ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ผันผวนในปัจจุบัน คำถามที่หลายคนสงสัยคือ “ราคาบ้านขึ้นปีละเท่าไหร่” โดยเฉพาะในช่วงปี 2024-2025 ที่มีปัจจัยหลายด้านส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ย ภาวะเงินเฟ้อ หรือการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านและปัจจัยที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการซื้อบ้านได้อย่างชาญฉลาด
ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้าน
การที่จะเข้าใจว่า “ราคาบ้านขึ้นปีละเท่าไหร่” นั้น เราต้องเข้าใจปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านก่อน ซึ่งประกอบด้วยหลายปัจจัยที่สำคัญ ดังนี้
1. ราคาที่ดิน
ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อราคาบ้าน โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
2. ประเภทของบ้าน
ประเภทของบ้านมีผลโดยตรงต่อราคา โดยแต่ละประเภทมีต้นทุนการก่อสร้างและการใช้ที่ดินที่แตกต่างกัน
- บ้านเดี่ยว: มีราคาสูงที่สุดเนื่องจากใช้พื้นที่มากและมีความเป็นส่วนตัวสูง
- ทาวน์โฮม: ราคาปานกลาง เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดกลาง
- คอนโดมิเนียม: ราคาแตกต่างกันตามทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก
3. ขนาดของบ้าน
ขนาดของบ้านเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่กำหนดราคา บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าย่อมมีราคาสูงกว่า เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ค่าแรงในการก่อสร้างที่สูงขึ้น ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและการติดตั้งระบบต่างๆ รวมทั้งความต้องการที่ดินขนาดใหญ่ขึ้น
4. อัตราเงินเฟ้อ
อัตราเงินเฟ้อมีผลโดยตรงต่อการตอบคำถาม “ราคาบ้านขึ้นปีละเท่าไหร่” เพราะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ต้นทุนการดำเนินงาน และราคาที่ดิน
ราคาบ้านในช่วงปี 2024-2025 มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร?
โดยปกติแล้วทุกๆ 4 ปี ทางกรมธนารักษ์จะมีประกาศทบทวนราคาประเมินที่ดินใหม่ แต่เนื่องจากในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา ทำให้ต้องใช้ราคาประเมินที่ดินรอบเก่าปี 2559-2562 เป็นระยะเวลาถึง 7 ปี เพื่อช่วยลดภาระประชาชนผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19
และในปีนี้เอง ก็ได้มีประกาศประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2566-2569 ที่ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 โดยมีภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงดังนี้
- ภาพรวมราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ทั้งประเทศ ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%
- พื้นที่กรุงเทพมหานครปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3%
- บริเวณที่มีราคาประเมินสูงที่สุดเป็นทำเลกลางเมืองกรุงเทพมหานครในแนวรถไฟฟ้า
- ราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
สำหรับในปี 2025 นี้ พื้นที่ส่วนใหญ่ที่มีการประเมินราคาที่ดินสูงขึ้นจะเป็นพื้นที่ในแนวรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าความเร็วสูง พื้นที่ที่มีการสร้างสะพานหรือถนนตัดใหม่ พื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมถึงย่านธุรกิจที่สำคัญในกรุงเทพมหานคร
5 อันดับ ทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงที่สุด
- อันดับ 1 โซนบางพลี บางบ่อ บางเสาธง เปลี่ยนแปลงร้อยละ 57.3
- อันดับ 2 โซนเมืองนนทบุรี ปากเกร็ด เปลี่ยนแปลงร้อยละ 46.9
- อันดับ 3 โซนเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก เปลี่ยนแปลงร้อยละ 31.9
- อันดับ 4 โซนกรุงเทพมหานครชั้นใน เปลี่ยนแปลงร้อยละ 16.6
- อันดับ 5 โซนบางเขน สายไหม ดอนเมือง หลักสี่ มีนบุรี หนอกจอก คลองสามวา ลาดกระบังเปลี่ยนแปลงร้อยละ 10.1
5 อันดับ บริเวณราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย
- อันดับ 1 ช่วงถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ พระราม1 ราชดำริ ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา
- อันดับ 2 บริเวณสาทร ราคาที่ดิน 800,000 บาทต่อตารางวา
- อันดับ 3 บริเวณถนนสุขุมวิท ราคาที่ดิน 750,000 บาทต่อตารางวา
- อันดับ 4 บริเวณถนนเยาวราช ราคาที่ดิน 700,000 บาทต่อตารางวา
- อันดับ 5 บริเวณถนนธนิยะ อโศกมนตรี พัฒน์พงษ์ ราคาที่ดิน 600,000 บาทต่อตารางวา
5 อันดับ จังหวัดที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงที่สุด (ต่างจังหวัด)
- อันดับ 1 จังหวัดกำแพงเพชร เปลี่ยนแปลงร้อยละ 123.00
- อันดับ 2 จังหวัดชลบุรี เปลี่ยนแปลงร้อยละ 47.24
- อันดับ 3 จังหวัดสุราษฎร์ธานี เปลี่ยนแปลงร้อยละ 31.13
- อันดับ 4 จังหวัดสระแก้ว เปลี่ยนแปลงร้อยละ 29.90
- อันดับ 5 จังหวัดชัยนาท เปลี่ยนแปลงร้อยละ 23.84
ราคาบ้านขึ้นปีละเท่าไหร่?
จากการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024-2025 คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% โดยมีปัจจัยสำคัญทั้งการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ การเพิ่มขึ้นของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ต่าง ๆ และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
อยากตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตนเอง สามารถทำได้อย่างไร?
สำหรับผู้ที่มีทำเลในใจอยู่แล้ว และต้องการทราบราคาประเมินที่ดินในทำเลที่ต้องการ สามารถหาข้อมูลได้ด้วยตนเอง 3 ช่องทางของกรมธนารักษ์ที่สะดวกรวดเร็ว
1. เว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์
โดยบนเว็บไซต์จะเป็นระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน ที่สามารถหาราคาประเมินที่ดินได้ครบทุกรูปแบบ ได้แก่
- เลขโฉนดที่ดิน
- เลขที่ดิน
- น.ส. 3 ก.
- ห้องชุด
- สิ่งปลูกสร้าง
- สรุปราคาประเมินที่ดินรอบ 2566-2569
- ราคาประเมินที่ดินรูปแบบอื่นๆ
สำหรับการใช้งาน เพียงเลือกรูปแบบการประเมินทรัพย์สินที่ต้องการ จากนั้นกรอกข้อมูลให้ครบถ้วน แล้วกดค้นหา ระบบก็จะเรียกข้อมูลที่ต้องการมาให้คุณดูได้ทันดี
2. แอปพลิเคชันของ กรมธนารักษ์
ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหน ก็สามารถหาราคาประเมินที่ดินได้อย่างสะดวกรวดเร็ว เพียงมีสมาร์ทโฟนโดยสามารถดาวน์โหลดผ่านทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation ได้ทั้งระบบ IOS และ Android
3. ผ่านทาง Call Center ของ กรมธนารักษ์
กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
วิธีการประเมินราคาบ้านจากธนาคาร
หลังจากท่ีได้ทราบถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านในปี 2023 กันไปแล้ว แต่ราคาที่มาจากการประเมินของกรมที่ดินนั้น ก็ยังไม่ได้เป็นเรทราคาสุดท้ายที่เป็นราคาบ้าน เพราะทางเจ้าของโครงการ หรือเจ้าของบ้านจะเป็นผู้ที่กำหนดราคาบ้านขึ้นมาตามความต้องการ
ซึ่งถ้าหากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยเหล่านี้ ผ่านการขอสินเชื่อกับธนาคาร ทางธนาคารก็จะมีวิธีการประเมินราคาบ้านเพื่อเป็นการพิจารณายอดวงเงินสินเชื่อให้กับผู้ขอสินเชื่อแต่ละบุคคล แต่ทั้งนี้จะครอบคลุมราคาบ้านทั้งหมดหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการประเมินสินเชื่อในแต่ละบุคคลด้วย
สำหรับเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อประเมินราคาบ้านหลักๆ มีดังนี้
- เทียบจากราคาประเมินของกรมที่ดิน จากนั้นจึงพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบ ไม่ว่าจะเป็นที่อาศัยที่อยู่ใกล้เคียงกัน สภาพของโครงการ ฯลฯ เพื่อดูว่าที่อยู่อาศัยเหล่านั้นมีราคากลางอยู่ที่เท่าไร
- เทียบจากสภาพของที่อยู่อาศัยแห่งนั้น โดยอาจดูจากสภาพความพร้อมอยู่ของตัวบ้าน รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ เพื่อนำมาประเมินราคาเพิ่มเติม
นอกจากนี้ในการประเมินราคาบ้านของธนาคารเอง ก็จะมีความแตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา เนื่องจากสภาพแวดล้อมของทำเลนั้นอาจมีการเปลี่ยนแปลง เช่น มีการตัดผ่านของถนนสายสำคัญ การสร้างขนส่งสาธารณะวิ่งผ่าน มีห้างสรรพสินค้าขึ้นในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น ก็จะส่งผลทำให้ราคาประเมินเกิดการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต
หากต้องการขอสินเชื่อและประเมินราคาบ้านกับธนาคารต้องทำอย่างไร
เมื่อคุณมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของแล้ว ถ้าหากต้องการขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำมาซื้อบ้านหลังที่ต้องการ โดยมีขั้นตอนดังนี้
- ยื่นคำขอสินเชื่อได้ที่สาขาของธนาคารพร้อมกับเอกสารประกอบให้ครบถ้วน
- หลังจากทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารแล้ว ทางธนาคารจะส่งต่อให้กับงานประเมินหลักทรัพย์ ซึ่งจะมีการเจ้าหน้าที่นัดเข้าประเมินราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัย ภายใน 3 วันทำการ
- รอแจ้งผลการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อภายใน 7 วันทำการ
- เมื่อผ่านการอนุมัติสินเชื่อ จะมีการนัดหมายทำสัญญาเงินกู้ที่สาขาของธนาคาร และนัดวันทำนิติกรรม ณ กรมที่ดิน ที่หลักประกันหรือโฉนดที่ดินจดทะเบียนเอาไว้
ธอส. ช่วยให้คุณมีบ้านที่เหมาะสมกับความต้องการ
แม้ว่าในแต่ละปีที่ราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยต่างๆ จะเพิ่มสูงขึ้น ธอส. ก็สามารถช่วยให้ทุกคนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ ด้วยโครงการสินเชื่อต่างๆ ที่ออกแบบมาให้ตอบโจทย์ความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อลงทุนในอสังหา
หากคุณสนใจสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติม สามารถกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ
หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ติดตามข้อมูลข่าวสารได้ที่ www.ghbank.co.th
ติดต่อ G H BANK Call Center : 02 645 9000
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
