ไขข้อสงสัย ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ [แจกแจงครบใน 5 นาที]

สำหรับใครที่กำลังเตรียมเงินก้อนเพื่อซื้อคอนโด เรามาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม เพื่อให้คุณได้วางแผนทางการเงินเอาไว้ล่วงหน้า

ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ถึงจะครอบครอบได้? เป็นคำถามที่คนอยากซื้อคอนโดมือใหม่น่าจะกำลังสงสัย เพราะการเตรียมเงินก้อนใหญ่สำหรับซื้อคอนโด เป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเลย 

แต่จริง ๆ แล้วการเตรียมเงินเพื่อซื้อคอนโด ก็เป็นเพียงเงินก้อนส่วนหนึ่งสำหรับใช้จ่ายในช่วงดำเนินการในช่วงแรกเท่านั้น

สำหรับใครที่กำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับเตรียมเงินก้อนเพื่อซื้อคอนโด เรามาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม เพื่อให้คุณได้วางแผนทางการเงินเอาไว้ล่วงหน้า และสามารถซื้อคอนโดได้ด้วยเงินก้อนแรก พร้อมวิธีการขอสินเชื่อที่ให้วงเงินครอบคลุมในส่วนที่เหลือ

กู้ซื้อคอนโด ต้องเตรียมเงินสดไว้ด้วยหรือไม่?

หลายคนที่กำลังจะเลือกยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโด ก็น่าจะสงสัยกันว่า ถ้าหากขอสินเชื่อแล้ว ยังต้องเตรียมเงินสดเอาไว้ด้วยหรือไม่?

คำตอบคือ ต้องเตรียมเงินสดเอาไว้สำหรับการดำเนินการด้วย

โดยเงินสดที่ต้องเตรียม ไม่ได้หมายถึงเงินก้อนตามราคาของคอนโดที่จะซื้อ แต่เป็นเงินก้อนแรกที่ต้องนำไปเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในช่วงที่เริ่มตัดสินใจซื้อคอนโด ไปจนถึงช่วงก่อนที่จะย้ายกระเป๋าเข้าอยู่ สำหรับการซื้อคอนโดจะมีค่าใช้จ่ายก้อนแรกที่ต้องเตรียม ดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายในช่วงทำสัญญา

เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเอาไว้เมื่อคุณตัดสินใจแล้วว่าจะเลือกซื้อคอนโดในยูนิตที่ต้องการ โดยเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับโครงการในส่วนแรก ได้แก่

• ค่าจองยูนิตที่ต้องการ ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ประมาณ 1,000-10,000 บาท 
• ค่าทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยหลังจากทำการจอง 1-2 สัปดาห์ ทางโครงการจะนัดเข้าทำสัญญา มีค่าใช้ประมาณ 5,000 – 100,000 บาท ขึ้นอยู่กับมูลค่าของโครงการ
• ค่าดาวน์คอนโด 10-35% ของราคาคอนโด ซึ่งสามารถผ่อนได้แบบไม่มีดอกเบี้ย (สำหรับคอนโดที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง)

จำเป็นหรือไม่ที่ต้องดาวน์คอนโด?

การวางเงินดาวน์คอนโด สามารถทำได้กับโครงการคอนโดที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยการดาวน์ 10-35% ของราคาคอนโด มีข้อดีตรงที่คุณสามารถเลือกผ่อนดาวน์ไปแบบไม่มีดอกเบี้ยกับทางโครงการไปได้เรื่อยๆ จนกว่าคอนโดจะสร้างเสร็จ

และการวางเงินดาวน์จะช่วยให้คุณสามารถผ่อนชำระสินเชื่อกับทางธนาคารหมดได้ไวขึ้นด้วย เนื่องจากเงินดาวน์จะไปลดยอดกู้สินเชื่อลง ทำให้เงินต้นลดลง การคำนวณดอกเบี้ยก็ลดลง และระยะเวลาในการผ่อนคอนโดลดลงด้วย 

เช่น คอนโดราคา 2,900,000 บาท เลือกดาวน์ที่ 10% หรือ 290,000 บาท จะทำให้เงินต้นในการขอสินเชื่อธนาคารเหลืออยู่ที่ 2,610,000 บาท ซึ่งการผ่อนจ่ายรายเดือนก็จะลดลง และผ่อนคอนโดหมดได้เร็วขึ้น

2. ค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อซื้อคอนโด

ในการยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดกับธนาคาร จะมีการเก็บค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์มีอัตราการเก็บค่าธรรมเนียม ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ หากวางเงินกู้เกิน 5 แสนบาท คิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.1 ของวงเงิน
• ค่าประเมินหลักประกัน หากวงเงินกู้ไม่เกิน 5 แสนบาท ค่าธรรมเนียม 1,900 บาท / วงเงินกู้ เกิน 5 แสน – 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม 2,800 บาท / วงเงินกู้เกิน 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม 3,100 บาท
• ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (คิดแบบเหมา) คิดค่าธรรมเนียม 1,000 บาท

3. ค่าใช้จ่ายในช่วงโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อดำเนินขั้นตอนการขอสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะย้ายเข้าอยู่ ต้องไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้คอนโดนั้นเป็นชื่อของผู้ซื้อให้เรียบร้อยก่อนที่กรมที่ดิน โดยจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ ได้แก่

• ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน และไม่เกิน 10,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ 

โดยในปี 2565 ได้มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ในอัตราพิเศษ ที่จะช่วยลดภาระรายจ่ายให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง 

อ่านต่อได้กับ > อัปเดตค่าธรรมเนียมการโอน-จำนองบ้านปี 2565 [พร้อมวิธีคำนวณ]

4. ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโด

โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะจ่ายให้กับทางโครงการคอนโดที่คุณซื้อ มีทั้งค่าใช้จ่ายแบบครั้งเดียวและค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแบบรายปี ได้แก่

• ค่ากองทุนส่วนกลาง เป็นค่ากองทุนที่จ่ายให้กับทางโครงการคอนโด โดยจะจ่ายเพียงครั้งเดียว และคิดราคาต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องที่ซื้อ เช่น 400 บาทต่อตารางเมตร และห้องของคุณมีขนาด 35 ตารางเมตร จะมีค่ากองทุนอยู่ที่ 14,000 บาท
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า สำหรับนำไปบริหารและซ่อมบำรุงทรัพย์สินส่วนกลางในคอนโด โดยจะคิดเป็นรายเดือน และคิดราคาต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องที่ซื้อ เช่น 40 บาทต่อตารางเมตร และห้องของคุณมีขนาด 35 ตารางเมตร จะมีค่าส่วนกลางรายเดือนอยู่ที่ 1,400 บาทต่อเดือน ซึ่งบางโครงการอาจเรียกเก็บเป็นรายปี หรือ 1,400 x 12 = 16,800 ต่อปี
• ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า เป็นค่าใช้จ่ายแบบครั้งเดียว ที่ประมาณ 2,000-4,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์และเงื่อนไขของโครงการ

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในการซื้อคอนโด

ตัวอย่างการคิดค่าใช้จ่ายก้อนแรกที่ต้องเตรียมในการซื้อคอนโด ราคา 2 ล้านบาท ขนาด 35 ตารางเมตร ผ่อนดาวน์ 10% (2 แสนบาท) และยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดกับธนาคาร 1,800,000 บาท

• ค่าจอง + ค่าทำสัญญา 10,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ 1,800 บาท
• ค่าประเมินหลักประกัน 2,800 บาท
• ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 1,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 36,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 18,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 900 บาท
• ค่ากองทุนส่วนกลาง 14,000 บาท
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (1 ปี) 16,800 บาท
• ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า 4,000 บาท

รวมค่าใช้จ่ายโดยประมาณจะอยู่ 105,300 บาท ซึ่งจำนวนเงินอาจจะลดลงได้อีกตามโปรโมชันที่แต่ละโครงการนำเสนอ เช่น บางโครงการอาจช่วยค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองครึ่งหนึ่ง 

รวมถึงในปี 2565 มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ในอัตราพิเศษ ทำให้ค่าโอนและค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น 

ทำให้จากตัวอย่างที่ต้องจ่าย ค่าโอนและจดจำนองจำนวน 54,000 บาท จะเหลือเพียงไม่เกิน 200 บาทเท่านั้น

อยากกู้ซื้อคอนโดให้ได้วงเงินสูง ต้องเตรียมตัวอย่างไร?

ในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด ทางธนาคารจะพิจารณาว่าสามารถอนุมัติวงเงินให้กับผู้กู้ได้สูงสุดที่เท่าไร ซึ่งอาจมีตั้งแต่ 80-90% ของราคาคอนโด แล้วที่ในส่วนที่เหลือผู้กู้จะต้องใช้การดาวน์ หรือจ่ายเงินสดให้กับทางโครงการเอง

แต่ถ้าคุณอยากกู้ให้ได้วงเงินสูง เพื่อที่จะได้จ่ายเงินก้อนแรกน้อยลง หรือให้ได้เต็มวงเงิน 100% ของราคาประเมินคอนโด ก็จะช่วยให้ไม่ต้องเตรียมเงินสดสำหรับผ่อนดาวน์ ซึ่งคุณสามารถเตรียมตัวได้ดังนี้

1. คุณสมบัติโดยทั่วไปของผู้กู้ 

โดยผู้กู้จะต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไป มีอายุงาน 1 ปีขึ้นไป มีหลักฐานแสดงรายได้ที่น่าเชื่อถือ มีรายได้เพียงพอต่อการผ่อนชำระเงินกู้ รวมถึงมีประวัติข้อมูลเครดิตที่มีสถานปกติ มีวินัยทางการเงินที่ดี ไม่ติดแบล็คลิสต์หรือมีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดี

2. ฐานเงินเดือนที่ถึงเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อ

ธนาคารจะนำข้อมูลเงินเดือนของผู้กู้ มาคำนวณรวมกับยอดหนี้สินที่มีอยู่ เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ ซึ่งถ้าผู้กู้ไม่มีภาระหนี้สินอะไรเลย หรือมีภาระหนี้สินน้อย โอกาสที่ธนาคารจะปล่อยกู้ได้เต็มตามอัตรารายได้ก็มีสูง 

โดยการคิดยอดสินเชื่อสูงสุดที่ทางธนาคารอนุมัติ ทำได้ตามขั้นตอนนี้

1. หาจำนวนเงินผ่อนต่อเดือน จากการใช้สูตร

รายได้ต่อเดือนของผู้กู้ x 40% (ค่า DSR ที่กำหนดไว้ไม่เกิน 40% ของรายได้) = จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน

เช่น หากผู้กู้มีเงินเดือน 35,000 บาท และไม่มีภาระหนี้สินอื่น ๆ 

จะได้ 35,000 x 40% = 14,000 บาท เป็นจำนวนเงินผ่อนต่อเดือน

2. คำนวณหาวงเงินที่สามารถกู้ได้

นำจำนวนเงินผ่อนต่อเดือนที่ได้จากข้อก่อนหน้า มาคำนวณยอดสินเชื่อที่ทางธนาคารจะอนุมัติ โดยใช้วิธีต่อไปนี้

กรณีไม่มีหนี้สิน จะใช้สูตร

จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน x 150 = วงเงินที่สามารถกู้ได้

เช่น หากผู้กู้มีเงินเดือน 35,000 บาท และไม่มีภาระหนี้สินอื่น ๆ จะมีเงินผ่อนต่อเดือนที่ 14,000 บาท 

จะได้ 14,000 x 150 = 2,100,000 บาท เป็นวงเงินที่สามารถกู้ได้

กรณีมีหนี้สินอื่น จะใช้สูตร

(จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน-ภาระหนี้อื่นๆ) x 150 = วงเงินที่สามารถกู้ได้

เช่น ผู้กู้มีเงินเดือน 35,000 บาท และผ่อนรถที่ราคา 7,000 บาทต่อเดือน 

จะได้ (14,000 – 7,000) x 150 = 1,050,000 บาท เป็นวงเงินที่สามารถกู้ได้

3. ตรวจเช็กภาระหนี้สิน และจัดการให้ได้มากที่สุดก่อน

จากการคำนวณในข้อก่อนหน้าเราได้เห็นไปแล้วว่า หากมีภาระหนี้สินก่อนที่จะขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด ตัวหนี้สินที่มีอยู่จะถูกนำมาคิดรวมเป็นวงเงินที่ทางธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อด้วย 

นั่นหมายความว่า ยิ่งมีภาระหนี้สินเยอะ วงเงินกู้ซื้อคอนโดที่จะได้รับจากธนาคารก็อาจจะน้อยลง รวมถึงถ้ามีภาระหนี้สินเกิน 40% ของรายได้อยู่แล้ว ก็มีโอกาสที่การขอสินเชื่อจะไม่ได้รับการอนุมัติเช่นกัน

ดังนั้น ก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดกับธนาคาร ถ้าหากคุณต้องการให้ได้รับการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่สูง หรือกู้ได้เต็ม 100% ก็ต้องจัดการกับหนี้เก่าให้เสร็จ หรือปิดหนี้ให้ได้มากที่สุดก่อน ไม่ว่าจะเป็น หนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด สินเชื่อส่วนบุคคล ค่าผ่อนรถ

4. รักษาประวัติทางการเงินให้ดีอยู่เสมอ

การมีประวัติทางการเงินที่ดี จะเป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือทางการเงิน ที่ช่วยให้การขอสินเชื่อสามารถทำได้ง่ายยิ่งขึ้น เช่น 

• เดินบัญชีสม่ำเสมอ มีรายการเงินเข้าออกบัญชีอยู่เป็นประจำ
• มีการเก็บออมเงินก้อนในบัญชี
• รักษาประวัติการผ่อนชำระต่างๆ ให้สม่ำเสมอ
• การสร้างหนี้สินที่ไม่เกิน 40% ของรายได้แต่ละเดือน

5. การกู้ร่วม

หากคุณได้คำนวณแล้วว่า รายได้ต่อเดือนของคุณยังไม่ถึงเกณฑ์ที่จะสามารถยื่นขอสินเชื่อคนเดียวแล้วจะได้วงเงินสูง การกู้ร่วมหรือหาผู้ที่รับผิดชอบในการกู้ซื้อคอนโดร่วมกัน ที่จะเป็นการนำเอารายได้ของผู้กู้มารวมกัน จึงช่วยให้คุณได้รับวงเงินจากการขอสินเชื่อมากขึ้น และยังได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่ง่ายขึ้นด้วย

แต่การกู้ร่วมมีทั้งข้อดีและข้อควรระวังที่คุณจะต้องรู้ ก่อนตัดสินใจยื่นกู้ร่วมซื้อบ้าน เช่น การมีภาระหนี้ร่วมกัน ที่ทั้งสองฝ่ายจะต้องร่วมกันรับผิดชอบในการผ่อนชำระหนี้ และการถอนรายชื่อของผู้กู้ร่วมนั้นก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย เป็นต้น

สอบถามข้อมูลสินเชื่อซื้อคอนโดกับ ธอส.

ธอส. เป็นธนาคารที่ช่วยให้คุณสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ สำหรับลูกค้าท่านใดที่กำลังมองหาโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีรายละเอียดข้อเสนอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ตอบทุกโจทย์ของคนอยากมีบ้านมาแนะนำ 

ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง หรือกลุ่มผู้มีรายได้สูง ก็มีผลิตภัณฑ์พร้อมโปรโมชันหลากหลาย ที่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างเหมาะสม

หากสนใจขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

G H BANK Call Center : 0-2645-9000