การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ บทความนี้จะมาอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงขั้นตอนการโอนที่ดินและเอกสารที่ต้องเตรียมมีอะไรบ้าง เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเตรียมตัวได้อย่างครบถ้วน

อัปเดตค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทราบและเตรียมให้พร้อม ซึ่งในแต่ละรายการจะมีวิธีการคำนวณและอัตราที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครอง นอกจากนี้ ในปี 2567 รัฐบาลยังได้ออกมาตรการพิเศษเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยบางประเภท ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษาเงื่อนไขให้ละเอียดเพื่อรับสิทธิประโยชน์สูงสุด การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถวางแผนทางการเงินและเจรจาต่อรองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน หรือค่าโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินหรือที่เรียกว่าค่าโอนที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ยกตัวอย่างเช่น หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายจริงคือ 5,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะคำนวณจาก 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยลดจาก 2% เหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2567 ซึ่งตามตัวอย่างจะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 500 บาท

ค่าธรรมเนียมจำนอง

ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น หากกู้เงิน 5,000,000 บาทเพื่อซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียมจำนองจะเท่ากับ 5,000,000 x 1% = 50,000 บาท ซึ่งภายใต้มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาลในปี 2567 ค่าธรรมเนียมจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดจะลดลงเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินจำนอง ซึ่งตามตัวอย่างจะเสียค่าธรรมเนียมจำนองเพียง 500 บาท

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ยกตัวอย่างเช่น หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ค่าอากรแสตมป์จะเท่ากับ 5,500,000 x 0.5% = 27,500 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยจะเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้น้อยกว่า 5 ปี ยกตัวอย่างเช่น หากราคาประเมินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะเท่ากับ 5,500,000 x 3.3% = 181,500 บาท

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เฉพาะในกรณีได้มาทางอื่นนอกจากมรดกหรือรับให้ คำนวณจากราคาทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งทางฝั่งผู้ขายจะต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ในส่วนนี้เอง จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องชำระคำนวณตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา ทั้งนี้ ตามวิธีการคำนวณของกรมสรรพากร

เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยให้กระบวนการโอนที่ดินดำเนินไปอย่างราบรื่น ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สำหรับบุคคลธรรมดา และสำหรับนิติบุคคล โดยเอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน มีดังนี้

สำหรับบุคคลธรรมดา

• บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) 
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
• หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรคู่สมรส กรณีคู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่ได้ไปสำนักงานที่ดิน

สำหรับนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินสามารถทำได้ด้วยตัวเองที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอน ดังนี้

• กรอกคำขอและแนบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
• ยื่นคำขอและเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว
• เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่าย
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
• รับใบเสร็จและมอบให้เจ้าหน้าที่
• ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดและสารบัญหลังโฉนดที่จดทะเบียนแล้ว
• รับโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

โดยทั่วไปแล้วกระบวนการขั้นตอนโอนที่ดินทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการที่สำนักงานที่ดินในวันนั้น

สรุปค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีค่าโอนที่ดินหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าธรรมเนียมจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย รวมทั้งการเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและทำความเข้าใจขั้นตอนการโอนที่ดินจะช่วยให้กระบวนการทั้งหมดถูกดำเนินไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว ผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและอาจปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้มั่นใจว่าการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการต่าง ๆ ของรัฐบาล

ท้ายที่สุด การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สมบูรณ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การเตรียมตัวให้พร้อมทั้งในด้านเอกสาร ค่าโอนที่ดิน และความเข้าใจในกระบวนการจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นและประหยัดเวลามากยิ่งขึ้น

สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติตด่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000