ซื้อที่เปล่าปลูกบ้านต้องดูอะไรบ้าง?

ไม่ว่าใครๆ ก็อยากมีบ้านในฝันเป็นของตัวเองกันทั้งนั้น แต่พอดูแบบของโครงการบ้านหลายๆ ที่แล้ว ก็ยังไม่ตรงกับที่อยากได้สักที แถมหลายๆ ที่ราคาแพง ดูไม่คุ้มกับบ้านที่ได้มาอีก … ในเมื่อหาแบบที่ตรงใจไม่ได้ งั้นเราก็สร้างเองเลยสิ! นอกจากจะได้บ้านในแบบที่ตัวเองชอบแล้ว ยังสามารถเลือกวัสดุเอง แถมช่วยลดงบประมาณลงได้อีกด้วย

แต่การเริ่มต้นสร้างบ้านจากที่ดินเปล่าๆ ก็มีรายละเอียดอีกมากที่คุณต้องศึกษาก่อน มาดูกันดีกว่าว่า ถ้าคิดจะซื้อที่ดินเปล่าปลูกบ้าน ต้องดูอะไรบ้าง

ข้อควรรู้ก่อนเลือกซื้อที่ดินเปล่า

ต้องบอกก่อนเลยว่าการซื้อที่ดินเปล่าสำหรับปลูกบ้านนั้นไม่ง่ายอย่างที่คิด ไม่ใช่แค่ซื้อที่ดินมาแล้วจ้างผู้รับเหมาให้สร้างแล้วจะจบ เพราะคุณจะต้องเป็นเหมือนนายช่างใหญ่คอยคุมงานนี้ ตั้งแต่การว่าจ้างสถาปนิกมาออกแบบบ้าน ติดต่อกับผู้รับเหมานับสิบเจ้า เลือกเฟ้นวัสดุก่อสร้างต่างๆ ไปจนถึงตำแหน่งการวางเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกทุกชนิด อีกทั้งยังต้องมาตรวจดูการทำงานเกือบจะตลอดเวลา เรียกได้ว่าเหนื่อยกว่าการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเป็นเท่าตัวเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตาม การสร้างบ้านเองก็มีข้อดีหลายอย่างที่คุ้มค่าต่อความพยายาม นั่นก็คือ ได้แบบบ้านที่ตามที่ตรงใจ เลือกเฟ้นวัสดุเองได้ไว้ใจในความแข็งแรงของบ้าน แพลนการตกแต่งจัดวางเฟอร์นิเจอร์ได้อย่างอิสระตามใจคุณ และที่สำคัญ ยังช่วยประหยัดงบประมาณลงไปได้มากเลยทีเดียว

หากคุณคิดว่ามันใช่สำหรับคุณ มาดูปัจจัยต่างๆ ก่อนซื้อที่ดินเปล่าปลูกบ้านได้ตามนี้เลย

1. เลือกทำเลให้ดี

ขึ้นชื่อว่าเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดย่อมเป็น “ทำเล” แต่ไม่ได้หมายถึงแค่ที่ดินแปลงนั้นอยู่ส่วนไหนของเมือง ต้องดูว่าบริเวณโดยรอบนั้นอำนวยความสะดวกให้กับคุณขนาดไหน เช่น การเดินทางไปที่ทำงานของคุณสะดวกหรือไม่ หากเกิดเหตุฉุกเฉินสถานพยาบาล และสถานีตำรวจอยู่ไกลแค่ไหน ที่สำคัญต้องคำนึงถึงความปลอดภัย อย่าเลือกพื้นที่เปล่าเปลี่ยวซึ่งเสี่ยงต่อการถูกปล้นจี้

และที่สำคัญ คุณต้องศึกษาในเรื่อง “ผังเมือง” ให้ละเอียด เพื่อจะได้รู้ว่าบริเวณที่คุณซื้ออยู่ในพื้นที่โซนไหน เพราะคุณควร เลี่ยงการอยู่ในโซนอุตสาหกรรม และโซนโรงงาน เนื่องจากไม่เหมาะกับการสร้างที่อยู่อาศัยและสามารถทำให้เกิดปัญหาทางด้านมลพิษต่างๆ ได้

2. ราคาที่เหมาะสม

งบประมาณถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดสำหรับการซื้อ – ขายที่ดิน ยิ่งทำเลโดยรอบของคุณดีแค่ไหน ราคาก็ยิ่งดีดตัวสูงขึ้นไปมากเท่านั้น ในบางครั้งคุณอาจเจอนายหน้าแอบโก่งราคาขายอีกด้วย ทางที่ดีคุณไม่ควรใจร้อนและตัดสินใจซื้อในทันที แต่ต้องตรวจสอบ ราคาประเมิน ของที่ดินนั้นๆ ก่อน โดยทั่วไปแล้วจะมีการประเมินด้วยกัน 3 ประเภท คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาด 

โดยมีวิธีตรวจสอบ ดังนี้

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์: ราคาที่ดินซึ่งประเมินโดย “กรมธนารักษ์” ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐบาล โดยปัจจุบันสามารถตรวจสอบผ่านระบบออนไลน์ได้ผ่าน Website ของทางกรม http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp
2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน: เป็นการประเมินราคาโดยผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินจากภาคเอกชน โดยสามารถยื่นตรวจสอบได้ผ่านบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่างๆ โดยจะอิงจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง
3. ราคาตลาด: คือ ราคาที่ประเมินจากการซื้อขายที่ดินโดยรอบพื้นที่นั้นๆ ซึ่งราคานั้นขึ้นอยู่กับผู้ขายได้ตั้งไว้ ซึ่งราคาอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินอื่นๆ ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้ขาย โดยสามารถตรวจสอบได้จากประกาศลงขายต่างๆ

เมื่อได้ราคาประเมินทั้ง 3 ประเภทแล้วก็นำมาเปรียบเทียบกัน หากราคาที่ผู้ขายเสนอมาใกล้เคียงกับที่คำนวณได้ ถือว่าคุณได้ที่ดินในราคาที่เหมาะสมแล้ว แต่ถ้าหากค้นหาราคาประเมินที่ดินไม่เจอ ให้วิเคราะห์จากราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในละแวกใกล้เคียง

3. ข้อกฎหมายที่ควรรู้

ในการก่อสร้างที่พักอาศัยนั้นคุณควรรู้ถึงข้อกฎหมายเบื้องต้น นั่นก็คือ ระยะร่นของที่ดิน เพื่อดูว่าการปลูกสร้างบ้านของเรานั้นต้องห่างจากถนน หรือพื้นที่สาธารณะเท่าไหร่ และยังช่วยในการคำนวณหาขอบเขตของบ้านที่เราจะสร้าง นอกจากนี้ คุณควรตรวจสอบกับทางราชการว่าในอนาคตจะมีการเวนคืนที่ดินบริเวณนี้หรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการโดนเวนคืนแล้วต้องย้ายไปที่อื่นอย่างกะทันหัน

4. ทิศทางของพื้นที่โดยรอบในอนาคต

นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ บริเวณในปัจจุบันแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงทิศทางของพื้นที่โดยรอบในอนาคตด้วย นั่นก็คือ โอกาสที่ทำเลรอบๆ จะพัฒนาและมีความเจริญมากขึ้น เช่น แผนการเปิดห้างสรรพสินค้าต่างๆ การก่อสร้างโครงการหมู่บ้าน หรือแนวโน้มที่จะมีทางด่วนและรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคต 

เมื่อความเจริญจากตัวเมืองเริ่มเข้ามาเรื่อยๆ สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นตาม อีกทั้งยังส่งผลให้ราคาที่ดินของคุณมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ อีกด้วย

5. การเข้าถึงสาธารณูปโภค

ปัจจัยพื้นฐานที่ทุกๆ บ้านจะขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ “ไฟฟ้า” และ “น้ำประปา” แต่ก็ไม่ใช่ทุกๆ พื้นที่ที่สาธารณูปโภคเหล่านี้จะเข้าถึง อีกทั้งปัจจัยรองอย่างสัญญาณโทรศัพท์ และการให้บริการอินเตอร์เน็ตก็เป็นสิ่งสำคัญสำหรับยุคสมัยนี้ไม่แพ้กัน จึงต้องทำการตรวจสอบกับทางภาครัฐ และผู้ให้บริการเครือข่ายต่างๆ ให้ดีก่อนที่จะซื้อ

6. น้ำต้องไม่ท่วม

น้ำท่วม เป็นอีกปัญหาสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเด็ดขาด เพราะบางพื้นที่ต้องประสบกับปัญหานี้อยู่บ่อยครั้ง ซึ่งสามารถสร้างความเสียหายให้กับบ้านของคุณมากกว่าที่คิด ทั้งความเสียหายต่อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ รวมถึงโรคต่างๆ และความสกปรกที่มากับน้ำท่วมด้วย ฉะนั้น สิ่งที่คุณต้องทำก็คือ ตรวจสอบประวัติของพื้นที่นี้ให้ดีว่าเคยประสบปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ที่สำคัญ สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินริมน้ำ ต้องไม่ลืมตรวจสอบระดับน้ำขึ้น – น้ำลงสูงสุดในแต่ละฤดูกาลอย่างละเอียด หากมีการพบว่าระดับน้ำเคยขึ้นมาจนล้นตลิ่งให้หลีกเลี่ยงการซื้อที่บริเวณนั้นในทันที รวมถึงตรวจสอบความแข็งแรงของตลิ่งด้วยว่ามีโอกาสทรุดหรือไม่ รวมไปถึงอัตราการถูกกัดเซาะของหน้าดินในแต่ละปีด้วย

7. อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

หากการตรวจสอบแบบเบื้องต้นยังไม่มากพอที่จะทำให้คุณมั่นใจกับที่ดินแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะใช้บริการของผู้เชี่ยวชาญต่างๆ ให้ช่วยตรวจสอบอีกครั้งในหลายๆ ด้าน เช่น ด้านทำเลที่ดิน ด้านสถาปัตย์ฯ และด้านกฎหมาย เพื่อให้มีข้อผิดพลาดจากการซื้อน้อยที่สุด โดยในแต่ละครั้งอาจต้องจ่ายเงินเพื่อเป็นสินน้ำใจตอบแทนด้วย

สรุปการซื้อที่ดินเปล่าปลูกบ้าน

เท่านี้ทุกท่านก็ได้ทราบข้อควรรู้ทั้งหมดก่อนจะเริ่มซื้อที่ดินเปล่าสำหรับปลูกบ้านกันแล้ว อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บ้านดำเนินไปได้ด้วยดีนั่นก็คือเงิน เพราะฉะนั้นคุณต้องคำนวณงบประมาณต่างๆ ให้ดี ทบทวนข้อดีข้อเสียของการสร้างบ้านเองให้มั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะนอกจากค่าที่ดินที่จะต้องจ่ายแล้วยังมีค่ารับเหมาก่อสร้าง ออกแบบบ้าน และเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ อีกด้วย

หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสความคุ้มค่าในการซื้อบ้าน และขอสินเชื่อเพื่อบ้านกับ ธอส. ในปี 2566 นี้ สามารถกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ติดตามข้อมูลข่าวสารได้ที่ www.ghbank.co.th 

ติดต่อ G H BANK Call Center : 02 645 9000