วิธีเช็กแนวเวนคืนที่ดิน ต้องดูแผนที่ตรงไหน ติดต่อหน่วยงานไหนบ้าง

การตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังถือเป็นเป้าหมายและโปรเจกต์ใหญ่ในชีวิต แต่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ความสวยงามของตัวบ้านหรือทำเลที่ดูสมบูรณ์แบบอาจมีกับดักซ่อนอยู่ นั่นคือความเสี่ยงในการถูกรื้อถอนจากโครงการของรัฐ หากไม่อยากให้บ้านในฝันกลายเป็นปัญหาใหญ่ในอนาคต การตรวจเช็กข้อมูลให้ชัวร์ก่อนจ่ายเงินจึงเป็นสิ่งสำคัญ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้รวบรวมวิธีเช็กแนวเวนคืนที่ดินง่าย ๆ มาให้แล้ว เพื่อให้ผู้ที่กำลังมองหาบ้านสามารถนำไปใช้ตรวจสอบและตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยที่สุด

การเวนคืนที่ดินคืออะไร?

การเวนคืนที่ดิน คือ กระบวนการที่ภาครัฐใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อบังคับซื้อที่ดินจากเอกชน หรือประชาชน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำพื้นที่ดังกล่าวไปใช้ในกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น การตัดถนนเส้นใหม่ การสร้างทางด่วนพิเศษ หรือการสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า หากบ้าน หรือที่ดินที่คุณซื้อตั้งอยู่ในแนวเขตเหล่านี้ ในอนาคตจะต้องส่งมอบพื้นที่คืนให้กับรัฐและรับเงินค่าทดแทน ซึ่งบางครั้งเงินชดเชยที่ได้อาจไม่ครอบคลุมกับราคาตลาดที่ซื้อมาจริง หรือไม่คุ้มค่ากับมูลค่าทางจิตใจและการตกแต่งที่สูญเสียไป แต่ทั้งนี้ การประเมินค่าทดแทนต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการก าหนดราคาค่าทดแทน

วิธีเช็กแนวเวนคืนที่ดิน

ก่อนจะตกลงปลงใจวางเงินจองหรือเซ็นสัญญาซื้อขาย แนะนำให้ทำการตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินเพื่อลดความเสี่ยง ซึ่งในปัจจุบันมีเทคโนโลยีที่ช่วยให้เราสามารถสแกนหาข้อมูลเบื้องต้นได้ง่าย ๆ ผ่านช่องทางออนไลน์ดังนี้

ตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ ThaiValuer (ฟีเจอร์ Google Terrain)

เว็บไซต์ ThaiValuer เป็นเครื่องมือที่ใช้งานง่ายและเห็นภาพได้ชัดเจน เพียงเข้าไปที่เว็บไซต์แล้วเลือกเมนู “Google Terrain” จากนั้นไปที่หัวข้อ “ข้อจำกัด/กฎหมาย/คมนาคม” แล้วคลิกเลือก “แนวเวนคืน” หากปรากฏแถบเส้นสีเหลืองพาดผ่านแปลงที่ดินหรือโครงการหมู่บ้านที่กำลังสนใจ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนเลยว่าพื้นที่นั้นมีความสุ่มเสี่ยงสูงที่จะอยู่ในเขตเวนคืน

ตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ Feasy (ดูภาพรวมแผนพัฒนาเมือง)

อีกหนึ่งแพลตฟอร์มที่น่าสนใจคือเว็บไซต์ Feasy ซึ่งรวบรวมข้อมูลแนวเวนคืนครอบคลุมพื้นที่สำคัญถึง 18 จังหวัด ทั้งกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เครื่องมือนี้จะช่วยให้เห็นภาพรวมของขอบเขตแนวเวนคืนบนแผนที่ออนไลน์ได้อย่างรวดเร็ว พร้อมทั้งมีลิงก์เชื่อมโยงไปยังเอกสารราชการที่ประกาศใช้แนวเวนคืนนั้น ๆ เพื่อให้อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้อย่างเจาะลึก

ตรวจสอบราคาประเมินกับกรมธนารักษ์และกรมที่ดิน

นอกจากการดูแผนที่แล้ว ควรนำเลขที่โฉนดไปเช็กราคาประเมินที่ดินกับระบบของกรมธนารักษ์และกรมที่ดินควบคู่ไปด้วย เพื่อประเมินว่าหากเกิดแจ็กพอตถูกเวนคืนขึ้นมาจริง ๆ มูลค่าเบื้องต้นที่รัฐอาจใช้เป็นเกณฑ์ในการชดเชยนั้น แตกต่างจากราคาซื้อขายจริงในตลาดมากน้อยแค่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลชั่งน้ำหนักถึงความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจลงทุน

เช็กลิสต์เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมก่อนไปตรวจสอบข้อมูล

หากเช็กข้อมูลออนไลน์แล้วพบความเสี่ยง หรือต้องการความมั่นใจแบบ 100% ควรเดินทางไปตรวจสอบกับหน่วยงานเจ้าของโครงการโดยตรง เช่น สำนักการโยธา กทม. กรมทางหลวง หรือการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) โดยเตรียมเอกสารสำคัญให้พร้อม ดังนี้

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น
• แผนที่สังเขปแสดงตำแหน่งที่ดินที่ต้องการตรวจสอบอย่างชัดเจน
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ยื่นคำร้อง
• หนังสือมอบอำนาจ พร้อมติดอากรแสตมป์ (ในกรณีที่เจ้าของไม่ได้เดินทางไปติดต่อด้วยตนเอง)

เคล็ดลับกู้ซื้อบ้านจาก G H Bank

การซื้อบ้านคือการผูกพันระยะยาว นอกจากจะต้องตรวจสอบทำเลและแนวเวนคืนให้รอบคอบแล้ว ความพร้อมทางการเงินก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ธอส. แนะนำให้ผู้กู้ประเมินภาระหนี้สินต่อเดือนของตนเอง โดยไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้สุทธิ เพื่อรักษาความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว รวมถึงการรักษาประวัติเครดิตให้ปกติ และเตรียมเอกสารแสดงรายได้ให้ชัดเจน เมื่อมั่นใจในทำเลที่ตั้งแล้ว การเลือกผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและคงที่ในช่วงปีแรก จะช่วยให้บริหารจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพและทำให้การมีบ้านเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น

ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจซื้อบ้านโครงการใหม่ หรือกำลังเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านมือสอง เมื่อมั่นใจในทำเลที่ตั้งว่าปลอดภัยจากแนวเวนคืนแล้ว การเลือกผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่ตอบโจทย์ อย่างสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยบ้านมือสองต่ำและคงที่ในช่วงปีแรก จะช่วยให้คุณบริหารจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และทำให้การมีบ้านในฝันเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับแนวเวนคืนที่ดิน

เรื่องของการเวนคืนมักมาพร้อมกับความกังวลใจ ลองมาดูคำถามที่หลายคนมักสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้านและแนวเวนคืน เพื่อทำความเข้าใจสิทธิและข้อกฎหมายเบื้องต้น

ทำไมต้องเช็กแนวเวนคืนที่ดินก่อนซื้อบ้าน?

เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการสูญเสียที่อยู่อาศัยในอนาคต หากซื้อบ้านที่อยู่ในแนวเวนคืน ท้ายที่สุดจะต้องย้ายออกและคืนพื้นที่ให้รัฐ ซึ่งเงินค่าทดแทนที่ได้รับอาจไม่ครอบคลุมกับวงเงินกู้ หรือไม่เท่ากับราคาบ้านที่ซื้อมาในราคาตลาด

หากถูกเวนคืนที่ดิน รัฐจะจ่ายค่าชดเชยให้อย่างไร?

รัฐจะพิจารณาเงินค่าทดแทนโดยคำนึงถึงความเป็นธรรม ทั้งจากราคาตลาด ราคาประเมิน สภาพทำเล และวัตถุประสงค์การใช้งาน เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมที่สุดในขณะนั้น นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินยังได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์จากการโอนที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนด้วย

หากได้รับเงินค่าทดแทนน้อยกว่าราคาบ้านที่ซื้อมา สามารถทำอะไรได้บ้าง?

เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้กำกับดูแลโครงการภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งค่าทดแทน หากผลการอุทธรณ์ยังไม่เป็นที่พอใจ สามารถนำคดีไปฟ้องต่อศาลปกครองได้ภายใน 1 ปี โดยระหว่างนั้นสามารถรับเงินค่าทดแทนที่รัฐเสนอไว้ก่อนได้ เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนเบื้องต้น โดยไม่ถือเป็นการตัดสิทธิในการเรียกร้องเพิ่มเติม

สรุป

การเสียเวลาเช็กแนวเวนคืนที่ดินเพียงเล็กน้อยก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คือเกราะป้องกันชั้นดีที่จะช่วยปกป้องทรัพย์สินและอนาคตของคุณให้พ้นจากความเสี่ยงในการถูกรื้อถอน การใช้เครื่องมือออนไลน์และการตรวจสอบข้อมูลกับหน่วยงานราชการอย่างละเอียด จะช่วยให้คุณได้ครอบครองบ้านในฝันได้อย่างสบายใจไร้กังวล

เมื่อตรวจสอบทำเลจนมั่นใจและพบเจอที่อยู่อาศัยที่ถูกใจแล้ว ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการเติมเต็มความฝันของคุณ ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อคนมีบ้านที่หลากหลาย อัตราดอกเบี้ยเป็นมิตร และเงื่อนไขที่ผ่อนปรน เพื่อสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านเป็นของตนเองได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000

สนใจขอสินเชื่อบ้าน ธอส. ได้ผ่านช่องทางบริการดังนี้

• ยื่นขอสินเชื่อบ้านด้วยตนเองผ่าน GHB ALL GEN : https://bit.ly/42bftBa
• ให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารติดต่อกลับเพื่อแนะนำสินเชื่อบ้าน : https://bit.ly/3ZfPKXv
• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBank

สามารถศึกษาผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th