กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านและคอนโดที่ควรรู้

การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก ดังนั้น กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องสำคัญที่คนซื้อบ้านควรศึกษาให้เข้าใจก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาซื้อขาย การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงค่าใช้จ่ายและภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ยังมีเรื่องสัญญารับประกันงานก่อสร้างและการรับประกันโครงสร้างบ้านตามกฎหมายที่ผู้ซื้อควรรู้ บทความนี้จะรวบรวมสาระสำคัญของกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านที่จำเป็นต้องทราบก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด

การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดเป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายได้กำหนดรูปแบบและเงื่อนไขไว้เพื่อคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมีความแตกต่างกันในแง่ของผลผูกพันทางกฎหมายและการบังคับใช้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาให้ครบถ้วน โดยเฉพาะเงื่อนไขเกี่ยวกับการรับประกันโครงสร้างบ้านตามกฎหมายและสัญญารับประกันงานก่อสร้างเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเป็นสัญญาที่กำหนดให้ต้องทำขึ้นและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นการซื้อขายจะตกเป็นโมฆะ

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดจะระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ข้อมูลของผู้ซื้อและผู้ขาย รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ราคาซื้อขาย วิธีการชำระเงิน และเงื่อนไขอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงข้อตกลงเกี่ยวกับการรับประกันโครงสร้างบ้านตามกฎหมาย ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นการรับประกันคุณภาพของบ้านในระยะยาว

2. สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อยังไม่พร้อมที่จะชำระเงินเต็มจำนวนหรือบ้าน/คอนโดยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สัญญาจะซื้อจะขายมักมีการกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น การวางเงินมัดจำ กำหนดเวลาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขการชำระเงิน นอกจากนี้ ในสัญญาจะซื้อจะขายโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง มักจะมีการระบุรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญารับประกันงานก่อสร้างและคุณภาพของวัสดุที่ใช้ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจน

สำหรับผู้ซื้อบ้านหรือคอนโด สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นหลักฐานสำคัญที่สามารถใช้ดำเนินการทางกฎหมายได้หากมีการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เช่น ผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด หรือบ้านมีความชำรุดบกพร่องไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ซึ่งหากมิได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะฟ้องให้อีกฝ่ายรับผิดไม่ได้

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขาย

เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านได้กำหนดค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องไว้อย่างชัดเจน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบเพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายได้อย่างเหมาะสม การเข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเจรจาต่อรองกับผู้ขายได้อย่างเหมาะสม

1. ค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นค่าใช้จ่ายที่กฎหมายกำหนดไว้ในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งราคาประเมินดังกล่าวกำหนดโดยกรมธนารักษ์ ค่าธรรมเนียมนี้มักถูกแบ่งชำระระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายฝ่ายละครึ่ง (ร้อยละ 1) แต่ในทางปฏิบัติ อาจมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่น ผู้ขายอาจรับผิดชอบค่าธรรมเนียมทั้งหมดเพื่อเป็นการจูงใจให้ขายได้เร็วขึ้น

ค่าธรรมเนียมนี้เป็นรายจ่ายที่ต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ผู้ซื้อควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายนี้เมื่อวางแผนงบประมาณในการซื้อบ้านหรือคอนโด

2. ค่าอากร

ค่าอากรแสตมป์เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยปกติ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าอากรแสตมป์นี้แต่เพียงผู้เดียว

อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นที่สำคัญคือ ในกรณีที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เกิดการเสียภาษีซ้ำซ้อน การทราบเงื่อนไขนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถวางแผนภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านกำหนดให้ผู้ขายต้องเสียในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือเป็นการขายในเชิงธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นสำคัญที่ผู้ขายควรทราบ คือ หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ก่อนการขาย จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้จะถือครองน้อยกว่า 5 ปีก็ตาม นอกจากนี้ การได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยทางมรดกก็ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านกำหนดให้ผู้ขายต้องเสียเมื่อมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง อัตราภาษีจะอยู่ระหว่างร้อยละ 5-37 ตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

วิธีการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย มีความซับซ้อน โดยเริ่มจากการนำราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) มาหักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาที่กำหนดตามระยะเวลาถือครอง และนำผลลัพธ์ที่ได้ (เงินได้สุทธิ) มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

โดยค่าใช้จ่ายเหมาจะแปรผันตามระยะเวลาถือครอง เช่น ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 92, ถือครอง 2 ปี หักได้ร้อยละ 84, ถือครอง 3 ปี หักได้ร้อยละ 77 เป็นต้น ยิ่งถือครองนานเท่าไร ยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้น้อยลง ซึ่งส่งผลให้ต้องเสียภาษีมากขึ้น

สรุปกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน

กฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ เพื่อป้องกันปัญหาและข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต บทความนี้ได้นำเสนอสาระสำคัญเกี่ยวกับการทำสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ทั้งสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

นอกจากนี้ ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญกับเรื่องสัญญารับประกันงานก่อสร้างและการรับประกันโครงสร้างบ้านตามกฎหมาย ซึ่งเป็นสิ่งที่ช่วยคุ้มครองผู้ซื้อหากพบปัญหาด้านคุณภาพของบ้านหรือคอนโดภายหลังการเข้าอยู่อาศัย

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000