บ้านกรมบังคับคดีคืออะไร? รวมข้อมูลและวิธีซื้อให้ปลอดภัยและคุ้มค่า

การมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลดีและราคาที่จับต้องได้เป็นเป้าหมายสำคัญของใครหลายคน หนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจคือบ้านกรมบังคับคดีหรือทรัพย์สินรอการขายทอดตลาด ซึ่งมักมีราคาต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป แต่ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าสู้ราคา การทำความเข้าใจขั้นตอน กฎกติกา และความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านสักหลังเป็นเรื่องง่าย ปลอดภัย และได้ทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการในงบประมาณที่คุ้มค่าที่สุด

ความหมายของบ้านกรมบังคับคดี

บ้านกรมบังคับคดี คือ อสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของเดิมไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาเงินกู้ได้ ส่งผลให้สถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้จำเป็นต้องฟ้องร้องดำเนินคดี เมื่อศาลมีคำสั่งตัดสินทรัพย์สินเหล่านี้จะเข้าสู่กระบวนการบังคับคดีและถูกนำออกมาประกาศขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้คงค้าง จุดเด่นสำคัญคือบ้านโดนยึดของกรมบังคับคดีหรือคอนโดมิเนียมเหล่านี้ มักถูกตั้งราคาเริ่มต้นไว้ต่ำกว่าราคาประเมินในท้องตลาดค่อนข้างมาก ถือเป็นโอกาสดีของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

สาเหตุหลักที่ทำให้ทรัพย์สินถูกขายทอดตลาด

การที่ทรัพย์สินถูกนำเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดนั้นมีที่มาจากหลายปัจจัย ส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาทางการเงินที่ทำให้ลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้คืนเจ้าหนี้ได้ตามกำหนด ซึ่งบ้านของกรมบังคับคดีที่พบเห็นได้บ่อยในตลาดมักเกิดจากสาเหตุสำคัญต่อไปนี้

• การผิดนัดชำระหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย สาเหตุที่พบบ่อยที่สุด เมื่อผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดบ้านได้ตามสัญญาที่ทำไว้กับธนาคารจนนำไปสู่การฟ้องร้อง
• ผลกระทบจากการค้ำประกัน กรณีเป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่น แล้วผู้กู้หลักผิดนัดชำระหนี้ ผู้ค้ำประกันอาจต้องรับผิดชอบหนี้สินแทนและถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด
• ภาระหนี้สินทางธุรกิจหรือหนี้บุคคล เมื่อถูกฟ้องร้องคดีแพ่งและศาลพิพากษาให้ชำระหนี้ หากไม่มีเงินชำระ ทรัพย์สินที่มีชื่อเป็นเจ้าของจะถูกนำมาบังคับคดีเพื่อชำระหนี้
• คดีล้มละลาย หากศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดหรือพิพากษาให้ล้มละลาย ทรัพย์สินทั้งหมดของลูกหนี้จะถูกรวบรวมเพื่อขายทอดตลาดชำระบัญชี

ขั้นตอนการซื้อบ้านกรมบังคับคดี

สำหรับผู้ที่สนใจเป็นเจ้าของบ้านถูกยึดของกรมบังคับคดีจำเป็นต้องศึกษาขั้นตอนการประมูลอย่างละเอียด เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ตั้งแต่การเตรียมตัว การเข้าสู้ราคา ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีกระบวนการหลักที่ควรทราบ ดังนี้ 

1. ค้นหาทรัพย์สินที่ต้องการประมูล

ขั้นตอนแรกเริ่มต้นด้วยการค้นหาข้อมูลทรัพย์ประกาศขายทอดตลาดผ่านเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี เมื่อพบ บ้านกรมบังคับคดีที่ตรงกับความต้องการ สิ่งสำคัญที่ขาดไม่ได้คือการลงพื้นที่ไปสำรวจสภาพทรัพย์สินจริง สภาพแวดล้อม และทำเลที่ตั้งด้วยตนเองก่อนตัดสินใจ นอกจากนี้ ควรสอบถามรายละเอียดเงื่อนไขการขายของทรัพย์แต่ละรายการผ่านสายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 1111 ต่อ 79 เพื่อความชัดเจนและป้องกันความผิดพลาด

2. เตรียมเงินประกันและเอกสารให้พร้อม

การเข้าสู้ราคาต้องเตรียมเอกสารสำคัญ ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นเข้าประมูลบ้านของกรมบังคับคดีแทน ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ สิ่งสำคัญคือต้องเตรียมหลักประกันการเข้าสู้ราคา โดยสามารถใช้เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามจำนวนเงินประกันที่เจ้าพนักงานกำหนดไว้ในประกาศขายทอดตลาด

3. ลงทะเบียนเป็นผู้ประมูล

ในวันที่จัดการประมูลขายบ้านกรมบังคับคดีผู้ที่ประสงค์จะสู้ราคาต้องเดินทางไปลงทะเบียนกับเจ้าพนักงาน ณ สถานที่จัดประมูล โดยยื่นเอกสารและวางหลักประกันตามที่เตรียมมา เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องแล้ว จะทำการทำสัญญาอนุญาตให้เข้าสู้ราคา พร้อมมอบป้ายหมายเลขประจำตัวผู้ประมูลเพื่อให้ท่านนำไปใช้ยกเสนอราคาในพื้นที่ที่จัดเตรียมไว้สำหรับการประมูล

4. ประกาศราคาเริ่มต้นและการประมูลแข่งขัน

ก่อนเริ่มการแข่งขันเจ้าพนักงานบังคับคดีจะอ่านประกาศและแจ้งราคาเริ่มต้นของทรัพย์สินนั้น ซึ่งมักเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินทั่วไป ราคาเริ่มต้นนี้ถือเป็นฐานในการเปิดประมูล โดยเจ้าหน้าที่จะกำหนดช่วงราคาขั้นต่ำในการเสนอเพิ่มแต่ละครั้ง เพื่อให้ผู้สนใจบ้านถูกยึดของกรมบังคับคดีได้พิจารณาก่อนตัดสินใจยกป้ายสู้ราคาแข่งกับผู้เข้าร่วมประมูลรายอื่น

5. ขั้นตอนการเสนอราคา

การประมูลจะดำเนินการอย่างเปิดเผยและโปร่งใส โดยผู้เข้าสู้ราคาจะยกป้ายเพื่อเสนอราคาที่สูงขึ้นตามลำดับ การแข่งขันจะดำเนินต่อไปจนกว่าจะได้ราคาสูงสุดและไม่มีผู้ใดเสนอราคาเพิ่ม ปัจจุบันกรมบังคับคดีได้เพิ่มช่องทางอำนวยความสะดวกด้วยระบบ e-Offering หรือการประมูลแบบอิเล็กทรอนิกส์ ทำให้ผู้สนใจสามารถประมูล บ้านกรมบังคับคดีผ่านระบบออนไลน์ได้โดยไม่ต้องเดินทางมายังสถานที่ขายทอดตลาด

6. ประกาศผู้ชนะการประมูล

เมื่อสิ้นสุดการสู้ราคาและไม่มีผู้เสนอเพิ่ม เจ้าพนักงานจะเคาะไม้เพื่อรับราคาและประกาศให้เป็นผู้ชนะการประมูล ผู้ชนะจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาปกติคือ 15 วันทำการ หากไม่สามารถชำระได้ตามกำหนด กรมบังคับคดีจะริบเงินมัดจำทั้งหมด และนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดใหม่อีกครั้ง ซึ่งเป็นกฎเหล็กที่ผู้ซื้อบ้านโดนยึดของกรมบังคับคดีต้องระวัง

7. ทำสัญญาซื้อขายกับกรมบังคับคดี

ภายหลังการชนะประมูล ผู้ซื้อต้องเข้าทำสัญญาและชำระเงินส่วนต่างให้ครบถ้วน หากมีเหตุจำเป็นไม่สามารถชำระทันภายใน 15 วัน สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาได้ แต่ต้องมีเหตุผลอันควร โดยขยายได้ไม่เกิน 3 เดือน หากพ้นกำหนดแล้วยังไม่ชำระ นอกจากจะถูกริบเงินประกันแล้ว หากมีการนำบ้านกรมบังคับคดีออกขายใหม่แล้วได้ราคาต่ำกว่าเดิม ผู้ซื้อเดิมต้องรับผิดชอบชำระส่วนต่างที่ขาดไปด้วย

8. ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อชำระเงินค่าทรัพย์สินครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินเพื่อแจ้งเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และหนังสือสำคัญต่าง ๆ ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ชนะการประมูลจะต้องนำเอกสารเหล่านี้ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านของกรมบังคับคดีเป็นชื่อของตนเอง ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ พร้อมชำระค่าธรรมเนียมตามระเบียบราชการ

9. ชำระค่าใช้จ่ายและภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

นอกเหนือจากราคาประมูลทรัพย์ ผู้ซื้อจะต้องเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยรายการต่าง ๆ ดังนี้ 

• ค่าอากรแสตมป์ คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ชำระที่สำนักงานที่ดินตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ขายเดิม เงื่อนไขทรัพย์ และระยะเวลาการถือครอง
• ค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ กรณีขอสินเชื่อธนาคาร หรือค่าคำขอต่าง ๆ ของสำนักงานที่ดิน

ข้อดีของการซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี

การเลือกซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ ทรัพย์กรมบังคับคดี เป็นทางเลือกที่นักลงทุนและผู้มองหาบ้านให้ความสนใจมาก โดยมีข้อดีที่โดดเด่น ดังนี้

• ราคาที่เข้าถึงง่าย ราคาเริ่มต้นประมูลมักต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป ทำให้มีโอกาสได้ทรัพย์สินในต้นทุนที่ถูกกว่าการซื้อบ้านมือสองปกติ
• โอกาสในการลงทุน ด้วยต้นทุนที่ต่ำ จึงเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อนำมาปรับปรุงแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อทำกำไรในอนาคตได้อย่างคุ้มค่า
• ความโปร่งใสและตรวจสอบได้ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและรายละเอียดต่าง ๆ ได้ล่วงหน้า ทำให้ประเมินความคุ้มค่าได้ก่อนตัดสินใจสู้ราคา

ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี

แม้ราคาจะดึงดูดใจแต่การประมูลบ้านกรมบังคับคดีก็มีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง ดังนี้

• การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ต้องตรวจดูภาระผูกพันที่ติดมากับทรัพย์ เช่น การรอนสิทธิ์ หรือผู้อยู่อาศัยเดิมที่ยังไม่ย้ายออก ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการดำเนินการทางกฎหมายขับไล่
• สภาพความสมบูรณ์ของทรัพย์สิน บ้านที่ถูกยึดอาจถูกทิ้งร้างขาดการดูแลเป็นเวลานาน ผู้ซื้อต้องประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มเติมจากราคาประมูล
• ความเสี่ยงจากการประมูล หากขาดความรู้เรื่องขั้นตอนและเทคนิคการประมูล อาจพลาดโอกาสหรือถูกริบเงินประกันได้ จึงควรศึกษาข้อมูลให้ถ่องแท้ก่อนลงสนามจริง

เคล็ดลับซื้อบ้านกรมบังคับคดีให้คุ้มค่าจาก G H Bank

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย เราขอแนะนำให้ผู้ซื้อตั้งงบประมาณในใจให้ชัดเจน รวมค่าซ่อมแซมและค่าโอนไว้ด้วย อย่าประมูลแข่งจนเกินงบที่ตั้งไว้ การเตรียมความพร้อมทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญ อาจเริ่มจากการออมเงินในบัญชีเงินฝากดอกเบี้ยสูง เพื่อสำรองไว้เป็นเงินประกันและค่าตกแต่ง นอกจากนี้ ควรสำรวจตลาดเพื่อเปรียบเทียบราคาบ้านโดนยึดของกรมบังคับคดีกับบ้านมือสองทั่วไปเพื่อให้มั่นใจว่าได้ของดีในราคาที่คุ้มค่าที่สุด

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับบ้านกรมบังคับคดี

เพื่อให้เข้าใจภาพรวมของการซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดได้ดียิ่งขึ้น เราได้รวบรวมคำถามที่ผู้สนใจมักสงสัยเกี่ยวกับการประมูลและสินเชื่อ เพื่อคลายข้อสงสัยก่อนตัดสินใจ

ทำไมบ้านกรมบังคับคดีถึงมีราคาถูกกว่าท้องตลาด

สาเหตุที่บ้านกรมบังคับคดีมีราคาต่ำกว่าตลาด เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่ต้องการเร่งระบายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนเจ้าหนี้ตามคำสั่งศาล ราคาเริ่มต้นประมูลจึงอิงตามราคาประเมินของเจ้าพนักงานซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด อีกทั้งยังขายตามสภาพที่เป็นอยู่ ผู้ซื้อต้องรับภาระในการปรับปรุงเอง จึงทำให้ราคาตั้งต้นถูกดึงลงมาเพื่อจูงใจผู้ประมูล

ต้องใช้เงินสดซื้อเท่านั้น หรือกู้ธนาคารได้

หลายคนเข้าใจผิดว่าต้องใช้เงินสดก้อนโตเท่านั้น แต่ความจริงแล้วท่านสามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้านของกรมบังคับคดีได้เช่นเดียวกับการซื้อบ้านทั่วไป โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เองก็มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่รองรับการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด แนะนำให้ติดต่อธนาคารเพื่อประเมินวงเงินกู้ล่วงหน้าก่อนเข้าร่วมประมูล เพื่อความมั่นใจในการชำระเงินหากชนะการประมูล

ถ้าไม่มีใครร่วมประมูลจะได้ราคาบ้านถูกลงไหม

ในกรณีที่เปิดประมูลแล้วไม่มีผู้สนใจเสนอราคาในนัดนั้น คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์อาจพิจารณาปรับลดราคาเริ่มต้นลงในการขายทอดตลาดนัดถัดไป โดยปกติจะลดลงครั้งละ 10% ของราคาเดิม แต่รวมแล้วจะไม่ต่ำกว่า 70% ของราคาประเมิน ดังนั้น หากติดตามประกาศขายบ้านถูกยึดของกรมบังคับคดีอย่างต่อเนื่อง อาจมีโอกาสได้ทรัพย์ในราคาที่ต่ำลงอีกหากทรัพย์นั้นยังขายไม่ออก

สรุป บ้านกรมบังคับคดี

การเลือกซื้อบ้านกรมบังคับคดีเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาสบายกระเป๋า หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน หากมีการเตรียมตัวที่ดี เข้าใจขั้นตอน และตรวจสอบทรัพย์สินอย่างรอบคอบก็จะได้บ้านคุณภาพในราคาที่เอื้อมถึง โดยสามารถตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเพิ่มเติมเพื่อความคุ้มค่าสูงสุดได้ด้วย ซึ่งหากต้องการคำปรึกษาเรื่องสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์บังคับคดี หรือสินเชื่อเพื่อการซ่อมแซม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสานฝันเรื่องบ้านให้เป็นจริง ด้วยบริการทางการเงินที่ครบวงจรสำหรับคนไทย

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000