การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด สิ่งสำคัญที่สุดคือความชัดเจนทางกฎหมาย สัญญาเช่าบ้านจึงเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยปกป้องสิทธิของทั้งสองฝ่าย วันนี้เราจะพาไปดูรายละเอียดสำคัญที่ต้องระบุในสัญญา เพื่อให้ครอบคลุมทุกประเด็น ป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต สร้างความเข้าใจที่ตรงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า และช่วยให้การเช่าบ้านเป็นเรื่องราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย
สัญญาเช่าบ้าน คืออะไร
สัญญาเช่าบ้าน คือ นิติกรรมสัญญาต่างตอบแทนรูปแบบหนึ่งที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน แลกเปลี่ยนกับการที่ผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามงวดที่ตกลงกัน โดยสัญญาเช่าบ้าน จะแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ
- กรณีเช่าบ้านแบบไม่เกิน 3 ปี กฎหมายอนุญาตให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่า ทำสัญญากันเองโดยไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน
- กรณีเช่าบ้านเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่า จะต้องไปทำสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในเขตที่บ้านนั้น ๆ ตั้งอยู่ ซึ่งหากทำสัญญากันเอง โดยมิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าบ้านจะมีผลในทางกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น
เอกสารสัญญาเช่าบ้านควรมีอะไรบ้าง
เพื่อให้สัญญาเช่าบ้านมีความสมบูรณ์และบังคับใช้ได้จริง การร่างสัญญาจำเป็นต้องมีความรัดกุมและละเอียดรอบคอบ ซึ่งปัจจุบันได้มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 เราจึงได้รวบรวมองค์ประกอบสำคัญที่ต้องมีในเอกสารสัญญาเช่า เพื่อให้ผู้ที่กำลังจะปล่อยเช่าหรือกำลังจะเช่าบ้านได้ตรวจสอบความถูกต้องครบถ้วน
สถานที่และวันที่จัดทำสัญญา
จุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุดของการทำนิติกรรมคือการระบุรายละเอียดของวัน เวลา และสถานที่ในการทำสัญญาให้ชัดเจน โดยต้องลงวันที่ที่ทำสัญญาและสถานที่ที่ทั้งสองฝ่ายได้มาลงนามร่วมกันอย่างครบถ้วน ข้อมูลส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญทางกฎหมาย หากขาดการระบุวันที่เริ่มต้นในเอกสารเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าอาจส่งผลให้สัญญาฉบับนั้นตกเป็นโมฆะและไม่มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย ทำให้ไม่สามารถเรียกร้องสิทธิใด ๆ ได้หากเกิดปัญหาขึ้น
รายละเอียดผู้เช่าและผู้ให้เช่า
ในหนังสือสัญญาเช่าบ้านจำเป็นต้องระบุข้อมูลส่วนบุคคลของทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ครบถ้วน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน ควรเลือกคู่สัญญาที่มีอายุครบ 20 ปีบริบูรณ์เพื่อความสมบูรณ์ในการทำนิติกรรม นอกจากนี้ ควรกำหนดขอบเขตให้ครอบคลุมถึง “ผู้เช่า” เพื่อให้เงื่อนไขต่าง ๆ มีผลบังคับใช้กับสมาชิกในครอบครัวหรือผู้อยู่อาศัยร่วมด้วย ป้องกันปัญหาการเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตและการขับไล่บุคคลภายนอกที่อาจเข้ามาอยู่อาศัยภายหลัง
รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า
บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม ต้องระบุเลขที่ตั้ง ถนน แขวง และเขตอย่างละเอียด หากเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าคอนโดหรือบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ ควรทำบัญชีรายการทรัพย์สิน จำนวนกุญแจ และแนบภาพถ่ายสภาพห้องปัจจุบันไว้ในสัญญา เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันสภาพทรัพย์สินก่อนส่งมอบให้ผู้เช่าเข้าอยู่อาศัย และใช้ตรวจสอบตอนย้ายออก
ระยะเวลาในการเช่า
การกำหนดกรอบเวลาเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันให้ชัดเจน โดยในสัญญาเช่าบ้านต้องระบุระยะเวลาการเช่าว่าเป็นกี่ปี พร้อมทั้งระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาอย่างเจาะจงว่าเป็นวันเดือนปีใด ปกติแล้วสัญญาจะกำหนดการชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน แต่หากมีการตกลงเงื่อนไขพิเศษอื่น ๆ ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ก็สามารถระบุเพิ่มเติมลงไปในสัญญาให้ชัดเจนเพื่อความเข้าใจที่ตรงกันและป้องกันการเข้าใจผิดเรื่องระยะเวลา
อัตราค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขการชำระเงิน
เรื่องเงินทองเป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่มักก่อให้เกิดปัญหาได้ง่ายที่สุด ดังนั้น ในเอกสารสัญญาเช่าจึงต้องแจกแจงรายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้โปร่งใสและตรวจสอบได้ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในภายหลัง โดยมีรายละเอียดที่ควรระบุดังนี้
- ค่าเช่าและวิธีการชำระ ระบุยอดเงินค่าเช่าสุทธิต่อเดือนให้ชัดเจนทั้งตัวเลขและตัวอักษร พร้อมช่องทางการโอนเงินและกำหนดวันจ่ายค่าเช่า เช่น ภายในวันที่ 5 ของเดือน
- เงินประกันความเสียหาย ต้องระบุจำนวนเงินมัดจำที่เก็บตามกฎหมาย และเงื่อนไขการคืนเงินเมื่อหมดสัญญา รวมถึงสิทธิของผู้ให้เช่าในการหักเงินส่วนนี้หากเกิดความเสียหาย
- ค่าสาธารณูปโภค ระบุให้ชัดเจนว่าค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าโทรศัพท์ และค่าส่วนกลาง ใครเป็นผู้รับผิดชอบ และมีวิธีการคำนวณหรือชำระเงินอย่างไร
- ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา กำหนดขอบเขตความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม หากความเสียหายเกิดจากการใช้งานของผู้เช่า ผู้เช่าต้องเป็นผู้รับผิดชอบดูแลเพื่อให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพเรียบร้อย
ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ
นอกเหนือจากเรื่องเงินการอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมต้องมีกฎกติกา สัญญาเช่าบ้านควรกำหนดหน้าที่ในการดูแลรักษาทรัพย์สินเยี่ยงวิญญูชน และระบุข้อห้ามต่าง ๆ เช่น การห้ามต่อเติมโครงสร้างหรือดัดแปลงตัวบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต การห้ามส่งเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้านยามวิกาล หรือการกระทำผิดกฎหมาย สำหรับเรื่องสัตว์เลี้ยง ควรระบุให้ชัดเจนว่าอนุญาตหรือไม่ หากอนุญาตให้เลี้ยงได้ ต้องจำกัดจำนวนหรือประเภทของสัตว์เลี้ยงเพื่อป้องกันความเสียหาย
เงื่อนไขการผิดสัญญาและการบอกเลิกสัญญา
เพื่อความเป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่ายควรระบุบทลงโทษกรณีมีการผิดสัญญาไว้ให้ชัดเจน เช่น ผู้ให้เช่าจะริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้ หากผู้เช่าอยู่ไม่ครบกำหนดสัญญา หรือผู้เช่าอยู่มาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน โดยไม่ต้องเสียค่าปรับหรือค่าเสียหาย หากไม่ได้ทำผิดสัญญาอย่างร้ายแรง เช่น ไม่จ่ายค่าเช่าหลายเดือน หรือใช้บ้านผิดวัตถุประสงค์ หรือกรณีผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าจะมีค่าปรับรายวันเท่าไหร่ ในทางกลับกัน หากสัญญาครบกำหนดและตรวจสอบแล้วไม่มีความเสียหาย ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที ภายใน 7 วัน หลังสิ้นสุดสัญญา หรือหากผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยไม่มีเหตุผลอันควรต้องชดเชยอย่างไร การระบุเงื่อนไขเหล่านี้ในเอกสารสัญญาเช่าบ้านจะช่วยให้มีแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง
การลงลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน
ขั้นตอนสุดท้ายที่ทำให้สัญญามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย คือการลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า พร้อมทั้งต้องมีพยานในการทำสัญญาลงนามรับรองอีกอย่างน้อย 2 คน การมีพยานจะช่วยยืนยันความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย และทำให้หนังสือสัญญาเช่าบ้านฉบับนั้นสามารถใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในการดำเนินคดีทางกฎหมาย หรือใช้ในการฟ้องร้องบังคับคดีได้ทันทีหากเกิดการผิดสัญญาขึ้นในภายหลัง และต้องจัดให้ผู้เช่าเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
เอกสารแนบท้ายสัญญา
สิ่งที่ขาดไม่ได้คือเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าคอนโดหรือบ้าน ที่เป็นรายการตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน (Checklist) ควรจดบันทึกตำหนิ รอยขีดข่วน หรือความเสียหายที่มีอยู่เดิม พร้อมรายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้ครบถ้วน การทำแบบนี้จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายตรวจสอบความถูกต้องได้ง่ายเมื่อถึงเวลาย้ายออก ลดความสับสนและข้อพิพาทในการประเมินความเสียหายหรือการหักเงินประกัน ทำให้การส่งมอบบ้านคืนเป็นไปอย่างราบรื่น
เคล็ดลับและข้อควรระวังในการทำสัญญาจาก G H Bank
ในฐานะสถาบันการเงินที่มีความเชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย เราแนะนำว่าควรอ่านรายละเอียดทุกบรรทัดก่อนลงนามเสมอ หากมีข้อสงสัยควรสอบถามให้กระจ่างก่อนตัดสินใจ นอกจากนี้ ควรตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าว่าเป็นเจ้าของตัวจริงหรือไม่ สำหรับผู้ให้เช่าการคัดกรองผู้เช่าที่มีประวัติการเงินดีจะช่วยลดความเสี่ยงได้ ซึ่งหากใครต้องการปรับปรุงบ้านให้น่าเช่า สามารถขอคำปรึกษาเรื่องสินเชื่อตกแต่งบ้านกับเราได้เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สิน
FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน
แม้จะมีสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว แต่หลายคนก็ยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการปฏิบัติจริงในบางสถานการณ์ เราจึงได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าบ้านและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องมาไขข้อข้องใจ เพื่อให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนเองได้อย่างถูกต้อง ลดความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการเช่า
เงินประกันความเสียหายแตกต่างจากค่าเช่าล่วงหน้าอย่างไร?
เงินสองส่วนนี้มีวัตถุประสงค์ต่างกันอย่างสิ้นเชิง ค่าเช่าล่วงหน้าคือการจ่ายเงินค่าเช่าเดือนแรกหรือเดือนถัดไปก่อนที่จะถึงกำหนดชำระจริง ส่วนเงินประกันความเสียหายเป็นเงินมัดจำที่ผู้ให้เช่าเก็บไว้เพื่อเป็นหลักประกันกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหายหรือผิดสัญญา ซึ่งเงินประกันนี้จะได้รับคืนเมื่อหมดสัญญาหากไม่มีความเสียหายเกิดขึ้น ตามเอกสารสัญญาเช่าที่ระบุไว้ และไม่สามารถนำมาหักลบเป็นค่าเช่าได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นพิเศษในสัญญา
ทั้งนี้ จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น และไม่เกินค่าเช่า 1 ปี สำหรับสัญญาเช่าระยะยาวที่จ่ายเป็นรายปี
หากบ้านหรือคอนโดเสียหาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซม?
ความรับผิดชอบขึ้นอยู่กับสาเหตุของความเสียหาย หากเป็นการชำรุดตามธรรมชาติของโครงสร้าง เช่น หลังคารั่ว ท่อน้ำแตกภายในผนัง หน้าที่ซ่อมแซมจะเป็นของผู้ให้เช่า แต่หากความเสียหายเกิดจากการใช้งานของผู้เช่า เช่น ทำผนังเลอะ กระจกแตก หรืออุปกรณ์เสียหายจากการใช้งานผิดวิธี ผู้เช่าต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามที่ระบุในสัญญาเช่าบ้านหรืออาจถูกหักจากเงินประกันความเสียหายได้ตามจริง
ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เข้าห้องหรือบ้านของผู้เช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้าหรือไม่?
ตามกฎหมายแล้ว เมื่อทำสัญญาเช่า สิทธิครอบครองจะตกเป็นของผู้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์บุกรุกเข้าไปในสถานที่เช่าโดยพลการหรือไม่ได้รับอนุญาต เพราะอาจมีความผิดฐานบุกรุกเคหสถานได้ ยกเว้นแต่จะมีเหตุฉุกเฉินร้ายแรง ดังนั้น หากผู้ให้เช่าต้องการเข้าไปตรวจสภาพบ้านหรือซ่อมแซม ต้องแจ้งล่วงหน้าและได้รับความยินยอมจากผู้เช่าก่อนเสมอ ตามมารยาทและข้อตกลงที่ควรระบุไว้ในหนังสือสัญญาเช่าบ้าน
สรุป รายละเอียดในเอกสารสัญญาเช่าบ้าน
การทำสัญญาเช่าที่รัดกุมคือเกราะป้องกันปัญหาที่ดีที่สุดสำหรับทั้งสองฝ่าย การใส่ใจในทุกรายละเอียดของสัญญาจึงเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม สำหรับใครที่วางแผนอยากมีบ้านเป็นของตัวเองเพื่อปล่อยเช่าหรืออยู่อาศัย สามารถปรึกษา ธอส. ได้ เรามีเครื่องมือช่วยการคิดดอกเบี้ยบ้านและตารางเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเพื่อให้เราวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมเคียงข้างให้คนไทยมีบ้านได้อย่างมั่นคง
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
