บ้านถูกขายทอดตลาด ทําอย่างไร ยังอยู่ได้ไหม มีสิทธิอะไรที่ควรรู้

การได้รับหมายศาล หรือการถูกแปะป้ายประกาศยึดทรัพย์หน้าบ้าน คงเป็นฝันร้ายที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น แต่เมื่อสถานการณ์ทางการเงินขาดสภาพคล่องจนนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ระยะยาว ขั้นตอนทางกฎหมายอย่าง “การขายทอดตลาด” จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ 

อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อยากให้คุณตั้งสติและอย่าเพิ่งหมดหวัง เพราะในขั้นตอนการบังคับคดี ลูกหนี้ยังคงมีสิทธิและช่องทางในการแก้ไขปัญหา บทความนี้จะพาไปหาคำตอบว่าเมื่อบ้านถูกขายทอดตลาดควรทําอย่างไร เรายังสามารถอยู่อาศัยต่อได้หรือไม่ และมีทรัพย์สินอะไรบ้างที่เจ้าหนี้ยึดได้หรือไม่ได้ เพื่อให้คุณเตรียมรับมือได้อย่างถูกวิธี

ทรัพย์สินที่เจ้าหนี้ยึดได้

เมื่อเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี เจ้าหนี้มีหน้าที่สืบทรัพย์ว่าลูกหนี้มีทรัพย์สินอะไรบ้างเพื่อนำมาขายทอดตลาดชำระหนี้ โดยทรัพย์สินหลัก ๆ ที่สามารถยึดได้ มีดังนี้

• ของมีค่าและเครื่องประดับ : เช่น แหวนเพชร นาฬิกาหรู ทองรูปพรรณ หรือของสะสมที่มีมูลค่า
• อสังหาริมทรัพย์ : บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน หรืออาคารชุด (คอนโดมิเนียม)
• ยานพาหนะ : รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้ (และไม่ได้ใช้เป็นเครื่องมือหลักในการประกอบอาชีพ)
• เงินฝากและเงินลงทุน : เงินในบัญชีธนาคาร หุ้น กองทุน หรือตราสารหนี้ต่าง ๆ
• เงินเดือน : กรณีที่ลูกหนี้เป็นพนักงานบริษัทเอกชนหรือรัฐวิสาหกิจ และมีเงินเดือนเกิน 20,000 บาท สามารถถูกอายัดส่วนที่เกินได้

ทรัพย์สินที่เจ้าหนี้ยึดไม่ได้

กฎหมายมีการคุ้มครองสิทธิพื้นฐานของลูกหนี้ เพื่อให้ยังสามารถดำรงชีพอยู่ได้ โดยทรัพย์สินบางประเภทจะไม่สามารถยึดได้ ดังนี้

• ของใช้ส่วนตัวและเครื่องใช้ในครัวเรือน : ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต มูลค่ารวมกันไม่เกิน 50,000 บาท
• เครื่องมือทำมาหากิน : อุปกรณ์ที่จำเป็นต้องใช้ประกอบอาชีพ มูลค่ารวมกันไม่เกิน 100,000 บาท
• เงินเดือนส่วนที่ไม่เกินเกณฑ์ : เงินเดือนที่ไม่เกิน 20,000 บาท จะไม่ถูกอายัด
• รายได้ของข้าราชการ : เงินเดือนของข้าราชการหรือลูกจ้างประจำของรัฐ

บ้านถูกขายทอดตลาด ยังอยู่ได้ไหม?

คำถามยอดฮิตที่สร้างความกังวลใจมากที่สุดคือ “บ้านถูกขายทอดตลาดยังอยู่ได้ไหม” คำตอบคือ “ยังอยู่ได้” ลูกหนี้หรือเจ้าของบ้านเดิมยังมีสิทธิพักอาศัยอยู่ในบ้านได้ตามปกติ แม้จะมีป้ายประกาศยึดทรัพย์มาติดหน้าบ้านแล้วก็ตาม คุณสามารถอยู่ได้จนกว่ากระบวนการขายทอดตลาดจะเสร็จสิ้นและมีผู้ชนะการประมูล (เจ้าของคนใหม่)

เมื่อมีเจ้าของคนใหม่แล้ว เขาจะต้องมาเจรจาเพื่อให้เราย้ายออก ซึ่งหากเรายังไม่ย้ายออก เจ้าของใหม่สามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอหมายบังคับคดีขับไล่ได้ ดังนั้น ในช่วงระหว่างรอการขายทอดตลาด คุณยังไม่ต้องรีบย้ายออกทันที แต่ควรเตรียมตัวสำหรับการย้ายที่อยู่อาศัยในอนาคต

บ้านถูกขายทอดตลาด ทําอย่างไรได้บ้าง?

หากบ้านเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดแล้ว ไม่ได้หมายความว่าทุกอย่างจะจบสิ้นทันที ลูกหนี้ยังมีทางเลือกในการจัดการปัญหา ดังนี้

เข้าร่วมการประมูล

ลูกหนี้มีสิทธิเข้าสู้ราคาในการประมูลทรัพย์สินของตัวเองได้ หากคุณสามารถหาแหล่งเงินทุนใหม่ได้ หรือมีญาติพี่น้องที่พร้อมช่วยเหลือ การเข้าร่วมประมูลซื้อบ้านคืนถือเป็นทางเลือกที่ดี เพราะบางครั้งราคาประมูลเริ่มต้นอาจต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้ได้บ้านกลับคืนมาในราคาที่คุ้มค่า

ใช้หนี้ให้ครบตามจำนวนที่ยังขาดอยู่

เมื่อบ้านถูกขายทอดตลาดไปแล้ว เงินที่ได้จะถูกนำไปชำระหนี้ หากขายได้ราคาดีกว่ายอดหนี้ เจ้าหนี้จะคืนเงินส่วนต่างให้ลูกหนี้ แต่หากขายได้ราคาต่ำกว่ายอดหนี้ ลูกหนี้ยังคงมีภาระต้องชำระ “หนี้ส่วนที่เหลือ” ให้ครบตามจำนวน ภายในระยะเวลาอายุความบังคับคดี 10 ปี

วิธีป้องกันไม่ให้บ้านถูกขายทอดตลาด

ทางออกที่ดีที่สุดคือการจัดการปัญหาก่อนที่จะลุกลามไปถึงขั้นบังคับคดี ซึ่งสามารถทำได้ดังนี้

การเจรจาไกล่เกลี่ยหนี้ก่อนเรื่องจะบานปลาย

เมื่อรู้ตัวว่าเริ่มผ่อนไม่ไหว ให้รีบเดินเข้าไปคุยกับธนาคารทันที อย่าหนีหรือเพิกเฉย เพราะธนาคารมีมาตรการช่วยเหลือมากมาย เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การขยายระยะเวลาผ่อนชำระ หรือการพักชำระหนี้ชั่วคราว เพื่อช่วยให้คุณไม่ต้องถูกฟ้องร้อง

ขายเองก่อนโดนประมูล

หากประเมินแล้วว่าผ่อนต่อไม่ไหวจริง ๆ การประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง (ขายบ้านติดจำนอง) มักจะได้ราคาดีกว่าการปล่อยให้ถูกยึดขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายสามารถนำไปปิดหนี้กับธนาคาร หากมีเงินเหลือก็ยังเก็บไว้เป็นทุนตั้งตัวใหม่ได้

การซื้อบ้านที่ถูกขายทอดตลาดจาก G H Bank

ทรัพย์สินที่ผ่านกระบวนการยึดและขายทอดตลาด เมื่อตกมาเป็นของธนาคารจะเรียกว่า NPA (Non-Performing Asset) หรือทรัพย์สินรอการขาย ซึ่ง ธอส. ได้นำทรัพย์เหล่านี้มาคัดเลือกและจำหน่ายในราคาพิเศษ ถือเป็นโอกาสทองของคนที่อยากมีบ้านในทำเลดี ราคาที่เข้าถึงง่าย ซึ่งเรามักคุ้นหูกันในชื่อ “บ้านมือสอง ธอส.” นั่นเอง การซื้อทรัพย์ NPA จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับบ้านถูกขายทอดตลาด

เมื่อต้องเผชิญกับสถานการณ์บ้านถูกขายทอดตลาด หลายคนมักมีความกังวล และเกิดคำถามมากมายที่ไม่แน่ใจว่าจะหาคำตอบที่ถูกต้องได้จากที่ไหน ธอส. จึงได้รวบรวมคำถามยอดฮิตที่พบบ่อย เพื่อช่วยไขข้อข้องใจ และให้คุณเตรียมพร้อมรับมือได้อย่างมั่นใจ

หากบ้านถูกขายทอดตลาดแล้วหนี้จะหายไปหรือไม่?

หนี้จะหายไปก็ต่อเมื่อเงินที่ได้จากการขายบ้าน “มากกว่าหรือเท่ากับ” ยอดหนี้ทั้งหมด แต่ถ้าขายบ้านได้เงิน “น้อยกว่า” ยอดหนี้ คุณยังคงมีสถานะเป็นลูกหนี้และต้องรับผิดชอบชำระส่วนต่างที่เหลืออยู่

บ้านโดนขายทอดตลาด รื้ออะไรได้บ้าง?

สิ่งที่รื้อถอนหรือขนย้ายออกไปได้คือ “ทรัพย์สินส่วนตัวที่เคลื่อนย้ายได้” เช่น เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ทีวี ตู้เย็น แต่ห้ามรื้อถอนส่วนที่เป็นโครงสร้างหรือติดตรึงกับตัวบ้าน เช่น ประตู หน้าต่าง บานเกล็ด โคมไฟเพดาน หรือเฟอร์นิเจอร์ Built-in เพราะถือเป็นส่วนควบของบ้าน หากรื้อถอนออกไปอาจมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ได้

ถ้าขายทอดตลาดแล้วเงินไม่พอใช้หนี้เรื่องจะจบไหม?

ยังไม่จบ เจ้าหนี้สามารถสืบทรัพย์สินอื่น ๆ ของลูกหนี้เพื่อยึดหรืออายัดมาขายทอดตลาดชำระหนี้ส่วนที่เหลือต่อได้ ภายในอายุความบังคับคดี 10 ปี

สรุป บ้านถูกขายทอดตลาด

การที่บ้านถูกขายทอดตลาดเป็นขั้นตอนปลายทางของการแก้ปัญหาหนี้สิน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าชีวิตจะเดินต่อไม่ได้ สิ่งสำคัญคือความรู้ความเข้าใจในกระบวนการทางกฎหมาย การรู้สิทธิของตัวเองว่าบ้านถูกขายทอดตลาดยังอยู่ได้ไหม หรือควรจัดการอย่างไรต่อไป จะช่วยให้คุณวางแผนรับมือได้อย่างมีสติ ที่สำคัญคือการเจรจากับสถาบันการเงินตั้งแต่เนิ่น ๆ จะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้ดีที่สุด

สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการมีบ้านราคาดี ทำเลโดนใจ จากทรัพย์สินที่ผ่านการคัดสรรมาแล้ว สามารถเข้าชมและเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือบ้านมือสองคุณภาพดีจาก ธอส. ได้ที่เว็บไซต์ บ้านมือสอง ธอส. (GHB Home Center) เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยให้คนไทยมีบ้านได้อย่างมั่นคง

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000

สนใจขอสินเชื่อบ้าน ธอส. ได้ผ่านช่องทางบริการดังนี้

• ยื่นขอสินเชื่อบ้านด้วยตนเองผ่าน GHB ALL GEN : https://www.ghbank.co.th/electronic-services/application/ghb-all-gen
• ให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารติดต่อกลับเพื่อแนะนำสินเชื่อบ้าน : https://cm.ghbank.co.th/SmartLoan/
• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBank

สามารถศึกษาผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th