การซื้อขายที่ดิน เป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อยในยุคปัจจุบัน เพราะแนวโน้มราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับมือใหม่แล้ว การถือครองและซื้อขายที่ดินก็มีความซับซ้อนไม่น้อย เราจึงได้รวบรวมข้อควรรู้ดี ๆ 4 ข้อ ที่จะช่วยประหยัดเวลาให้คุณได้ เมื่อต้องการซื้อขายที่ดิน ไว้ที่นี่แล้ว

1. ข้อดีของการมีที่ดิน

การมีที่ดินเป็นเรื่องดีอยู่แล้ว แต่ดีอย่างไร เป็นคำถามที่ต้องตอบให้ได้ เพื่อที่เราจะได้ประโยชน์สูงสุดจากที่ดินที่มีอยู่ เราจึงจำแนกประโยชน์ของที่ดิน ออกเป็น 2 ด้าน ดังนี้

• การอยู่อาศัย

ที่ดินสามารถนำไปพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้างได้หลายรูปแบบ ขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของ ทั้งบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม พื้นที่การเกษตร ฯลฯ  แต่หากพูดถึงการซื้อขายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว ที่ดินทำให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านได้ส่วนหนึ่ง สามารถสร้างบ้านได้อิสระตามต้องการ และออกแบบพื้นที่ใช้สอยได้อย่างเต็มที่อีกด้วย

• การลงทุน 

ที่ดินเป็นหลักทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันเพื่อกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ รวมถึงการซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไร ก็ยังเป็นการลงทุนอีกวิธีหนึ่งที่ได้ผลตอบแทนสูง หากที่ดินผืนนั้นเป็นทำเลศักยภาพที่พัฒนาต่อได้ในอนาคต ราคาอาจพุ่งสูงหลายเท่าตัว และยังได้เปรียบการเก็งกำไรโครงการที่อยู่อาศัยข้อหนึ่ง คือ ตัวอาคารที่อยู่อาศัยสามารถทรุดโทรมตามกาลเวลา ทำให้ราคาลดลงได้ แต่ที่ดินจะไม่มีค่าเสื่อมนี้

2. ประเภทของที่ดิน เพื่อการลงทุน

เราสามารถแบ่งที่ได้เป็น 3 ประเภท ตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง ได้แก่

 2.1 ที่ดินห่างไกล ไม่ติดถนน (ที่ดินตาบอด)

เป็นที่ดินที่ถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่น ทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก สัญจรได้ลำบาก จึงทำให้ราคาที่ดินเปล่าประเภทนี้ค่อนข้างถูกมาก 

• การพัฒนาที่ดิน

ที่ดินประเภทนี้พัฒนาต่อได้ค่อนข้างยาก จำเป็นต้องเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินที่ปิดล้อมอยู่เพื่อขอใช้ทางร่วมกัน และอาจพัฒนาเป็นพื้นที่การเกษตร โรงงานหรือโกดังได้ แต่หากไม่สามารถพัฒนาที่ดินต่อได้ ก็อาจหารายได้จากการขุดหน้าดินขาย ซึ่งรายได้อาจไม่ค่อยดีมาก และเมื่อขุดหน้าดินแล้ว ที่ดินก็จะใช้ประโยชน์ต่อยาก

• การขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินประเภทนี้เสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทกับเจ้าของที่ดินใกล้เคียงได้ จึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ควบคู่กับการเจรจาเพื่อสร้างทางเข้า-ออกให้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม หากคิดลงทุนด้วยการซื้อขายที่ดิน ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินที่ควรหลีกเลี่ยงไว้จะดีกว่า

2.2 ที่ดินห่างไกล แต่ติดถนน เข้า – ออกง่าย

เป็นที่ดินที่มีราคามากกว่าที่ดินตาบอด เพราะสามารถพัฒนาทำประโยชน์ได้หลายอย่าง แต่ยังคงห่างไกลตัวเมืองและผู้คน

• การพัฒนาที่ดิน

ที่ดินประเภทนี้ยังคงเหมาะเป็นพื้นที่การเกษตร เนื่องจากยังห่างไกลเมือง แต่ก็ได้เปรียบที่ดินตาบอด ที่การคมนาคมขนส่งจะสะดวกมากขึ้น ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้บางส่วน และหากที่ดินตรงนี้เป็นทางผ่าน มีผู้คนสัญจรระดับหนึ่ง อาจเปิดปั๊มน้ำมัน จุดพักรถ สร้างรีสอร์ตหรือโรงแรมขนาดเล็กได้

• การขายที่ดิน

หากเป็นที่ดินเปล่า หรือปลูกพืช เลี้ยงสัตว์พันธุ์ท้องถิ่นอยู่แล้ว ก็อาจขายต่อได้ง่าย เพราะน่าจะมีผู้ที่ต้องการขยายพื้นที่การเกษตรเยอะ แต่หากไม่ใช่ หรือทำธุรกิจอื่นอยู่ จำเป็นที่จะต้องปรับปรุงซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างให้ดูดี ทำโฆษณาประชาสัมพันธ์เพื่อโน้มน้าวให้เห็นว่าเป็นทำเลที่ดี ธุรกิจกำลังไปได้สวย ก็จะทำให้ได้ราคาที่ดียิ่งขึ้น 

2.3 ที่ดินในเมือง

เป็นที่ดินที่ราคาสูงมาก โดยเฉพาะทำเลที่มีคนสัญจรพลุกพล่าน มีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่นและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ  

• การพัฒนาที่ดิน

ที่ดินในเมืองสามารถใช้ทำอะไรก็ได้ แต่เหมาะสำหรับการทำธุรกิจที่สุด เนื่องจากเป็นแหล่งชุมชน ทั้งนี้ ก็ต้องคำนึงถึงความเหมาะสมของทำเลและต้นทุนด้วย ถ้าเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ สามารถทำธุรกิจร้านอาหาร ร้านกาแฟ โรงแรม ฯลฯ ถ้าเป็นที่ดินอยู่ในซอย สามารถสร้างหอพัก อพาร์ตเมนต์ ร้านค้า ที่จอดรถ ฯลฯ

• การขายที่ดิน

ที่ดินในเมืองมักมีผู้ติดต่อซื้อขายได้ง่าย แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีคือเรื่องราคาว่าถูกหรือแพงเกินไปหรือไม่ ควรสืบราคาจากที่ดินทำเลคล้ายกันให้ดีก่อน

3. ถือครองที่ดินเปล่า ก็ต้องเสียภาษี

กฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ผลักดันให้มีการพัฒนาที่ดินมากขึ้น การถือครองที่ดินเปล่า จึงต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก ๆ 3 ปีแต่รวมแล้วไม่เกิน 3% ถ้าไม่อยากเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ควรทำดังนี้

• แบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง

ยิ่งที่ดินแปลงใหญ่ ก็จะยิ่งเสียภาษีเยอะ การแบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงเล็ก ๆ หลาย ๆ แปลงจะทำให้ราคาประเมินถูกลง ส่งผลให้เสียภาษีน้อยลงเช่นกัน

• ใช้ประโยชน์จากที่ดิน

การปล่อยให้ที่ดินรกร้าง จะเสียภาษีมากที่สุด การแปลงที่ดินเปล่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และที่ดินเชิงพาณิชย์ จะช่วยให้เสียภาษีน้อยลงได้ สำหรับเงื่อนไขการเสียภาษีของที่ดินแต่ละประเภทจะมีรายละเอียดค่อนข้างเยอะ ผู้ที่มีที่ดินควรศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วนหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

4. ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

อย่างที่กล่าวไปแล้ว การถือครองที่ดินจำเป็นต้องเสียภาษี การซื้อขายที่ดินเอง ก็ใช่ว่าจะได้หรือเสียเงินตามราคาที่ดินเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ แฝงอยู่ด้วย นั่นคือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยในวันโอนกรรมสิทธิที่ดินของบุคคลธรรมดา จะมีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย ดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: เป็นแบบขั้นบันได ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ผู้ขายที่ดินเป็นผู้จ่าย)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
3. อากรแสตมป์ (ไม่ต้องชำระหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว): 0.5% ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
4. ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมิน
5. ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน): 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนเงินกู้ทั้งหมด)

*เงื่อนไขและค่าใช้จ่ายอาจมีการเปลี่ยนแปลง สามารถศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดินทุกครั้งได้ในเว็บไซต์ของ ธอส.

สรุป

ส่วนใครที่อ่านบทความและตัดสินใจเลือกที่ดินได้แล้ว อย่าลืมนำที่ดินเปล่ามาพัฒนาต่อยอด เพื่อลดภาษีและทำให้ที่ดินมีมูลค่ามากขึ้น โดย ธอส. เองก็มีสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการหลากหลายแบบ ที่จะช่วยให้โอกาสในการทำธุรกิจและความฝันของคุณเป็นไปได้ง่ายยิ่งขึ้น