การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร? พิจารณาจากอะไรบ้าง?

เมื่อจะกู้สินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย อีกหนึ่งขั้นตอนที่ผู้กู้จะต้องเจอก็คือ ขั้นตอน “การประเมินราคาบ้าน” เพื่อธนาคารจะได้นำมาคิดและพิจารณาปล่อยวงเงินกู้สินเชื่อให้กับผู้กู้ ยิ่งถ้าราคาประเมินสูงเท่าไร วงเงินกู้ก็จะสูงขึ้นได้เท่านั้น ในทางกลับกัน ถ้าธนาคารประเมินราคาบ้านได้ต่ำ วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่จะได้ก็จะน้อยลงไปด้วย

สำหรับผู้กู้หลายๆ คน จึงอยากรู้ว่า ธนาคารหรือบริษัทประเมินราคาบ้าน/ที่ดิน มีเกณฑ์การพิจารณาอะไรบ้าง และเราจะสามารถคำนวณราคาประเมินคร่าวๆ ได้เองก่อนจะไปติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารได้หรือไม่ บทความนี้จะช่วยให้คำตอบกับคุณ

ราคาประเมินบ้านคืออะไร 

“ราคาประเมินบ้าน” หรือ “ราคาประเมิน” คือ ราคากลางที่ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์และประกอบการตัดสินใจของผู้ซื้อ รวมไปถึงเป็นราคากลางที่ธนาคารจะใช้พิจารณาวงเงินสินเชื่อบ้านให้ผู้กู้ ทั้งนี้ การประเมินราคาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 1,000 – 3,000 บาท ขึ้นไป ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร และบริษัทประเมิน โดยผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ทั้งนี้ การประเมินราคาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 1,000 – 3,000 บาท ขึ้นไป ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร/บริษัทประเมิน และผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ราคาประเมินไม่เท่ากับราคาซื้อขาย

อีกเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน นั่นคือ “ราคาประเมิน ≠ ราคาซื้อขาย” เพราะตามนิยามแล้ว ราคาประเมิน หมายถึง ราคากลางที่ประเมินจากเกณฑ์มาตรฐาน ต่างจากราคาซื้อขายที่เป็นราคาที่ผู้ขายตั้งหรือเป็นราคาที่เกิดจากการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย 

และโดยทั่วไป ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เวลาที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร ธนาคารก็จะให้วงเงินกู้โดยคิดจากราคาที่ต่ำกว่า ทำให้ผู้กู้อาจจะต้องออกส่วนที่เหลือจากราคาประเมินด้วยตัวเอง

ยกตัวอย่างเช่น ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านที่ราคาซื้อขาย 1,200,000 บาท แต่ธนาคารประเมินราคาบ้านได้เพียง 1,000,000 บาท และปล่อยวงเงินกู้ให้ 90% ของราคาประเมิน ผู้กู้จะสามารถกู้ได้เพียง 900,000 บาท และต้องดาวน์หรือจ่ายส่วนต่างด้วยตัวเองอีก 300,000 บาท เป็นต้น 

ใครมีหน้าที่ประเมินราคาบ้านและที่ดิน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน เป็นหน้าที่ของผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งจะทำหน้าที่ประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นแนวทางในการตั้งราคาที่ดินดังกล่าว โดยผู้ที่ทำหน้าที่นี้ก็มีได้ทั้ง 

1. เจ้าหน้าที่ธนาคาร 
2. บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินภาคเอกชน

การประเมินราคาบ้าน ทำตอนไหน ทำไมถึงสำคัญ?

ตอบ 2 ข้อสงสัยเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้านของธนาคาร

1. การประเมินราคาบ้านเกิดขึ้นเมื่อไร?

การประเมินราคาบ้านจะเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร แล้วธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาทรัพย์สินที่ผู้กู้มีความประสงค์จะซื้อ เพื่อนำราคาประเมินที่ได้มาพิจารณาให้วงเงินกู้สูงสุด ซึ่งแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัทที่มาประเมินอาจให้ราคาที่แตกต่างกันออกไป 

2. ทำไมธนาคารจึงต้องประเมินราคาบ้านก่อนให้สินเชื่อ?

สาเหตุที่ธนาคารต้องทำการประเมินราคาบ้านก่อนที่จะพิจารณาวงเงินกู้นั่นก็เป็นเพราะว่า ธนาคารต้องการที่จะทราบมูลค่าของบ้านจริงๆ ว่าประเมินแล้วได้ราคาที่เท่าไร ราคาบ้านที่ใช้ขอวงเงินมานั้น จริงๆ แล้วมีมูลค่าถึงหรือไม่ 

เพื่อพิจารณาให้วงเงินกู้ได้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ (ซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน เป็นต้น) เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้กู้ขอวงเงินเกินวัตถุประสงค์ เช่น  ร่วมมือกับผู้ขายบ้านจัดทำหนังสือ มีจุดประสงค์จะซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่มีราคาขายแพงกว่าความเป็นจริง เพื่อขอวงเงินได้มากขึ้นได้ เป็นต้น

นอกจากนี้ การที่ธนาคารยึดราคาที่ต่ำกว่าในการพิจารณาให้วงเงินและผู้กู้ยังมีส่วนที่ต้องออกเองก่อน จะช่วยยืนยันได้ส่วนหนึ่งว่า ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านจริง 

การประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไรบ้าง

ประเมินราคาบ้าน เจ้าหน้าที่บ้านดูอะไรบ้าง?​ ใช้เกณฑ์อะไรในการประเมินบ้าง? เกณฑ์ในการประเมินราคาบ้านนั้น จะคิดจาก 3 อย่างด้วยกัน ซึ่งคิดรวมกันแล้วประเมินออกมาเป็นราคาบ้าน ได้แก่ ราคาประเมินบ้านของกรมที่ดิน ราคาตลาด และปัจจัยเสริมอื่น ๆ

1. ราคาประเมินของกรมธนารักษ์

ราคาประเมินบ้านจากกรมธนารักษ์ คือ ราคากลางที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ เป็นราคากลางที่สามารถใช้อ้างอิงสำหรับการตั้งราคาและการประเมินราคาต่อไปได้ 

ซึ่งในปัจจุบัน เราสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดินหรือบ้านผ่านทางเว็บไซต์ด้วยตัวเองได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน นส. 3 ก ฯลฯ โดยทรัพย์สินที่เราสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ ได้แก่

• ที่ดินเปล่า
• อาคารชุด เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม เป็นต้น
• สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ

ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์จะมีราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายและราคาตลาดค่อนข้างมาก และไม่ใช่ราคาประเมินที่ธนาคารจะนำมายึดเป็นเกณฑ์ข้อเดียว เพียงแต่นำมาเป็นราคาตั้นต้นหรือ “ฐาน” ในการประเมิน

2. ราคาตลาดและทำเล

ราคาตลาด หมายถึง ราคาของทรัพย์สินชนิดเดียวกันในละแวกหรือทำเลเดียวกัน หากทำเลบริเวณนั้นเป็นที่ต้องการ มีสิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางง่าย ก็จะมีราคาสูง ผู้กำหนดราคาตลาด คือ ผู้ขาย นักลงทุน และผู้ซื้อ โดยธรรมชาติ ยกตัวอย่างเช่น ราคาขายคอนโดมิเนียมขนาดเดียวกันในย่านเดียวกัน เริ่มต้นที่ 1,200,000 บาท ราคาตลาดของสินทรัพย์ที่คล้ายกันก็จะราคาไม่ต่างกันมาก 

ทั้งนี้ ในบางพื้นที่ราคาตลาดกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์อาจจะใกล้เคียงหรือต่ำกว่า แต่สำหรับพื้นที่ที่มีความต้องการสูง ราคาตลาดอาจสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ได้ถึง 20% – 40% 

3. ปัจจัยเสริมอื่น ๆ 

นอกเหนือจากราคากลางจากกรมธนารักษ์และราคาตลาดแล้ว อีกปัจจัยที่ชี้วัดว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นหรือต่ำลง ก็คือ “ตัวบ้าน” นั้นๆ โดยเจ้าหน้าที่จะประเมินตั้งแต่ 

1. ลักษณะของบ้านว่า เป็นอาคารประเภทใด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ฯลฯ 
2. ขนาดของบ้านและที่ดิน 
3. อายุของบ้าน 
4. โครงสร้างของอาคารและวัสดุที่ใช้สร้างตัวบ้าน
5. สภาพของบ้านหรืออาคาร ว่ายังมีสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ มีส่วนที่ชำรุด ต้องปรับปรุงหรือไม่

นอกจากปัจจัยข้างต้นแล้ว เจ้าหน้าที่ยังอาจดูไปถึงปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ สิ่งของ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ในโฉนด ที่ขายพร้อมกับตัวบ้าน เป็นต้น

สามารถประเมินราคาบ้านและที่ดินได้ที่ไหนบ้าง

ในการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินสามารถดำเนินเรื่องได้ที่ไหนบ้าง ดังนี้ 

1. กรมธนารักษ์

สามารถประเมินราคาบ้านได้ทางช่องทางออนไลน์ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยจะสามารถใช้เป็นเกณฑ์ในการอ้างอิงราคาการซื้อ-ขายได้เบื้องต้น ในเว็บไซต์ก็สามารถค้นหาได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน น.ส. 3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างได้ด้วย

2. กรมที่ดิน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่ สามารถดำเนินการยื่นคำร้องเพื่อขอประเมินราคาที่ดิน พร้อมเตรียมเอกสารที่ต้องใช้ประกอบไปให้พร้อม

3. ธนาคารรัฐ 

ในกรณีที่ต้องการจะยื่นขอสินเชื่อบ้าน ธอส. มีบริการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน เพื่อพิจารณาสินเชื่อและวงเงินในการกู้ ทั้งนี้ ยังมีบริการสินเชื่ออื่นๆ เช่น สินเชื่อลูกค้าทั่วไป สินเชื่อเฉพาะกลุ่ม สินเชื่อผู้ประกอบการ บริการเงินฝาก และสลากออมทรัพย์เป็นต้น

การประเมินบ้านพร้อมที่ดินพิจารณาอย่างไร

สามารถคิดคำนวณราคาประเมินที่ดินได้ง่ายๆ ซึ่งจะเป็นการคิดเป็นหน่วยต่อแปลงเท่านั้น ด้วยสูตรคำนวณนี้

ยกตัวอย่าง

• ราคาประเมินที่ดินคือ 50,000 บาท/ ตร.ว. ที่ดินมีเนื้อที่ 500 ตร.ว.
• 500 X 50,000 = ราคาประเมินที่ดินต่อแปลง 25,000,000 บาท

ทั้งนี้ การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินจากสูตรที่กล่าวมา เป็นเพียงวิธีการเบื้องต้นเท่านั้น เพราะในแต่ละประเมินก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณา และปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วยเช่นกัน

ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน

การประเมินราคาบ้านจากแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัท อาจประเมินได้ราคาที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับเกณฑ์การพิจารณาของบริษัทนั้นๆ นอกจากนี้ การประเมินราคาบ้านในคนละช่วงเวลา ก็อาจจะมีผลต่อการปรับจขึ้นของราคาได้ เช่น อีก 6 เดือนต่อมา ราคาประเมินบ้านอาจเพิ่มขึ้นได้เป็นแสน เพราะมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ทำให้ไม่สามารถประเมินได้ว่าราคาที่ดินจริงๆ แล้วควรแพง หรือประเมินเพิ่มจากราคาประเมินเบื้องต้นอยู่กี่เท่า กอปรกับปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อราคาประเมินต่อไปนี้ จะช่วยให้คุณสามารถคาดการณ์แนวโน้มของราคาประเมินได้ด้วยตัวเอง ดังนี้

1. ขนาดและลักษณะของที่ดิน 

ที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากัน ในทำเลใกล้เคียงกันอาจมีราคาต่างกันได้มาก เพราะลักษณะของที่ดินที่แตกต่างกัน เช่น ที่ดินมีลักษณะหน้ากว้าง เกือบเป็นจัตุรัส ก็มีแนวโน้มที่จะมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินที่หน้าแคบ มีลักษณะเป็นแนวลึก

2. สภาพของบ้านและที่ดิน

สภาพของบ้านที่พร้อมใช้งาน พร้อมเข้าอยู่อาศัย ไม่มีส่วนชำรุด ต้องปรับปรุง หรืออยู่ในสภาพใหม่กว่าก็ย่อมได้รับการประเมินราคาบ้านที่สูงกว่าบ้านที่สภาพเก่า เช่นเดียวกับลักษณะที่ดิน หากพร้อมใช้ ไม่ต้องปรับปรุงก็จะได้ราคาที่สูงกว่า

3. การคมนาคม

การคมนาคมเป็นอีกเรื่องสำคัญที่ส่งผลต่อราคาประเมินค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นถนน การเข้า-ออก จากพื้นที่ หรือระบบขนส่งสาธารณะ บางพื้นที่ถ้าหากมีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหรือขยายถนน ราคาบ้านและที่ดินเหล่านั้นก็จะสูงขึ้นตาม

4. สาธารณูปโภค

ระบบสาธารณูปโภค ได้แก่ น้ำประปาและไฟฟ้า บ้านที่มีครบก็ย่อมได้ราคาประเมินบ้านที่สูงกว่า เช่นเดียวกับการคมนาคม หากพื้นที่นั้นๆ มีแผนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้ดียิ่งขึ้น ราคาประเมินก็จะสูงขึ้นด้วย  

5. สิ่งแวดล้อม

สิ่งแวดล้อม ได้แก่ ชุมชน สวนสาธารณะ ธรรมชาติ สถานที่ราชการ ตลาด ห้างสรรพสินค้า และสถานที่/สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ คือ ปัจจัยที่ชี้วัดคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ได้ หากบ้านอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวก ราคาประเมินบ้านก็จะสูงกว่าบ้านที่อยู่ในบริเวณที่ไม่มีอะไร

6. ทำเลและความนิยม 

ทำเลเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาประเมิน แต่มากไปกว่าน้ัน คือ ความนิยม หากบ้านหรือที่ดินในบริเวณหนึ่งได้รับความนิยมสูง เป็นที่ต้องการของคนจำนวนมาก ราคาตลาดก็จะดีดตัวสูงขึ้นตามความต้องการหรืออุปสงค์ (Demand) 

7. ประโยชน์ใช้สอย

บ้านและที่ดิน หากมีลักษณะ พื้นที่ หรือสิ่งปลูกสร้างที่สามารถใช้ประโยชน์ใช้สอยได้มากกว่าจะถูกนำมาพิจารณาเป็นมูลค่าด้วย เช่น มีลานจอดรถ มีสวน มีสระน้ำ เป็นต้น 

ปัจจัยอื่นๆ ที่สงผลต่อราคาประเมินบ้านและที่ดิน

ยกตัวอย่างเช่น บ้าน/ที่ดินอยู่ในบริเวณที่เป็นเขตเวนคืน อยู่ในบริเวณที่มีติดเรื่องกฎหมายจำกัดการใช้ประโยชน์ เป็นต้น 

ค่าเฉลี่ยราคาการประเมินราคาที่ดินในแต่ละปี

ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างหายากในปัจจุบัน โดยเฉพาะที่ดินที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในถนนสายสำคัญ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หรือในย่าน CBD ที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางความเจริญ ส่งผลให้การปรับขึ้นของราคาประเมินบ้านและที่ดินรอบใหม่ ประจำปี 2566 – 2569 นี้ กรมธนารักษ์ระบุไว้ ดังนี้

• ราคาที่ดินทั่วประเทศมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8.93%
• ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2.69%

โดยสามารถเข้าไปดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งได้มีการอัปโหลดข้อมูลในประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบข้อมูลได้ด้วยตัวเองที่นี่เลย

สรุปการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินพิจารณาจากอะไร

การประเมินราคาบ้าน ธนาคารหรือบริษัทประเมินจากพิจารณาจาก 3 เรื่องด้วยกัน ได้แก่ ราคากลางจากกรมธนารักษ์ ราคาตลาด และปัจจัยต่าง ๆ เช่น อายุ ทำเล สิ่งแวดล้อม และสภาพของตัวบ้าน ฯลฯ 

ในวันที่เจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินบ้าน เจ้าหน้าที่อาจจะเข้าไปถ่ายรูป ตรวจสอบดูลักษณะที่ดินและโครงสร้างสิ่งปลูกสร้าง พร้อมเขียนแปลนออกมา จากนั้นอาจขอเข้าไปดูสภาพของบ้านภายใน ดังนั้น ผู้ซื้อ/ผู้กู้ควรติดต่อนัดหมายกับผู้ขายหรือนายหน้าให้ช่วยเปิดบ้านให้เจ้าหน้าที่ ซึ่งการประเมินราคาบ้านอาจใช้เวลาเพียง 20 นาที หรือไม่ถึง 1 ชั่วโมง หลังจากประเมินเสร็จ ทางเจ้าหน้าที่จะให้ใบแจ้งหนี้พร้อมใบเสร็จสำหรับชำระค่าประเมินตั้งแต่ 1,000 – 3,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร 

หลังจากเจ้าหน้าที่เข้ามาประเมินบ้านแล้วเรียบร้อย ในขั้นตอนถัดไป หากคุณต้องการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทางธนาคารจะแจ้งอนุมัติสินเชื่อภายใน 14 วันทำการ ไม่รวมวันหยุด

อ่านเพิ่มเติม: คำแนะนำก่อนปรึกษาขอสินเชื่อบ้าน

แนะนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจาก ธอส.

การที่เราเข้าใจเกณฑ์และปัจจัยต่างๆ ในการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน จะช่วยให้ผู้ซื้อคิดราคาขายได้สมเหตุสมผลมากยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ซื้อหรือผู้กู้ก็จะมีหลักในการประเมินว่าสินทรัพย์ที่จะซื้อแพงหรือคุ้มค่าแค่ไหน สำหรับผู้กู้ หากต้องการทราบราคาประเมินที่แน่นอน แนะนำให้ลองยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร เพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินโดยตรง

หากคุณกำลังมองหาสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีข้อเสนอสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยดีๆ มานำเสนอให้กับคุณ!

โดยเรามีสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินพร้อมอาคาร เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด คอนโด หรือที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร ก็มีผลิตภัณฑ์หลากหลายที่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างเหมาะสม

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

ติดต่อศูนย์บริการลูกค้าสัมพันธ์: 02 645 9000