ที่ดิน ประเภทโฉนด นี้ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้บุคคลอื่นได้ (ยกเว้นเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท ซึ่งทายาทก็ต้องใช้ทำเกษตรกรรมต่อ) และไม่สามารถนำไปออกโฉนดอื่นได้ หากไม่ใช้ประโยชน์แล้ว ต้องคืนให้รัฐ

เอกสารการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอื่น ๆ

นอกจากประเภทโฉนดที่ดินหลัก ๆ ที่กล่าวมา ยังมีเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน ซึ่งมีสถานะทางกฎหมายและข้อจำกัดที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน การทำความเข้าใจเอกสารเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อป้องกันความสับสนและปัญหาในการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต

น.ส. (ใบจอง)

น.ส. หรือ ใบจอง เป็นเพียงหนังสือที่รัฐอนุญาตให้ครอบครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์ได้ชั่วคราว โดยมักเปิดให้จับจองเป็นครั้งคราว ผู้ได้รับสิทธิ์มีเงื่อนไขต้องเริ่มทำประโยชน์ใน 6 เดือน และต้องทำเสร็จสิ้นภายใน 3 ปี (ต้องใช้พื้นที่อย่างน้อย 75%) หากทำตามเงื่อนไขครบถ้วน จึงสามารถนำใบจองนี้ไปยื่นขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (เช่น น.ส.3) หรือโฉนดที่ดินได้ในลำดับถัดไป แต่จะติดเงื่อนไขห้ามโอนตามที่กฎหมายกำหนด

ภ.ท.บ. 5 (แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่)

ภ.ท.บ. 5 หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีดอกหญ้า” ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดินจากกรมที่ดินแต่อย่างใด แต่เป็นเพียงหลักฐานการยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ให้กับหน่วยงานท้องถิ่น (อบต.) เท่านั้น แม้จะมีการ “ซื้อขาย” กันอยู่บ้าง แต่เป็นเพียงการโอนสิทธิ์ครอบครอง (โดยไปแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีที่ อบต.) ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นตามกฎหมายแต่อย่างใด

สทก. (สิทธิที่ดินทำกิน)

สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้อนุญาตให้ประชาชนเข้าไปทำกินในเขตป่าไม้ได้เท่านั้น โดยมีเงื่อนไขสำคัญว่าหากปล่อยทิ้งรกร้าง ไม่ทำประโยชน์ติดต่อกันเกิน 2 ปี กรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือนำไปออกโฉนดที่ดินได้ ทำได้เพียงตกทอดเป็นมรดกเพื่อให้ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป

วิธีดูโฉนดที่ดินด้วยตัวเอง

เมื่อเราเข้าใจประเภทโฉนดที่ดินแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือวิธีดูโฉนดที่ดินฉบับจริงว่ามีความน่าเชื่อถือหรือไม่ การตรวจสอบเบื้องต้นด้วยตนเองจะช่วยให้เราสังเกตเห็นความผิดปกติก่อนทำนิติกรรม ซึ่งการดูโฉนดที่ดินนั้นมีจุดสังเกตสำคัญหลายประการที่เราสามารถตรวจสอบได้ทันที

ลายน้ำตราครุฑ

วิธีดูโฉนดที่ดินฉบับจริงที่สำคัญที่สุดคือการส่องดูลายน้ำ เมื่อยกโฉนดขึ้นส่องกับแสงสว่าง เราจะมองเห็นลายน้ำรูปครุฑ ซึ่งไม่สามารถเห็นได้ด้วยตาเปล่าในภาวะปกติ ลายน้ำนี้ต้องมีลักษณะเป็นรูปครุฑในวงกลมขนาดเส้นผ่านศูนย์กลาง 10 ซม. พร้อมมีข้อความ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย” เป็นแนวโค้งตามวงกลม ขนาดความยาว 10.5 ซม.

ขนาดมาตรฐานของเอกสาร

การดูโฉนดที่ดินเบื้องต้นสามารถเริ่มต้นจากการตรวจสอบขนาดและรูปลักษณ์ภายนอกของเอกสาร โดยทั่วไปโฉนดที่ดินที่ออกในปัจจุบันจะมีขนาดมาตรฐานเท่ากันทุกฉบับ คือ กว้าง 24 ซม. และยาว 36 ซม. เราสามารถใช้ไม้บรรทัดหรือตลับเมตรวัดขนาดเพื่อประเมินความน่าเชื่อถือในเบื้องต้นได้ หากขนาดคลาดเคลื่อนไปมากอาจเป็นข้อควรสงสัย

เนื้อกระดาษและการพิมพ์

เนื้อกระดาษของโฉนดจริงจะเป็นสีครีม และเมื่อฉีกดูเนื้อในก็ต้องเป็นสีครีมเช่นกัน จะมีเส้นใยไหมสีฟ้าและสีแดงอมม่วงขนาดเล็ก (0.3-1.5 ซม.) แทรกอยู่ในเนื้อกระดาษ โดยบางส่วนจมและบางส่วนลอย เมื่อพิมพ์สีแดงทับตราครุฑ ลายเส้นสีดำของครุฑต้องยังคมชัด นอกจากนี้ เลขที่แบบพิมพ์ต้องเป็นตัวเลขอารบิกแบบโกธิค (สูง 3/16 นิ้ว) ส่วนเลขปีที่จัดพิมพ์ต้องเป็นเลขไทย

ลายเซ็นและตราประทับ

บริเวณด้านล่างของโฉนดที่ดิน จะต้องมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินกำกับอยู่ โดยทั่วไปมักใช้หมึกสีดำในการลงนาม และมีการประทับตรายางทับลายเซ็นนั้น พร้อมระบุวันที่กำกับไว้ด้านล่าง แม้ว่าโฉนดบางฉบับอาจพบการใช้หมึกสีอื่น เช่น สีน้ำเงิน แต่หากพบเห็นก็ควรใช้เป็นข้อสังเกต และตรวจสอบจุดอื่น ๆ ประกอบกันเพื่อความมั่นใจ

ตราประทับและลายเซ็นของเจ้าพนักงาน

ส่วนนี้เป็นสิ่งยืนยันว่านิติกรรมต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนี้ เช่น การซื้อขาย หรือจำนอง ได้ดำเนินการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว โดยจะปรากฏทั้งลายมือชื่อของเจ้าพนักงานที่ดินผู้ดำเนินการ และตราประทับของสำนักงานที่ดินเขตพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในการดูโฉนดที่ดิน

วิธีดูโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่าน LandsMaps

ปัจจุบันวิธีดูโฉนดที่ดินทำได้สะดวกขึ้นมากผ่านระบบออนไลน์ โดยแอปพลิเคชัน SmartLands ช่วยให้เราตรวจสอบข้อมูลแปลงที่ดินเบื้องต้นได้ เช่น ตำแหน่ง เนื้อที่ รูปแปลง ราคาประเมิน และภาพถ่ายดาวเทียม เพื่ออำนวยความสะดวกทั้งประชาชนและหน่วยงานต่าง ๆ โดยวิธีดูโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่าน LandsMaps ทำได้ดังนี้ 

• ติดตั้งแอปพลิเคชัน SmartLands และเลือกเมนู “LandsMaps”
• กดที่เครื่องหมาย 3 จุดด้านล่าง เลือก “ค้นหาแปลงที่ดิน” (หรือกดไอคอน Search สีแดงด้านบน)
• กรอกข้อมูล จังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด แล้วกดค้นหา
• ระบบจะแสดงข้อมูลสำคัญ เช่น เลขโฉนด เลขที่ดิน ระวาง ตำแหน่งที่ตั้ง เนื้อที่ ราคาประเมิน ค่าพิกัด และข้อมูลสำนักงานที่ดิน

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ

ในการจัดการเรื่องที่ดิน มักมีคำถามที่หลายคนสงสัย โดยเฉพาะเรื่องการดูโฉนดที่ดินและปัญหาที่อาจเกิดขึ้น ธอส. ได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อย พร้อมคำตอบที่ชัดเจน เพื่อไขข้อข้องใจเกี่ยวกับการจัดการเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

หากทำโฉนดที่ดินตัวจริงหาย ต้องทำอย่างไร

กรณีที่เจ้าของที่ดินทำโฉนดฉบับจริงสูญหาย จะต้องดำเนินการขอออกใบแทน ขั้นตอนสำคัญคืออาจต้องมีพยานบุคคลมารับรอง เพื่อยืนยันว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินนั้นจริงและได้ทำโฉนดหายไปจริง พยานจะช่วยยืนยันความน่าเชื่อถือว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้มีหนี้สิน หรือนำที่ดินไปจำนองไว้กับผู้อื่น แล้วมาแจ้งหายเพื่อขอออกโฉนดฉบับใหม่

ที่ดิน ส.ป.ก 4-01 นำไปขายให้บุคคลทั่วไปได้หรือไม่

ที่ดิน ส.ป.ก. นั้นไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้บุคคลทั่วไปได้เลย รวมถึงไม่สามารถนำไปออกโฉนดที่ดินในอนาคต หรือถูกแย่งการครอบครองได้ สิทธิ์ดังกล่าวสามารถเป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทได้เท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าทายาทต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเกษตรกรรมต่อไป หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นต่อการเกษตร หากไม่ประสงค์จะใช้ประโยชน์แล้ว ก็สามารถคืนสิทธิ์นั้นให้แก่รัฐ

ด้านหลังโฉนดที่ดินบ่งบอกอะไรบ้าง

การดูโฉนดที่ดินไม่ได้ดูแค่ด้านหน้า ด้านหลังโฉนดมีความสำคัญมาก เพราะคือส่วน “สารบัญจดทะเบียน” ซึ่งจะบันทึกประวัติการทำนิติกรรมทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น ว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขาย หรือจำนองให้แก่ใครบ้าง นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังใช้พื้นที่ด้านหลังนี้ในการจดแจ้งเงื่อนไขข้อตกลงต่าง ๆ (มักใช้อักษรสีแดง) เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย

สรุป วิธีดูโฉนดที่ดิน

วิธีดูโฉนดที่ดินและการทำความเข้าใจประเภทโฉนดที่ดินเป็นทักษะสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่ดิน การตรวจสอบเบื้องต้นด้วยตนเอง ทั้งลายน้ำ ขนาดกระดาษ และการตรวจสอบออนไลน์ผ่าน LandsMaps จะช่วยเพิ่มความมั่นใจและลดความเสี่ยงได้ โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนจะใช้โฉนดเพื่อยื่นขอสินเชื่อตกแต่งบ้าน 

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000