การซื้อขายที่ดิน นับว่าเป็นการลงทุนครั้งสำคัญและมีเรื่องเกี่ยวข้องกับเงินเป็นจำนวนมาก การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างระหว่างราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน หรือราคาประเมินที่ดินกับราคาขายจริง รวมถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการกำหนดราคา จึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับราคาที่ดินประเภทต่าง ๆ และให้ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการตั้งราคาขายที่ดินอย่างเหมาะสม
ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินต่างกันยังไง

เมื่อพูดถึงราคาที่ดิน เรามักจะได้ยินคำว่า “ราคาขาย” และ “ราคาประเมิน” กันอยู่เป็นประจำ โดยทั้งสองคำนี้มีความหมายที่แตกต่างกัน มาดูกันว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายที่ดินกับราคาประเมินแตกต่างกันอย่างไร
ราคาขายที่ดินคืออะไร
ราคาขายที่ดิน คือมูลค่าที่เจ้าของที่ดินตั้งขึ้นเพื่อเสนอขายในตลาด หรือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันในการทำธุรกรรมซื้อขายจริง โดยที่ราคานี้มักสะท้อนถึงสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ความต้องการของผู้ซื้อ และปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการพัฒนา และสภาพแวดล้อมโดยรอบ
ราคาประเมินคืออะไร
ในทางตรงกันข้าม ราคาประเมิน หรือที่เรียกอย่างเป็นทางการว่า “ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน” เป็นราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีไว้เพื่อสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน
ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่?
เรียกได้ว่าเป็นคำถามที่หลายคนสงสัย แต่ในความจริงเป็นแล้วไม่มีคำตอบตายตัวว่าราคาขายที่ดินควรสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่ เนื่องจากขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น พื้นที่ย่านธุรกิจ ราคาขายที่ดินอาจสูงกว่าราคาประเมิน 100-300% หรือมากกว่า โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างสีลม ราคาประเมินอาจอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาขายจริงอาจสูงถึง 2-3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือมากกว่า
ส่วนพื้นที่ชานเมืองหรือย่านที่อยู่อาศัย ราคาขายอาจสูงกว่าราคาประเมิน 50-150% ขึ้นอยู่กับความเจริญของพื้นที่ หรือพื้นที่ชนบทที่ใช้ทำเกษตรกรรม ราคาขายอาจสูงกว่าราคาประเมิน 20-100% ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการพัฒนา ผู้ที่สนใจซื้อหรือขายที่ดินควรศึกษาข้อมูลตลาดในพื้นที่นั้น ๆ อย่างละเอียด อาจพิจารณาจากราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงในบริเวณใกล้เคียง แนวโน้มการพัฒนาในอนาคต และปัจจัยอื่น ๆ ที่อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน
ราคากลางที่ดินคืออะไร?
นอกจากคำว่า การตั้งราคาขายที่ดินจากราคาประเมินแล้ว ยังมีอีกหนึ่งคำที่มักได้ยินเมื่อพูดถึงราคาที่ดิน นั่นก็คือ “ราคากลางที่ดิน” ซึ่งมีความสำคัญในการเป็นตัวกลางระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด
ราคากลางที่ดิน คือราคาอ้างอิงที่ใช้เป็นมาตรฐานในการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ ซึ่งราคานี้จะแตกต่างจากราคาประเมินของทางราชการและราคาตลาด โดยคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และศักยภาพในการพัฒนา ราคากลางที่ดินมีความสำคัญในแง่ของการให้ข้อมูลที่เป็นกลางและสมเหตุสมผลมากกว่าราคาประเมินของทางราชการ
การกำหนดราคากลางที่ดินมักดำเนินการโดยหน่วยงานหรือองค์กรที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ข้อมูลการซื้อขายจริงในพื้นที่ ร่วมกับการวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดิน
ราคากลางที่ดินมีประโยชน์อย่างมากต่อผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากให้ข้อมูลที่น่าเชื่อถือและสามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการเจรจาต่อรองราคาได้ นอกจากนี้ ยังเป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
ประเมินราคาที่ดินเสียกี่บาท? มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
การประเมินราคาที่ดินอย่างเป็นทางการมักดำเนินการโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต โดยค่าใช้จ่ายในการประเมินจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ขนาดของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง และความซับซ้อนของการประเมิน
ปกติแล้วค่าบริการประเมินราคาที่ดินเริ่มต้นประมาณ 3,000 – 5,000 บาทสำหรับที่ดินขนาดเล็ก และสูงขึ้นตามขนาดและความซับซ้อนของที่ดิน สำหรับที่ดินขนาดใหญ่หรือมีลักษณะพิเศษ ค่าบริการอาจสูงถึงหลักหมื่นหรือหลักแสน
นอกจากนี้ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าเดินทางของผู้ประเมิน โดยเฉพาะหากที่ดินอยู่ในพื้นที่ห่างไกล ค่าจัดทำรายงานการประเมิน และค่าธรรมเนียมการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อมูลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งต้องคำนึงถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) อีก 7% จากค่าบริการทั้งหมด
ปัจจัยที่ต้องรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

การตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมเป็นสิ่งที่ต้องอาศัยการพิจารณาปัจจัยในหลายด้าน ไม่เพียงแต่จะต้องคำนึงถึงราคาประเมินและราคาตลาดเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยสำคัญอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ขายสามารถกำหนดราคาที่สมเหตุสมผล มาดูกันว่าปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนตั้งราคาขายที่ดินมีอะไรบ้าง
1. ศักยภาพของทำเลที่ตั้งของที่ดิน
ทำเลที่ตั้งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน โดยต้องพิจารณาในการเข้าถึงที่ดินได้ง่าย มีถนนตัดผ่าน หรืออยู่ใกล้ระบบขนส่ง รวมถึงใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดิน ส่วนแนวโน้มการพัฒนาในอนาคตก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ หากมีโครงการพัฒนาขนาดใหญ่กำลังจะเกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง เช่น การสร้างสนามบินใหม่ หรือการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า อาจส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
2. ลักษณะที่ดิน
ลักษณะทางกายภาพของที่ดินมีผลต่อการกำหนดราคา ควรพิจารณาขนาดและรูปร่างของที่ดิน หากที่ดินมีขนาดใหญ่หรือมีรูปร่างที่เหมาะสมกับการพัฒนามักมีราคาสูงกว่า นอกจากนี้ ที่ดินหน้ากว้างติดถนนก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มีราคาสูงกว่าที่ดินที่มีลักษณะเป็นซอยลึก
3. ข้อกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน
กฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ มีผลต่อเรื่องการตั้งราคาที่ดิน ซึ่งกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ที่ดินในเขตพาณิชยกรรมมักมีราคาสูงกว่าที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) และความสูงอาคารที่อนุญาตก็มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาและราคาที่ดิน
สรุปราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน

ท้ายที่สุด การเข้าใจความแตกต่างระหว่างราคาขายที่ดินกับราคาประเมิน (โดยกรมธนารักษ์หรือผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต) และปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคา จะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถทำธุรกรรมได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจซื้อหรือขายที่ดินควรอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนในระยะยาว
สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000