การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นภาษีขายบ้านหรือภาษีขายคอนโด ล้วนมีภาระทางภาษีที่ผู้ขายจำเป็นต้องรู้และเข้าใจ เพื่อวางแผนการเงินได้อย่างถูกต้อง บทความนี้จะรวบรวมทุกสาระสำคัญเกี่ยวกับการขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์นอกจากนี้ เรายังมีคำแนะนำเกี่ยวกับการคิดภาษีเงินได้จากการขายบ้านอย่างละเอียด พร้อมเทคนิคการประหยัดภาษีที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพและประหยัดค่าใช้จ่ายสูงสุด
ขายบ้านต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
เมื่อคุณตัดสินใจขายบ้านหรือคอนโด สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือขายบ้านเสียภาษีอะไรบ้าง โดยภาษีและค่าธรรมเนียมหลักที่เกี่ยวข้องมี 4 ประเภท ได้แก่
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ผู้ขายจำเป็นต้องเข้าใจรายละเอียดของแต่ละประเภท เพื่อวางแผนการเงินได้อย่างเหมาะสม และเตรียมเอกสารให้พร้อมสำหรับการทำธุรกรรม
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
การคิดภาษีเงินได้จากการขายบ้านเป็นขั้นตอนแรกที่ผู้ขายต้องดำเนินการ โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมที่ดินกำหนด การคำนวณจะพิจารณาจากระยะเวลาการถือครองทรัพย์สิน ซึ่งมีผลต่อการหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา ดังนี้
- ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่าย 92%
- ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่าย 84%
- ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่าย 77%
- ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71%
- ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65%
- ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่าย 60%
- ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่าย 55%
- ถือครอง 8 ปี หักค่าใช้จ่าย 50%
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีขายบ้านประเภทที่สองคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า โดยจะต้องเสียในกรณีที่
- ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา
- ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
- ได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยไม่ใช่ทางมรดกหรือให้โดยเสน่หา
ขายคอนโดเสียภาษีอะไรบ้าง ก็เช่นเดียวกับบ้าน ต้องพิจารณาระยะเวลาการถือครองและวัตถุประสงค์การถือครองเป็นสำคัญ
3. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์เป็นค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่จะได้รับยกเว้นในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น ผู้ขายจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์
4. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการโอนคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งการขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้างในส่วนนี้ สามารถตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบ
วิธีการคำนวณภาษี
การคิดภาษีเงินได้จากการขายบ้านมีขั้นตอนดังนี้
- คำนวณระยะเวลาถือครอง (นับตามปีปฏิทิน)
- หาราคาประเมินทุนทรัพย์
- หักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาถือครอง
- คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- ตรวจสอบภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
- คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน
2 วิธีช่วยประหยัดภาษีขายบ้าน
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนขายอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจวิธีประหยัดภาษีขายบ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญ โดยมี 2 วิธีหลักที่สามารถช่วยลดภาระภาษีได้ ดังนี้
ถือครองให้ครบตามเงื่อนไข
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้ครบตามเงื่อนไขเป็นวิธีประหยัดภาษีขายบ้านที่ดีที่สุด เพราะจะช่วยลดภาระภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือเพียงอากรแสตมป์ 0.5% เท่านั้น โดยต้องถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
ซื้อบ้านใหม่แล้วขายบ้านเก่า
การซื้อบ้านใหม่ก่อนขายบ้านเก่าสามารถช่วยประหยัดภาษีได้ โดยมีเงื่อนไขดังนี้
- ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านทั้งหลังเก่าและใหม่รวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี
- ต้องซื้อบ้านใหม่ก่อนขายบ้านเก่า
- สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้
สรุปบทความภาษีขายบ้าน
การทำความเข้าใจเรื่องภาษีขายบ้านและภาษีขายคอนโดเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่วางแผนขายอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องคำนึงถึงภาษีและค่าธรรมเนียมทั้ง 4 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมให้คำปรึกษาและบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของทุกท่าน ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านมือสอง การปลูกสร้าง หรือการรีไฟแนนซ์
สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
