ไขข้อสงสัย ซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

หลายคนอาจจะกำลังเผชิญปัญหากับเอกสารขอสินเชื่อบ้านต่างๆ ซื้อบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง เตรียมเอกสารอย่างไรให้ยื่นผ่านตั้งแต่ครั้งแรก

หลายคนที่กำลังเตรียมตัวขอสินเชื่อบ้านอยู่ อาจจะกำลังเผชิญปัญหากับเอกสารขอสินเชื่อบ้านต่างๆ ที่มากมาย ตั้งแต่เอกสารไม่ครบ ไม่รู้ว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง หรือบางทียืนเอกสารไปครบแล้วแต่สุดท้ายกลับถูกปฏิเสธเพราะเอกสารไม่ผ่าน เครดิตไม่น่าเชื่อถือ ฯลฯ บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจว่าซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างแล้วจะเตรียมเอกสารอย่างไรให้มีโอกาสยื่นผ่านตั้งแต่ครั้งแรก  

ทบทวนเอกสารขอสินเชื่อบ้านที่ต้องยื่น

สำหรับคำถามที่ว่าซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างนั้น โดยหลัก ๆ แล้วเอกสารขอสินเชื่อบ้านประกอบไปด้วย 3 หมวดหลัก ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคล เอกสารการเงินหรือแสดงที่มารายได้ และเอกสารหลักประกัน

1. เอกสารส่วนบุคคล

เอกสารขอสินเชื่อบ้านกลุ่มนี้ ไม่มีอะไรมาก ธนาคารเพียงต้องการหลักฐานส่วนบุคคลไว้ยืนยันตัวตนและทำธุรกรรมด้วยเท่านั้น ทั้งนี้ ถ้าผู้ขอสินเชื่อมีคู่สมรส ก็ต้องยื่นเอกสารของคู่สมรสด้วย เพราะถือเป็นบุคคลเดียวกัน เอกสารส่วนบุคคล ได้แก่

• บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรข้าราชการ / บัตรรัฐวิสาหกิจ
• ทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร / ใบแจ้งความแยกกันอยู่ (หากมี)
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)

2. เอกสารทางการเงิน

เอกสารทางการเงิน คือ เอกสารที่เราจะใช้แสดงที่มารายได้ ดังนั้น ที่มารายได้ของแต่ละอาชีพจึงแตกต่างกัน ซึ่งธนาคารจะแบ่งอาชีพที่มีรายได้ต่างกันเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่

พนักงานประจำ

• ใบรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ
• สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
• Statement เงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน
• หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมตัวจริง)

ผู้ประกอบอาชีพอิสระ

• Statement เงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน
• สำเนาทะเบียนการค้า/ทะเบียนบริษัท/ทะเบียนบริษัท/ทะเบียนนิติบุคคล
• หลักฐานการเสียภาษีเงินได้
• ภาพถ่ายกิจการ 3-4 ใบ
• สำเนาใบประกอบวิชาชีพ
• สำเนาใบเสร็จรับเงินค่าสั่งซื้อสินค้า
• หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมตัวจริง)

ทั้งนี้ เอกสารการเงินมักเป็นส่วนที่ทำให้หลายคนกู้ขอสินเชื่อไม่สำเร็จ เพราะเครดิตหรือความน่าเชื่อถือทางการเงินไม่เพียงพอ ดังนั้น เราจึงต้องเตรียมสร้างเครดิตให้กับเอกสารทางการเงินให้ดีก่อนยื่นกู้ วิธีเหล่านั้นจะกล่าวถึงในหัวข้อต่อไป

เอกสารหลักประกัน

เอกสารขอสินเชื่อบ้านในกลุ่มสุดท้าย เราต้องยื่นเพื่อเป็นหลักประกันให้กับธนาคารว่าเราจะชำระหนี้คืนให้แก่เขา โดยที่กรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์จะยังเป็นของเราอยู่ เอกสารหลักประกันก็มีหลายประเภทโดยจะแตกต่างกันที่จุดประสงค์การกู้ คือ ซื้อ หรือสร้าง

• สำเนาจะซื้อจะขาย / สัญญาวางมัดจำ / สัญญาเช่าซื้อการเคหะฯ และหนังสือรับรองยอดคงเหลือ (กรณีกู้ซื้อ)
• สำเนาหนังสือสัญญากู้เงิน และสำเนาสัญญาจำนองกับสถาบันการเงินเดิม (กรณีไถ่ถอนจำนองย้ายฯ)
• ใบเสร็จการผ่อนชำระ หรือบัญชีหมุนเวียน ย้อนหลัง 1 หรือ 2 ปี (กรณีไถ่ถอนจำนองย้ายฯ)
• หลักฐานการเป็นเจ้าของอาคาร
• สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินฉบับกรมที่ดิน
• สำเนาโฉนดที่ดิน / นส.3ก / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า (กรณีซื้อทรัพย์มือสองต้องรับรองสำเนาโดยเจ้าพนักงานที่ดิน)
• ใบอนุญาตปลูกสร้าง / ต่อเติม
• แบบแปลน/พิมพ์เขียว
• ใบประมาณการปลูกสร้าง / สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

*หมายเหตุ ธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติมจากผู้ขอกู้ตามแต่กรณี เพื่อใช้ประกอบพิจารณาการให้สินเชื่อ

ตรวจสอบเครดิตทางการเงิน ยื่นขอสินเชื่อให้ผ่านในครั้งเดียว

นอกจากการรู้ว่าซื้อบ้านใช้เอกสารอะไรบ้างแล้ว ซึ่งตามที่ได้เกริ่นไปข้างต้น เอกสารขอสินเชื่อบ้านประเภทเอกสารการเงิน มักจะเป็นอุปสรรคที่อาจทำให้คุณยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพราะเอกสารการเงินคือสิ่งที่ธนาคารจะใช้พิจารณาความสามารถและความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้ของเรา ได้แก่ บัญชีเงินฝากหรือรายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน และประวัติการชำระหนี้ โดยคุณสามารถสร้างเครดิตให้เอกสารทั้งสองประเภทนี้ได้ด้วย 5 วิธีต่อไปนี้

1. ตรวจสอบเครดิตบูโร

ก่อนที่จะขอกู้ คุณควรตรวจประวัติการชำระหนี้ของคุณกับ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หรือเครดิตบูโร (NCB: National Credit Bureau) ก่อน เพื่อดูว่าเครดิตของคุณมีปัญหาอะไรหรือไม่ เช่น ค้างชำระ ติดแบล็กลิสต์ ประวัติชำระไม่ตรงเวลา ถ้าหากมีประวัติข้างต้น ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อให้คุณ

คุณอาจต้องเริ่มแก้ไขประวัติเหล่านั้นด้วยวินัยการชำระหนี้ที่ดี หรือลองปรึกษาธนาคารที่ต้องการถึงแนวทางขอสินเชื่อเมื่อติดประวัติเครดิตบูโร สำหรับธนาคาร ธอส. ก็มีโครงการโรงเรียนการเงินที่จะช่วยแนะนำแนวทางสร้างวินัยการเงินและการยื่นขอสินเชื่อให้ผ่านแม้จะเคยติดประวัติเครดิตบูโรมาก่อนก็ตาม

2. ปลดภาระสินเชื่ออื่น ๆ ลง

ข้อมูลหนี้สินของคุณทั้งหมดในระบบจะมีบันทึกอยู่ในเครดิตบูโร หากคุณมีภาระหนี้สินมากเกินไป ธนาคารจะไม่อนุมัติสินเชื่อให้คุณ เพราะโดยทั่วไป ธนาคารจะพิจารณาสินเชื่อให้บุคคลไม่เกิน 30% – 40% ของรายได้ นั่นถือ หนี้สินทั้งหมดของคุณ รวมแล้วจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้

สินเชื่อที่คุณควรปลดให้ได้ก่อนขอสินเชื่อบ้านก็อาจเป็นสินเชื่อระยะกลาง เช่น สินเชื่อผ่อนรถ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลก้อนใหญ่ เพื่อให้ภาระหนี้สินของคุณน้อยลง และเพื่อเป็นประวัติว่าคุณสามารถชำระหนี้ได้

3. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา

หากคุณมีหนี้สินอื่น ๆ ด้วย หรือทำบัตรเครดิตซึ่งเป็นหนี้ระยะสั้นอยู่บ้าง หนี้ประเภทนี้อาจเป็นประโยชน์ต่อเครดิตการเงินของคุณ ถ้าหากคุณชำระหนี้ตรงเวลาเสมอ เพราะเมื่อธนาคารเข้าไปตรวจประวัติคุณกับเครดิตบูโร เขาก็จะเห็นว่าคุณชำระหนี้ตรงเวลา คุณมีวินัยทางการเงินที่น่าเชื่อถือ โอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อก็ยิ่งเพิ่มขึ้น

4. ใช้เงินอย่างเป็นระบบ

สำหรับข้อนี้ ธนาคารจะเล็งไปที่บัญชีเงินฝากของเรา เพื่อที่จะวิเคราะห์พฤติกรรมการใช้จ่ายของเรา คุณลองนึกดูได้ว่า ธนาคารจะเชื่อถือคนแบบใด ระหว่างคนที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ บางเดือนมาก บางเดือนน้อย แล้วกดเงินบ่อย บางทีกดมากจนเกือบหมดบัญชี กับคนที่มีรายได้สม่ำเสมอ และมียอดกดเงินเท่าๆ ใกล้เคียงกันในแต่ละเดือน ธนาคารจะเลือกเชื่อถือคนแบบไหน

แน่นอนว่า คนที่ธนาคารจะเชื่อถือว่ามีพฤติกรรมการใช้เงิน คือ คนที่ใช้จ่ายอย่างเป็นระบบ ซึ่งคุณสามารถสร้างความน่าเชื่อถือตรงนี้ได้ แม้ว่าจะไม่ได้มีรายได้ประจำก็ตาม

• ฝากเงินจำนวนเท่าๆ กันในแต่ละเดือน หรือมีขั้นต่ำที่ต้องมีเงินเข้าเป็นรายรับ
• มีกำหนดวันในการกดเงินจากบัญชี และจำกัดจำนวนครั้ง เช่น กดเงิน 2 ครั้งต่อเดือน คือ วันที่ 1 และวันที่ 16 เป็นต้น
• ไม่กดเงินจนหมดบัญชีหรือไม่กดเงินทีละมาก ๆ

5. ออมเงินเท่าจำนวนผ่อน

ข้อนี้ถือเป็นเทคนิคเฉพาะที่หลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อน นั่นคือ การฝากเงินเข้าบัญชีในจำนวนที่ใกล้เคียงกับยอดผ่อนเป็นเวลา 6 เดือนขึ้นไป ตามรายการเดินบัญชีที่ต้องยื่น ซึ่งคุณสามารถคาดคะเนยอดผ่อนชำระต่อเดือนของคุณแบบคร่าว ๆ ได้ก่อน โดยใช้สัดส่วนชำระหนี้ 7,000 บาท / 1,000,000 บาท (สำหรับสัญญาผ่อนชำระ 30 ปี)

ยกตัวอย่างเช่น คุณต้องการซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท คุณก็จะต้องผ่อนบ้านเดือนละประมาณ 14,000 บาท เป็นต้น

วิธีนี้ยังถือเป็นการสร้างวินัยทางการเงินให้คุณด้วย และถือเป็นการทดลองผ่อนจริง ดังนั้น หากคุณทำได้ อย่างไรเอกสารการเดินบัญชีของคุณก็ต้องผ่านแน่นอน นอกจากนี้ ยังมีอีกเคล็ดลับในการออมเงินเพื่อการกู้สินเชื่อบ้าน คือ การฝากเงินกับธนาคารที่คุณสนใจขอกู้ เป็นการสร้างประวัติทางการเงินกับผู้ปล่อยกู้ให้เขาตรวจสอบง่ายขึ้น และยังเป็นการสานสัมพันธ์ก่อนขอกู้จริง เพิ่มโอกาสอนุมัติไปอีกขั้น

เคล็ดลับการเตรียมเอกสารให้ผ่านฉลุย

• ตรวจสอบความถูกต้องและความสมบูรณ์ ก่อนยื่นเอกสารควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกฉบับถูกต้องและสมบูรณ์ เอกสารที่ไม่ชัดเจนหรือขาดข้อมูลสำคัญอาจทำให้กระบวนการล่าช้า
• เตรียมเอกสารล่วงหน้า เริ่มรวบรวมเอกสารตั้งแต่เนิ่นๆ โดยเฉพาะเอกสารที่ต้องขอจากหน่วยงานอื่น เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน หรืองบการเงิน
• ทำสำเนาและรับรองสำเนาถูกต้อง เตรียมสำเนาเอกสารทุกฉบับและลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า
• จัดเรียงเอกสารให้เป็นระเบียบ จัดเรียงเอกสารตามหมวดหมู่ เช่น เอกสารส่วนตัว เอกสารการเงิน และเอกสารหลักประกัน เพื่อให้ง่ายต่อการตรวจสอบ
• อัปเดตข้อมูลให้เป็นปัจจุบัน เอกสารทางการเงิน เช่น Statement ควรเป็นฉบับล่าสุดและครอบคลุมระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด
• เตรียมเอกสารเพิ่มเติม บางครั้งธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติม เตรียมพร้อมที่จะจัดหาเอกสารเหล่านั้นอย่างรวดเร็ว
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หากไม่แน่ใจเกี่ยวกับเอกสารใดๆ อย่าลังเลที่จะปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคาร

ข้อควรระวังในการเตรียมเอกสารซื้อบ้าน

• อย่าปกปิดหรือให้ข้อมูลเท็จ การให้ข้อมูลที่เป็นเท็จอาจส่งผลให้การขอสินเชื่อถูกปฏิเสธหรือมีปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง
• ระวังการเปลี่ยนแปลงสถานะการทำงาน หากเป็นไปได้8;iหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนงานในช่วงที่กำลังขอสินเชื่อบ้าน เนื่องจากอาจส่งผลต่อการพิจารณา
• ไม่ควรเปิดบัญชีเครดิตใหม่ การเปิดบัญชีเครดิตใหม่หรือก่อหนี้เพิ่มในช่วงที่กำลังขอสินเชื่อบ้านอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้
• อย่าละเลยรายละเอียดเล็กน้อย แม้แต่ข้อมูลที่ดูเหมือนไม่สำคัญก็อาจมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ ให้ความสำคัญกับทุกรายละเอียด
• ระวังเรื่องระยะเวลาของเอกสาร เอกสารบางอย่าง เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน มักมีอายุการใช้งาน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณยังไม่หมดอายุ

การเตรียมตัวด้านอื่น

• ตรวจสอบและปรับปรุงเครดิต ก่อนยื่นขอสินเชื่อ ตรวจสอบรายงานเครดิตของคุณและแก้ไขข้อผิดพลาดใดๆ ที่อาจมี
• เก็บออมเงินดาวน์ เตรียมเงินดาวน์ให้พร้อม โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 10-20% ของราคาบ้าน
• คำนวณความสามารถในการผ่อน ประเมินรายได้และค่าใช้จ่ายของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถรับภาระการผ่อนบ้านได้ในระยะยาว
• ศึกษาข้อมูลสินเชื่อบ้าน ทำความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทของสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขต่างๆ
• เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร อย่าลืมว่าการรีไฟแนนซ์บ้านในอนาคตก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ดังนั้นการเข้าใจวิธีการรีไฟแนนซ์บ้านตั้งแต่ตอนนี้จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้น

ต้องปิดหนี้กี่เดือนซื้อบ้านได้

โดยทั่วไปแล้วทางธนาคารมักต้องการเห็นผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ดีอย่างน้อย 12 เดือนติดต่อกัน ก่อนที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน ซึ่งสิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การปิดหนี้ให้ได้เท่านั้น แต่ยังต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการหนี้และศักยภาพทางการเงินที่ดีอีกด้วย ธนาคารจะพิจารณาจากปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย เช่น รายได้ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ และมูลค่าของบ้านที่ต้องการซื้อ ดังนั้น คำแนะนำที่ชัดเจนคือ พยายามรักษาประวัติการชำระหนี้ที่ดีอย่างน้อย 12 เดือน และลดภาระหนี้ให้มากที่สุดก่อนยื่นขอสินเชื่อบ้าน เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติ

สรุปท้ายบทความ

ทุกคนที่ขอสินเชื่อบ้านไปต้องการได้รับอนุมัติ และถ้ายื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้านผ่านตั้งแต่ครั้งแรก ก็ยิ่งน่ายินดี วิธีที่จะทำให้ขอสินเชื่อผ่านตั้งแต่ครั้งแรกนั้น ต้องเริ่มต้นตั้งแต่การเตรียมตัวสร้างเครดิตการเงินให้ดีซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลา ถ้าหากคุณมีความฝันอยากมีบ้านอยู่แล้ว คุณก็สามารถเริ่มต้นเตรียมตัวได้ตั้งแต่วันนี้ และสุดท้ายจึงค่อยเตรียมเอกสารให้ครบ ดูให้เรียบร้อย ยื่นขอสินเชื่อทีเดียวให้ผ่าน

หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสความคุ้มค่าในการซื้อบ้าน และขอสินเชื่อเพื่อบ้านกับ ธอส. สามารถกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธฮส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000