เริ่มต้นมีบ้าน

ซื้อที่เปล่าปลูกบ้านต้องดูอะไรบ้าง?

ไม่ว่าใครๆ ก็อยากมีบ้านในฝันเป็นของตัวเองกันทั้งนั้น แต่พอดูแบบของโครงการบ้านหลายๆ ที่แล้ว ก็ยังไม่ตรงกับที่อยากได้สักที แถมหลายๆ ที่ราคาแพง ดูไม่คุ้มกับบ้านที่ได้มาอีก … ในเมื่อหาแบบที่ตรงใจไม่ได้ งั้นเราก็สร้างเองเลยสิ! นอกจากจะได้บ้านในแบบที่ตัวเองชอบแล้ว ยังสามารถเลือกวัสดุเอง แถมช่วยลดงบประมาณลงได้อีกด้วย

แต่การเริ่มต้นสร้างบ้านจากที่ดินเปล่าๆ ก็มีรายละเอียดอีกมากที่คุณต้องศึกษาก่อน มาดูกันดีกว่าว่า ถ้าคิดจะซื้อที่ดินเปล่าปลูกบ้าน ต้องดูอะไรบ้าง

ข้อควรรู้ก่อนเลือกซื้อที่ดินเปล่า

ต้องบอกก่อนเลยว่าการซื้อที่ดินเปล่าสำหรับปลูกบ้านนั้นไม่ง่ายอย่างที่คิด ไม่ใช่แค่ซื้อที่ดินมาแล้วจ้างผู้รับเหมาให้สร้างแล้วจะจบ เพราะคุณจะต้องเป็นเหมือนนายช่างใหญ่คอยคุมงานนี้ ตั้งแต่การว่าจ้างสถาปนิกมาออกแบบบ้าน ติดต่อกับผู้รับเหมานับสิบเจ้า เลือกเฟ้นวัสดุก่อสร้างต่างๆ ไปจนถึงตำแหน่งการวางเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกทุกชนิด อีกทั้งยังต้องมาตรวจดูการทำงานเกือบจะตลอดเวลา เรียกได้ว่าเหนื่อยกว่าการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเป็นเท่าตัวเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตาม การสร้างบ้านเองก็มีข้อดีหลายอย่างที่คุ้มค่าต่อความพยายาม นั่นก็คือ ได้แบบบ้านที่ตามที่ตรงใจ เลือกเฟ้นวัสดุเองได้ไว้ใจในความแข็งแรงของบ้าน แพลนการตกแต่งจัดวางเฟอร์นิเจอร์ได้อย่างอิสระตามใจคุณ และที่สำคัญ ยังช่วยประหยัดงบประมาณลงไปได้มากเลยทีเดียว

หากคุณคิดว่ามันใช่สำหรับคุณ มาดูปัจจัยต่างๆ ก่อนซื้อที่ดินเปล่าปลูกบ้านได้ตามนี้เลย

1. เลือกทำเลให้ดี

ขึ้นชื่อว่าเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดย่อมเป็น “ทำเล” แต่ไม่ได้หมายถึงแค่ที่ดินแปลงนั้นอยู่ส่วนไหนของเมือง ต้องดูว่าบริเวณโดยรอบนั้นอำนวยความสะดวกให้กับคุณขนาดไหน เช่น การเดินทางไปที่ทำงานของคุณสะดวกหรือไม่ หากเกิดเหตุฉุกเฉินสถานพยาบาล และสถานีตำรวจอยู่ไกลแค่ไหน ที่สำคัญต้องคำนึงถึงความปลอดภัย อย่าเลือกพื้นที่เปล่าเปลี่ยวซึ่งเสี่ยงต่อการถูกปล้นจี้

และที่สำคัญ คุณต้องศึกษาในเรื่อง “ผังเมือง” ให้ละเอียด เพื่อจะได้รู้ว่าบริเวณที่คุณซื้ออยู่ในพื้นที่โซนไหน เพราะคุณควร เลี่ยงการอยู่ในโซนอุตสาหกรรม และโซนโรงงาน เนื่องจากไม่เหมาะกับการสร้างที่อยู่อาศัยและสามารถทำให้เกิดปัญหาทางด้านมลพิษต่างๆ ได้

2. ราคาที่เหมาะสม

งบประมาณถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดสำหรับการซื้อ – ขายที่ดิน ยิ่งทำเลโดยรอบของคุณดีแค่ไหน ราคาก็ยิ่งดีดตัวสูงขึ้นไปมากเท่านั้น ในบางครั้งคุณอาจเจอนายหน้าแอบโก่งราคาขายอีกด้วย ทางที่ดีคุณไม่ควรใจร้อนและตัดสินใจซื้อในทันที แต่ต้องตรวจสอบ ราคาประเมิน ของที่ดินนั้นๆ ก่อน โดยทั่วไปแล้วจะมีการประเมินด้วยกัน 3 ประเภท คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาด 

โดยมีวิธีตรวจสอบ ดังนี้

  1. ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์: ราคาที่ดินซึ่งประเมินโดย “กรมธนารักษ์” ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐบาล โดยปัจจุบันสามารถตรวจสอบผ่านระบบออนไลน์ได้ผ่าน Website ของทางกรม http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp
  2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน: เป็นการประเมินราคาโดยผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินจากภาคเอกชน โดยสามารถยื่นตรวจสอบได้ผ่านบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่างๆ โดยจะอิงจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง
  3. ราคาตลาด: คือ ราคาที่ประเมินจากการซื้อขายที่ดินโดยรอบพื้นที่นั้นๆ ซึ่งราคานั้นขึ้นอยู่กับผู้ขายได้ตั้งไว้ ซึ่งราคาอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินอื่นๆ ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้ขาย โดยสามารถตรวจสอบได้จากประกาศลงขายต่างๆ

เมื่อได้ราคาประเมินทั้ง 3 ประเภทแล้วก็นำมาเปรียบเทียบกัน หากราคาที่ผู้ขายเสนอมาใกล้เคียงกับที่คำนวณได้ ถือว่าคุณได้ที่ดินในราคาที่เหมาะสมแล้ว แต่ถ้าหากค้นหาราคาประเมินที่ดินไม่เจอ ให้วิเคราะห์จากราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในละแวกใกล้เคียง

3. ข้อกฎหมายที่ควรรู้

ในการก่อสร้างที่พักอาศัยนั้นคุณควรรู้ถึงข้อกฎหมายเบื้องต้น นั่นก็คือ ระยะร่นของที่ดิน เพื่อดูว่าการปลูกสร้างบ้านของเรานั้นต้องห่างจากถนน หรือพื้นที่สาธารณะเท่าไหร่ และยังช่วยในการคำนวณหาขอบเขตของบ้านที่เราจะสร้าง นอกจากนี้ คุณควรตรวจสอบกับทางราชการว่าในอนาคตจะมีการเวนคืนที่ดินบริเวณนี้หรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการโดนเวนคืนแล้วต้องย้ายไปที่อื่นอย่างกะทันหัน

รูปภายในบทความ ซื้อที่เปล่า

4. ทิศทางของพื้นที่โดยรอบในอนาคต

นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ บริเวณในปัจจุบันแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงทิศทางของพื้นที่โดยรอบในอนาคตด้วย นั่นก็คือ โอกาสที่ทำเลรอบๆ จะพัฒนาและมีความเจริญมากขึ้น เช่น แผนการเปิดห้างสรรพสินค้าต่างๆ การก่อสร้างโครงการหมู่บ้าน หรือแนวโน้มที่จะมีทางด่วนและรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคต 

เมื่อความเจริญจากตัวเมืองเริ่มเข้ามาเรื่อยๆ สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นตาม อีกทั้งยังส่งผลให้ราคาที่ดินของคุณมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ อีกด้วย

5. การเข้าถึงสาธารณูปโภค

ปัจจัยพื้นฐานที่ทุกๆ บ้านจะขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ “ไฟฟ้า” และ “น้ำประปา” แต่ก็ไม่ใช่ทุกๆ พื้นที่ที่สาธารณูปโภคเหล่านี้จะเข้าถึง อีกทั้งปัจจัยรองอย่างสัญญาณโทรศัพท์ และการให้บริการอินเตอร์เน็ตก็เป็นสิ่งสำคัญสำหรับยุคสมัยนี้ไม่แพ้กัน จึงต้องทำการตรวจสอบกับทางภาครัฐ และผู้ให้บริการเครือข่ายต่างๆ ให้ดีก่อนที่จะซื้อ

6. น้ำต้องไม่ท่วม

น้ำท่วม เป็นอีกปัญหาสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเด็ดขาด เพราะบางพื้นที่ต้องประสบกับปัญหานี้อยู่บ่อยครั้ง ซึ่งสามารถสร้างความเสียหายให้กับบ้านของคุณมากกว่าที่คิด ทั้งความเสียหายต่อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ รวมถึงโรคต่างๆ และความสกปรกที่มากับน้ำท่วมด้วย ฉะนั้น สิ่งที่คุณต้องทำก็คือ ตรวจสอบประวัติของพื้นที่นี้ให้ดีว่าเคยประสบปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ที่สำคัญ สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินริมน้ำ ต้องไม่ลืมตรวจสอบระดับน้ำขึ้น – น้ำลงสูงสุดในแต่ละฤดูกาลอย่างละเอียด หากมีการพบว่าระดับน้ำเคยขึ้นมาจนล้นตลิ่งให้หลีกเลี่ยงการซื้อที่บริเวณนั้นในทันที รวมถึงตรวจสอบความแข็งแรงของตลิ่งด้วยว่ามีโอกาสทรุดหรือไม่ รวมไปถึงอัตราการถูกกัดเซาะของหน้าดินในแต่ละปีด้วย

7. อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

หากการตรวจสอบแบบเบื้องต้นยังไม่มากพอที่จะทำให้คุณมั่นใจกับที่ดินแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะใช้บริการของผู้เชี่ยวชาญต่างๆ ให้ช่วยตรวจสอบอีกครั้งในหลายๆ ด้าน เช่น ด้านทำเลที่ดิน ด้านสถาปัตย์ฯ และด้านกฎหมาย เพื่อให้มีข้อผิดพลาดจากการซื้อน้อยที่สุด โดยในแต่ละครั้งอาจต้องจ่ายเงินเพื่อเป็นสินน้ำใจตอบแทนด้วย

สรุป

เท่านี้ทุกท่านก็ได้ทราบข้อควรรู้ทั้งหมดก่อนจะเริ่มซื้อที่ดินเปล่าสำหรับปลูกบ้านกันแล้ว อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บ้านดำเนินไปได้ด้วยดีนั่นก็คือเงิน เพราะฉะนั้นคุณต้องคำนวณงบประมาณต่างๆ ให้ดี ทบทวนข้อดีข้อเสียของการสร้างบ้านเองให้มั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะนอกจากค่าที่ดินที่จะต้องจ่ายแล้วยังมีค่ารับเหมาก่อสร้าง ออกแบบบ้าน และเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ อีกด้วย

หากคุณมั่นใจที่จะสร้างบ้านเองและกำลังมองหาสินเชื่อสำหรับการสร้างบ้าน ธอส. มี สินเชื่อเพื่อการซื้อที่ดินเปล่าพร้อมปลูกสร้างบ้าน ให้คุณได้พิจารณา และพร้อมให้คำปรึกษาทุกเรื่องกี่ยวกับที่พักอาศัย เพื่อการมีบ้านในฝันของคุณ

PostFooter เทคนิคเก็บเงินซื้อบ้าน

บทความที่เกี่ยวข้อง

6 ข้อควรรู้เมื่อจะซื้อบ้านหลังแรก [คู่มือสำหรับมือใหม่ที่อยากมีบ้าน]

เพราะบ้านไม่ใช่สินค้าที่สามารถตัดสินใจซื้อด้วยอารมณ์และความชอบได้เพียงอย่างเดียว ยิ่งถ้าเป็นบ้านหลังแรกที่เป็นเหมือนบ้านในฝัน ซึ่งคุณใช้เวลาเก็บหอมรอมริบเงินมาเป็นระยะเวล...

อ่านรายละเอียด

ทำความรู้จักการรังวัดที่ดิน ก่อนเสียพื้นที่ไปแบบฟรีๆ 

สำหรับคนที่อยากครอบครองที่ดินและต้องการทำการซื้อ-ขายที่ดิน นอกจากจะต้องตรวจสอบในเรื่องของโฉนดที่ดิน, ราคา, กฎหมาย, ค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมไปถึงทำเลที่ต้องการซื้อแล้ว สิ่งหนึ่...

อ่านรายละเอียด

สรุป ‘ภาษีที่ดินใหม่’ กับข้อควรรู้ทั้งหลายที่ต้องเตรียมรับมือ

อย่างที่ทราบกันดีว่า ในปี 2563 เป็นปีที่เริ่มต้นการเก็บภาษีที่ดินใหม่ หรือที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 (พ.ร.บ. ภาษีที่ดินแ...

อ่านรายละเอียด

ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน

Slide In ผ่อนบ้านอย่างไร