เจาะลึก น.ส.4 จ. โฉนดครุฑแดง เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ควรรู้

การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านพร้อมอยู่ หรือที่ดินเปล่าสำหรับปลูกสร้างครอบครัว ถือเป็นการลงทุนครั้งสำคัญในชีวิต สิ่งหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกคือเรื่องของ “เอกสารกรรมสิทธิ์” เพราะหากขาดความเข้าใจ อาจนำมาซึ่งปัญหาทางกฎหมายในภายหลังได้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะสถาบันการเงินที่มุ่งมั่นให้คนไทยมีบ้าน จะพาไปเจาะลึกข้อมูลของ น.ส.4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ขั้นสูงสุดที่ทุกคนควรรู้จัก เพื่อให้การซื้อขายที่ดินและบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัยที่สุด

น.ส.4 จ. คืออะไร?

น.ส.4 จ. หรือที่คนทั่วไปนิยมเรียกว่า “โฉนดครุฑแดง” คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน เอกสารฉบับนี้เป็นเอกสารทางกฎหมายขั้นสูงสุดที่ยืนยันว่าผู้ที่มีชื่ออยู่บนโฉนดเป็น “เจ้าของที่ดิน” ผืนนั้นอย่างสมบูรณ์แบบ 100% โดยมีระวางภาพถ่ายทางอากาศและหมุดแสดงขอบเขตที่ดินอย่างชัดเจนและแม่นยำ ผู้ครอบครองโฉนดประเภทนี้มีสิทธิในการใช้ประโยชน์บนที่ดินได้อย่างเต็มที่ สามารถทำการซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ เป็นมรดกตกทอด หรือนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อจดจำนองกับสถาบันการเงินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

น.ส.4 จ. แตกต่างจากโฉนดที่ดินประเภทอื่นอย่างไร?

จุดแตกต่างที่สำคัญที่สุดของ น.ส.4 จ. เมื่อเทียบกับเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น คือ “ความสมบูรณ์ของกรรมสิทธิ์และความชัดเจนของขอบเขต” 

หากนำไปเทียบกับโฉนดครุฑเขียว (น.ส.3 ก.) เอกสารครุฑเขียวจะเป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แม้จะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ชัดเจนและนำไปซื้อขายจำนองได้ แต่ผู้ถือครองยังไม่ได้มีกรรมสิทธิ์เท่าครุฑแดง เป็นเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น

ส่วนโฉนดครุฑดำ (น.ส.3 และ น.ส.3 ข.) จะเป็นเพียงหนังสือรับรองสิทธิการครอบครองที่ยังไม่มีการรังวัดกำหนดขอบเขตที่แน่นอน หากต้องการซื้อขายจะต้องทำการรังวัดและรอประกาศจากทางราชการ 30 วันก่อน 

ดังนั้น ที่ดิน น.ส.4 จ. จึงเป็นเอกสารที่มีความน่าเชื่อถือ มีมูลค่าสูงสุดในตลาด และเป็นที่ยอมรับจากสถาบันการเงินมากที่สุด

3 สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเริ่มซื้อขายที่ดิน น.ส.4 จ.

เมื่อพบที่ดินทำเลทองที่ถูกใจและทราบว่าเป็นโฉนดประเภท น.ส.4 จ. แล้ว ก่อนที่จะตกลงปลงใจทำสัญญาและจ่ายเงิน ควรทำการตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้ให้รอบคอบเสียก่อน

1. ตรวจสอบโฉนดครุฑแดง

การตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้นเป็นสิ่งสำคัญเพื่อป้องกันการถูกหลอกลวง ให้เริ่มต้นจากการดูด้านหน้าโฉนด ตรวจสอบตำแหน่งที่ดิน ขนาดเนื้อที่ และชื่อเจ้าของคนแรก จากนั้นให้พลิกไปดูด้านหลังโฉนด หรือที่เรียกว่า “สารบัญจดทะเบียน” ซึ่งจะบันทึกประวัติการทำนิติกรรมทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น 

ผู้ที่มีสิทธิขายที่ดินให้เราได้อย่างถูกต้องจะต้องเป็นบุคคลที่มีชื่ออยู่ในลำดับสุดท้ายของด้านหลังโฉนดเท่านั้น นอกจากนี้ ต้องระวังไม่ให้สับสนกับเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑสีน้ำเงิน) ซึ่งเป็นเพียงหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์ทางการเกษตร ไม่สามารถนำมาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ รวมทั้งต้องตรวจสอบข้อจำกัด เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน เขตเวนคืน เขตผังเมือง เป็นต้น

2. ตรวจสอบขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน น.ส.4 จ. จะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อได้ไปดำเนินการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น โดยขั้นตอนหลัก ๆ จะเริ่มจากการยื่นคำขอพร้อมเอกสารแสดงตนของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าพนักงาน ชำระค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และรอรับโฉนดที่ได้รับการสลักหลังชื่อผู้ซื้อเป็นเจ้าของคนใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาซื้อขายบ้าน พร้อมที่ดิน หรือสัญญาซื้อขายที่ดินเปล่า หากตกลงจ่ายเงินกันเองโดยไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จะถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะทางกฎหมายทันที

3. ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

การเตรียมงบประมาณให้พร้อมสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์จะช่วยให้การทำธุรกรรมไม่สะดุด โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ณ สำนักงานที่ดิน ได้แก่ 

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (คิดจากราคาที่สูงกว่า) 
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง (กรณีขอกู้กับสถาบันการเงิน) 
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครองที่ดินของผู้ขาย) 
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 

ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันล่วงหน้าให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดบ้าง จะได้ไม่ติดขัดในตอนทำธุรกรรมนั่นเอง

หมายเหตุ : “อัตราอาจเปลี่ยนแปลงตามมาตรการของรัฐในแต่ละช่วงเวลา”

เคล็ดลับกู้ซื้อบ้านจาก G H Bank

การเตรียมตัวที่ดีคือจุดเริ่มต้นของความสำเร็จในการกู้ซื้อบ้านหรือที่ดิน ธอส. ขอแนะนำเคล็ดลับเตรียมความพร้อมเพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อให้ผ่านฉลุย ดังนี้

• สำรวจความพร้อมทางการเงิน : ประเมินรายได้และภาระหนี้สินในปัจจุบัน ภาระหนี้รวมต่อเดือนไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้สุทธิ เพื่อให้สามารถผ่อนชำระได้อย่างสบายใจ
• เดินบัญชีให้สวยงาม : สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ ควรนำเงินรายได้ฝากเข้าบัญชีธนาคารอย่างสม่ำเสมอ เพื่อสร้างหลักฐานทางการเงินที่น่าเชื่อถือ
• รักษาประวัติเครดิต : ชำระหนี้สินเดิมให้ตรงเวลา หลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระ เพื่อประวัติเครดิตบูโรที่ขาวสะอาด
• เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน : ไม่ว่าจะเป็นเอกสารส่วนตัว เอกสารแสดงรายได้ และสำเนาโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ที่ต้องการซื้อ การเตรียมพร้อมจะช่วยให้กระบวนการพิจารณาสินเชื่อรวดเร็วยิ่งขึ้น

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ น.ส.4 จ.

ก่อนจะตัดสินใจลงทุนหรือทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน ลองมาดูคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโฉนดประเภทนี้ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องและป้องกันข้อผิดพลาด

น.ส.4 จ. สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้หรือไม่?

สามารถนำไปจดจำนองได้ทันที และเป็นประเภทโฉนดที่สถาบันการเงินให้การยอมรับและปล่อยสินเชื่อได้ง่ายที่สุด เนื่องจากเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์แบบและมีความเสี่ยงทางกฎหมายต่ำที่สุด

โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ฉบับจริงดูอย่างไร?

โฉนดฉบับจริงจะพิมพ์บนกระดาษที่มีเนื้อเหนียวพิเศษ เมื่อนำไปส่องดูกับแสงสว่างจะเห็นลายน้ำรูปตราครุฑฝังอยู่ในเนื้อกระดาษอย่างชัดเจน และต้องมีลายเซ็นพร้อมตราประทับของพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากต้องการความมั่นใจ 100% สามารถนำสำเนาไปตรวจสอบกับต้นฉบับได้ที่สำนักงานที่ดิน

หากซื้อขายที่ดิน น.ส.4 จ. โดยทำสัญญากันเอง ไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินจะมีผลอย่างไร?

การซื้อขายจะถือว่าเป็น “โมฆะ” ตามกฎหมายทันที ผู้ซื้อจะไม่ได้สิทธิครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น และอาจสูญเงินเปล่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น

สรุป

น.ส.4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่มีความสมบูรณ์และมอบความอุ่นใจให้กับผู้ถือครองได้มากที่สุด ไม่ว่าจะนำไปใช้เพื่อการอยู่อาศัย ซื้อขาย หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน การมีความรู้และเข้าใจถึงลักษณะของโฉนด การตรวจสอบอย่างรอบคอบ ตลอดจนขั้นตอนการโอนที่ถูกต้อง จะช่วยให้การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของคุณปราศจากปัญหาทางกฎหมายในระยะยาว

หากตรวจสอบที่ดิน น.ส.4 จ. และพบแปลงที่ถูกใจแล้ว แต่กำลังมองหาแหล่งเงินทุน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นเพื่อนคู่คิดเคียงข้างคุณ ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดิน อัตราดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนสบายยาวนาน ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ให้การมีบ้านและที่ดินเป็นของตัวเองไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000

สนใจขอสินเชื่อบ้าน ธอส. ได้ผ่านช่องทางบริการดังนี้

• ยื่นขอสินเชื่อบ้านด้วยตนเองผ่าน GHB ALL GEN : https://bit.ly/42bftBa
• ให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารติดต่อกลับเพื่อแนะนำสินเชื่อบ้าน : https://bit.ly/3ZfPKXv
• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBank

สามารถศึกษาผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th