ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินต่างกันยังไง ก่อนตั้งราคาต้องรู้อะไรบ้าง

/
/
ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินต่างกันยังไง ก่อนตั้งราคาต้องรู้อะไรบ้าง

การซื้อขายที่ดิน นับว่าเป็นการลงทุนครั้งสำคัญและมีเรื่องเกี่ยวข้องกับเงินเป็นจำนวนมาก การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างระหว่างราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน หรือราคาประเมินที่ดินกับราคาขายจริง รวมถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการกำหนดราคา จึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับราคาที่ดินประเภทต่าง ๆ และให้ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการตั้งราคาขายที่ดินอย่างเหมาะสม

ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินต่างกันยังไง

ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินต่างกันยังไง

เมื่อพูดถึงราคาที่ดิน เรามักจะได้ยินคำว่า “ราคาขาย” และ “ราคาประเมิน” กันอยู่เป็นประจำ โดยทั้งสองคำนี้มีความหมายที่แตกต่างกัน มาดูกันว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินแตกต่างกันอย่างไร

ราคาขายที่ดินคืออะไร

ราคาขายที่ดิน คือมูลค่าที่เจ้าของที่ดินตั้งขึ้นเพื่อเสนอขายในตลาด หรือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันในการทำธุรกรรมซื้อขายจริง โดยที่ราคานี้มักสะท้อนถึงสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ความต้องการของผู้ซื้อ และปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการพัฒนา และสภาพแวดล้อมโดยรอบ

ราคาประเมินคืออะไร

ในทางตรงกันข้าม ราคาประเมิน หรือที่เรียกอย่างเป็นทางการว่า “ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน” เป็นราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีไว้เพื่อสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่?

เรียกได้ว่าเป็นคำถามที่หลายคนสงสัย แต่ในความจริงเป็นแล้วไม่มีคำตอบตายตัวว่าราคาขายที่ดินควรสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่ เนื่องจากขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น พื้นที่ย่านธุรกิจ ราคาขายที่ดินอาจสูงกว่าราคาประเมิน 100-300% หรือมากกว่า โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างสีลม ราคาประเมินอาจอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาขายจริงอาจสูงถึง 2-3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือมากกว่า

ส่วนพื้นที่ชานเมืองหรือย่านที่อยู่อาศัย ราคาขายอาจสูงกว่าราคาประเมิน 50-150% ขึ้นอยู่กับความเจริญของพื้นที่ หรือพื้นที่ชนบทที่ใช้ทำเกษตรกรรม ราคาขายอาจสูงกว่าราคาประเมิน 20-100% ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการพัฒนา ผู้ที่สนใจซื้อหรือขายที่ดินควรศึกษาข้อมูลตลาดในพื้นที่นั้น ๆ อย่างละเอียด อาจพิจารณาจากราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงในบริเวณใกล้เคียง แนวโน้มการพัฒนาในอนาคต และปัจจัยอื่น ๆ ที่อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน

ราคากลางที่ดินคืออะไร?

นอกจากคำว่า การตั้งราคาขายที่ดินจากราคาประเมินแล้ว ยังมีอีกหนึ่งคำที่มักได้ยินเมื่อพูดถึงราคาที่ดิน นั่นก็คือ “ราคากลางที่ดิน” ซึ่งมีความสำคัญในการเป็นตัวกลางระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด

ราคากลางที่ดิน คือราคาอ้างอิงที่ใช้เป็นมาตรฐานในการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ ซึ่งราคานี้จะแตกต่างจากราคาประเมินของทางราชการและราคาตลาด โดยคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และศักยภาพในการพัฒนา ราคากลางที่ดินมีความสำคัญในแง่ของการให้ข้อมูลที่เป็นกลางและสมเหตุสมผลมากกว่าราคาประเมินของทางราชการ

การกำหนดราคากลางที่ดินมักดำเนินการโดยหน่วยงานหรือองค์กรที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ข้อมูลการซื้อขายจริงในพื้นที่ ร่วมกับการวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดิน

ราคากลางที่ดินมีประโยชน์อย่างมากต่อผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากให้ข้อมูลที่น่าเชื่อถือและสามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการเจรจาต่อรองราคาได้ นอกจากนี้ ยังเป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ

ประเมินราคาที่ดินเสียกี่บาท? มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

การประเมินราคาที่ดินอย่างเป็นทางการมักดำเนินการโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต โดยค่าใช้จ่ายในการประเมินจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ขนาดของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง และความซับซ้อนของการประเมิน

ปกติแล้วค่าบริการประเมินราคาที่ดินเริ่มต้นประมาณ 3,000 – 5,000 บาทสำหรับที่ดินขนาดเล็ก และสูงขึ้นตามขนาดและความซับซ้อนของที่ดิน สำหรับที่ดินขนาดใหญ่หรือมีลักษณะพิเศษ ค่าบริการอาจสูงถึงหลักหมื่นหรือหลักแสน

นอกจากนี้ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าเดินทางของผู้ประเมิน โดยเฉพาะหากที่ดินอยู่ในพื้นที่ห่างไกล ค่าจัดทำรายงานการประเมิน และค่าธรรมเนียมการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อมูลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งต้องคำนึงถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) อีก 7% จากค่าบริการทั้งหมด

ปัจจัยที่ต้องรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

ปัจจัยที่ต้องรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

การตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมเป็นสิ่งที่ต้องอาศัยการพิจารณาปัจจัยในหลายด้าน ไม่เพียงแต่จะต้องคำนึงถึงราคาประเมินและราคาตลาดเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยสำคัญอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ขายสามารถกำหนดราคาที่สมเหตุสมผล มาดูกันว่าปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนตั้งราคาขายที่ดินมีอะไรบ้าง

1. ศักยภาพของทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ทำเลที่ตั้งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน โดยต้องพิจารณาในการเข้าถึงที่ดินได้ง่าย มีถนนตัดผ่าน หรืออยู่ใกล้ระบบขนส่ง รวมถึงใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดิน ส่วนแนวโน้มการพัฒนาในอนาคตก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ หากมีโครงการพัฒนาขนาดใหญ่กำลังจะเกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง เช่น การสร้างสนามบินใหม่ หรือการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า อาจส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

2. ลักษณะที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพของที่ดินมีผลต่อการกำหนดราคา ควรพิจารณาขนาดและรูปร่างของที่ดิน หากที่ดินมีขนาดใหญ่หรือมีรูปร่างที่เหมาะสมกับการพัฒนามักมีราคาสูงกว่า นอกจากนี้ ที่ดินหน้ากว้างติดถนนก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มีราคาสูงกว่าที่ดินที่มีลักษณะเป็นซอยลึก

3. ข้อกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน

กฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ มีผลต่อเรื่องการตั้งราคาที่ดิน ซึ่งกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ที่ดินในเขตพาณิชยกรรมมักมีราคาสูงกว่าที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) และความสูงอาคารที่อนุญาตก็มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาและราคาที่ดิน

สรุปราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน

สินเชื่อบ้าน

ท้ายที่สุด การเข้าใจความแตกต่างระหว่างราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน (โดยกรมธนารักษ์หรือผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต) และปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคา จะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถทำธุรกรรมได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจซื้อหรือขายที่ดินควรอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนในระยะยาว

สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000

เรื่องที่เกี่ยวข้อง
-

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณ
อาจสนใจ

รวม 15 คอนโดติด BTS 2568 ทำเลดี คุณภาพเยี่ยม พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เริ่มต้น 2 ล้านบาท ใกล้รถไฟฟ้าเพียง 0-200 เมตร
แนะนำ 4 เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนรีโนเวทคอนโดเก่า พร้อม 5 เทคนิคการตกแต่งให้ดูกว้าง เพื่อการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบ
ลงทุนโซลาร์เซลล์คุ้มค่าจริงหรือ? มาดูว่าโซลาร์เซลล์ช่วยแก้ปัญหาอะไรบ้าง และจะช่วยประหยัดค่าไฟได้เท่าไหร่

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน