เมื่อพูดถึงราคาบ้านและที่ดิน เรามักจะได้ยินหลายต่อหลายคนพูดอยู่เสมอว่า “มีแต่เพิ่ม ไม่มีลด” หากมองในภาพรวมก็อาจเป็นเช่นนั้น แต่ถ้าเจาะลึกไปในแต่ละทำเล ประเภทอสังหา ฯ และช่วงเวลา จริง ๆ แล้วราคาบ้านและที่ดินนั้นก็มีความผันผวน ขึ้น-ลง ไม่แตกต่างกับสินค้าประเภทอื่น

ดังนั้นหากคุณมีงบประมาณจำกัด และคิดว่า “ยิ่งรีบซื้อ ยิ่งได้ของถูก” ก็อาจต้องใจเย็นลงสักนิด และคอยติดตามข่าวสารเพื่อหาช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะอาจมีปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาบ้านและที่ดินเกิดขึ้นได้เสมอ อย่างเช่นทั้ง 5 ปัจจัยต่อไปนี้

1. ทำเลที่ตั้ง

ทำเลเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดในการเลือกซื้อบ้านเลยก็ว่าได้ เพราะเราต้องใช้ชีวิตอยู่กับชุมชนและสภาพแวดล้อมรอบ ๆ บ้านไปอีกนาน ทุก ๆ อย่างในรัศมีโครงการจึงมีผลต่อราคาบ้านทั้งสิ้น ทำเลที่ดี (ซึ่งมักมีราคาสูง) ประกอบด้วย 

• การคมนาคมที่สะดวก: อยู่ใกล้ทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า สถานีรถไฟใต้ดิน สนามบิน ฯลฯ  
• แวดล้อมด้วยสถานที่สำคัญ: โรงพยาบาล สถานศึกษา สถานที่ราชการ ฯลฯ
• แหล่งไลฟ์สไตล์ครบครัน: ตลาด ร้านอาหาร ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า ย่านท่องเที่ยว ฯลฯ
• ทำเลดีและปลอดภัย: เป็นพื้นที่ที่ไม่ประสบปัญหาน้ำท่วม ไม่อยู่ใกล้โรงงานอุตสาหกรรม หรือจุดที่มีมลพิษทางอากาศ น้ำและเสียง อยู่ใกล้ชุมชนที่ดี ถนนหนทางไม่เปลี่ยว ฯลฯ

2. ศักยภาพของทำเลในอนาคต

นอกจากลักษณะทำเลในปัจจุบันแล้ว ผู้ซื้ออสังหา ฯ จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลข่าวสาร เพื่อคาดการณ์แนวทางพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตอีกด้วย ว่าทำเลนั้นมีศักยภาพในด้านใด และจะพัฒนาไปในทิศทางไหน 

ยกตัวอย่างเช่น หากเลือกบ้านในกรุงเทพ ฯ ย่านกลางใจเมือง ก็อาจได้ความสะดวกสบายจากการสร้างทางด่วน สถานีรถไฟฟ้าและแหล่งไลฟ์สไตล์ แต่อาจต้องแลกมาด้วยพื้นที่สีเขียวที่ลดลง ราคาบ้านและค่าครองชีพที่สูงขึ้น 

แต่หากเลือกบ้านชานเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่พัฒนาต่อได้เยอะ ก็อาจเป็นไปได้หลายทิศทาง เช่น มีศักยภาพเติบโตเป็นย่านธุรกิจได้ หรือหากมีสภาพแวดล้อมดีก็อาจกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีโครงการบ้านเกิดขึ้นอีกหลายโครงการในอนาคต

3. อัตราเงินเฟ้อ

เงินเฟ้อ หมายถึง ภาวะที่ราคาสินค้าและบริการเพิ่มขึ้น หรือถ้าพิจารณาจากค่าของเงิน เงินเฟ้อ คือ ภาวะที่ค่าเงินลดลง สรุปง่าย ๆ ว่า เงินเฟ้อ คือ ภาวะที่ของแพงขึ้นนั่นเอง 

ยกตัวอย่างเช่น จากเดิม ก๋วยเตี๋ยว 1 ชาม ราคา 30 บาท แต่เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี ด้วยกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น ราคาวัตถุดิบและค่าแรงที่สูงขึ้น ก็อาจทำให้ราคาก๋วยเตี๋ยวปรับเพิ่มขึ้นเป็น 40-45 บาทได้

สภาพเศรษฐกิจ นโยบายรัฐและอัตราเงินเฟ้อ ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการสร้างบ้าน เนื่องจากโดยปกติแล้ว อัตราเงินเฟ้อจะสูงขึ้นทุกปี ค่าวัสดุ ค่าแรงงาน ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาบ้านแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว เว้นเสียแต่ว่าบางโครงการจะเลือกลดคุณภาพบ้านหรือบริการอื่น ๆ ลงเพื่อคงราคาบ้านไว้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้ออสังหา ฯ ต้องเลือกและพิจารณาให้ถี่ถ้วน

4. อุปสงค์และอุปทาน

อุปสงค์ (demand) หมายถึง ความต้องการหรือความสามารถในการซื้อสินค้าและบริการ

อุปทาน (supply) หมายถึง สินค้าหรือบริการที่พร้อมจะขายเพื่อตอบสนองความต้องการซื้อ

ในภาวะที่มีการสร้างบ้านออกมามากเกินไป จนเกินความต้องการของผู้บริโภค ทำให้บ้านขายได้ยากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องใช้โปรโมชันต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ เช่น ฟรีค่าโอน แจกของสมนาคุณ และอาจรวมถึงการลดราคาบ้านด้วย 

ในขณะเดียวกัน หากบ้านในทำเลทองซึ่งมักมีอยู่ไม่กี่โครงการ เป็นที่นิยมของตลาดอย่างมาก ผู้พัฒนาโครงการก็ไม่จำเป็นต้องลดราคาหรือใช้โปรโมชันส่งเสริมการขายมากนัก และในอนาคตโครงการบนทำเลดี ๆ ก็มักจะมีราคาสูงขึ้น ทั้งบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสองซึ่งอาจเป็นบ้านที่ซื้อขายเพื่อเก็งกำไรอยู่แล้ว

5. ปัจจัยอื่น ๆ

นอกเหนือจากทำเล และปัจจัยด้านเศรษฐกิจอย่างอัตราเงินเฟ้อ และอุปสงค์อุปทานแล้ว ก็ยังมีปัจจัยภายนอกที่ยากจะคาดการณ์ได้ แต่เป็นปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม และอาจทำให้เราได้บ้านที่ราคาถูกด้วย เช่น

• มาตรการของรัฐ

มาตรการส่งเสริมธุรกิจอสังหา ฯ ของรัฐ อาจมาในรูปแบบการเพิ่ม/ลดค่าโอน ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ หรือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ซึ่งไม่ได้มีผลต่อราคาบ้านโดยตรง แต่เป็นค่าใช้จ่ายแฝงในการซื้อบ้าน มาตรการเหล่านี้มีออกมาใหม่และเปลี่ยนแปลงเป็นประจำตามนโยบายของรัฐ เราจึงต้องคอยติดตามข่าวสารอยู่เสมอ

• โปรโมชันของโครงการ

อย่างที่กล่าวไว้ข้างต้น โปรโมชันส่งเสริมการขายต่าง ๆ มักจะมาในช่วงที่กำลังซื้อน้อย หรือเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านจึงพอจะคาดการณ์ได้บ้าง หากเราคว้าโปรโมชันดี ๆ ไว้ได้ ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ไม่น้อย 

• เจ้าของเดิมเร่งขาย

บ้านมือสองที่เจ้าของบ้านเดิมกำลังมีปัญหาด้านการเงิน หรือรีบย้ายออกผิดปกติ ก่อนจะตกลงซื้อบ้านประเภทนี้ ต้องพิจารณาให้ดีเสียก่อน เพราะอาจเป็นบ้านที่มีปัญหา แต่ถ้าตัดสินใจอย่างรอบคอบแล้ว คุณอาจจะโชคดี ได้ “ของดีราคาถูก” ก็เป็นได้

สรุป

ถึงแม้เราจะรู้ปัจจัยที่มีผลต่อราคาบ้านครบถ้วน และวิเคราะห์ได้อย่างทะลุปรุโปร่ง แต่ก็จะเห็นได้ว่ามีปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ และอีกหลายเหตุผลในการเลือกซื้อบ้านที่ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องความพอใจส่วนบุคคล เช่น แบบบ้านที่ถูกใจ แบรนด์บ้านที่น่าเชื่อถือ ความต้องการของครอบครัว ฯลฯ ราคาจึงไม่ใช่ทุกอย่างในการเลือกซื้อบ้านของคุณ

นอกจากนี้ การจะลดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านก็ไม่ได้มีแค่เรื่องราคาของตัวบ้านอย่างเดียว แต่ยังต้องคำนึงเรื่องการกู้สินเชื่ออีกด้วยเพราะหากเราเลือกสินเชื่อได้เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นวงเงินที่สูง ดอกเบี้ยต่ำ และระยะเวลาผ่อนยาวนาน ก็จะช่วยให้การผ่อนบ้านไม่ใช่เรื่องน่ากังวลอย่างที่คิด สินเชื่อของ ธอส. เองก็มีหลากหลายแบบให้เลือก เพื่อให้ลงตัวกับชีวิตและงบประมาณของคุณมากที่สุด ลองเข้าไปเช็กความพร้อมของคุณในการกู้สินเชื่ออสังหาฯ กันก่อนได้เลย