หนึ่งในทางเลือกการลงทุนยอดนิยม นั่นคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างการซื้อคอนโด แฟลต มาปล่อยเช่าทำกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น กรุงเทพฯ จังหวัดหัวเมือง และจังหวัดที่มีคนทำงานอยู่จำนวนมาก จะมีความต้องการในการเช่าที่พักอาศัยสูง จึงเป็นโอกาสในการลงทุนแบบ “Passive Income” ที่น่าสนใจ 

สำหรับใครที่สนใจลงทุนด้วยวิธีซื้อคอนโดปล่อยเช่า ซื้อแฟลตหรืออพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่า ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน ก็มีเรื่องที่ต้องรู้และต้องพิจารณากันก่อนกับ ซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่าคุ้มไหม? หรือ ต้องลงทุนและอย่างไรจึงจะปล่อยเช่าได้คุ้ม

ในบทความนี้ จะช่วยให้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจกับคุณ

ทำไมการซื้อคอนโด แฟลต ลงทุนปล่อยเช่าจึงน่าสนใจ?

วิธีการลงทุนซื้อและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นวิธีการลงทุนที่ค่อนข้างมีลักษณะเฉพาะตัวและมีข้อดีหลายๆ อย่างที่ทำให้หลายคนอยากจะมาลงทุน ไม่ว่าจะเป็นพนักงานบริษัททั่วไป ข้าราชการ นักธุรกิจ หรือนักลงทุนมืออาชีพก็ตาม 

ข้อดีของการลงทุนซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่า ยกตัวอย่างเช่น

• เป็นโอกาสสร้าง Passive Income เพียงลงเวลาและแรงกับการลงทุนและหาลูกค้า เมื่อปล่อยเช่าได้ เจ้าของทรัพย์ก็จะมีรายได้จากค่าเช่าเป็น Passive Income ในทุกๆ เดือน โดยที่ไม่ต้องลงแรงอีก
• ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ เป็นอีกเหตุผลหลักที่หลายคนเลือกซื้อคอนโด แฟลต หรืออพาร์ทเมนต์มาปล่อยเช่า เพราะถือว่า ให้ผู้เช่าช่วยผ่อนชำระสินเชื่อให้ เมื่อต้องการเข้าอยู่อาศัยเองหรือขายทำกำไร ก็ยังสามารถทำได้
• สร้างโอกาสเก็งกำไรจากการขาย หลายคนมักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อหารายได้ระหว่างที่เก็งกำไร รอวันที่ราคาคอนโดจะดีดตัวสูงขึ้นเพื่อขายเอากำไร ซึ่งในระหว่างที่รอราคาขึ้น ก็ยังได้รายได้จากค่าเช่าเป็น Passive Income
• ไม่จำเป็นต้องใช้เงินตัวเองลงทุน สามารถใช้วิธีกู้ขอสินเชื่อ (หรือ OPM) มาใช้เพื่อลงทุนได้ โดยสินเชื่อที่ใช้คือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น เปิดโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และโอกาสที่จะได้เป็นเจ้าของทรัพย์ แม้ผู้ลงทุนจะไม่ได้มีรายได้ต่อเดือนจำนวนมาก

3 เรื่องต้องรู้ ก่อนลงทุนซื้อแฟลต / อพาร์ทเมนต์ / คอนโดปล่อยเช่า 

การที่คุณเข้ามาอ่านบทความนี้ แสดงว่าคุณอาจกำลังสนใจลงทุนซื้อคอนโดหรือแฟลตเพื่อปล่อยเช่าอยู่ ทั้งนี้ ก่อนทุกการตัดสินใจลงทุน เราต้องทำความเข้าใจข้อมูลต่างๆ ก่อนเพื่อให้การตัดสินใจรอบคอบ รัดกุม และลดโอกาสที่จะขาดทุนด้วย 

สำหรับการลงทุนซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่า ก็มี 3 เรื่องหลักๆ ด้วยกันที่อยากให้คุณทำความเข้าใจก่อน ได้แก่

• ตลาดและกลุ่มเป้าหมาย
• ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการลงทุน
• ความเสี่ยงต่างๆ จากการลงทุนซื้อ-ปล่อยเช่า

1. ตลาดและกลุ่มเป้าหมาย

ก่อนจะตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโด แฟลต หรืออพาร์ทเมนต์สำหรับปล่อยเช่า ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาก่อนว่า ทำเลที่สนใจ ตลาดเป็นอย่างไร 

• ทำเลศักยภาพ ต้องแน่ใจว่า ทำเลที่จะลงทุนมีศักยภาพที่สามารถดึงดูดให้คนมาเช่าได้มากแค่ไหน โดยเลือกดูจากสิ่งอำนวยความสะดวก การเดินทาง การดูแล/บริการของโครงการ และปัจจัยต่างๆ ที่ผู้เช่ามักจะมองหา 
• การแข่งขันสูง ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ตลาดปล่อยเช่าที่พักมีการแข่งขันค่อนข้างสูง มีคอนโดและที่พักใหม่ๆ เปิดขึ้นมาอยู่เรื่อยๆ หากจะเข้ามาลงทุนในตลาดนี้ ต้องเตรียมใจและพยายามหาวิธีดึงดูดหรือเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
• โอกาสหรืออัตราการเข้าพัก ผู้ลงทุนต้องรู้ว่า ย่าน ทำเล หรือโครงการที่จะลงทุนมีอัตราเข้าพักมากน้อยแค่ไหน หากโครงการมีจำนวนผู้พักอาศัยอยู่แล้วจำนวนมาก 50% – 70% ก็แสดงว่าโครงการเป็นที่ต้องการ ในทางกลับกัน หากโครงการมีผู้อาศัยอยู่น้อย ก็แสดงว่า โครงการไม่ค่อยเป็นที่นิยม หากลงทุนอาจปล่อยเช่าลำบาก
• กลุ่มเป้าหมาย ต้องรู้ว่ากลุ่มเป้าหมายหรือคนที่จะมาเข้าพักในย่านนี้เป็นใคร กำลังมองหาอะไร ยกตัวอย่างเช่น หากเป็นย่านออฟฟิศ/บริษัท เป้าหมายน่าจะเป็นพนักงานเอกชน พนักงานออฟฟิศ สิ่งที่เขาต้องการอาจเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเรื่องการเดินทาง หากเป็นย่านสถานศึกษา เรื่องราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของพวกเขา ฯลฯ 

2. ค่าใช้จ่ายต่างๆ

การลงทุนซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่า ไม่ได้มีต้นทุนแค่เฉพาะราคาสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องจ่าย ถือเป็นต้นทุนที่ผู้ลงทุนต้องนำมาคำนวณหาความคุ้มค่าด้วย โดยค่าใช้จ่ายหลักๆ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมและค่าจดจำนอง ต้นทุนตั้งต้นในการซื้อคอนโดหรือแฟลตมาปล่อยเช่ามีทั้งค่าธรรมเนียม ค่าจอง และค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จะมองข้ามไปไม่ได้ เวลาคำนวณความคุ้มค่าและอัตราผลกำไรที่คาดว่าจะได้รับ
• ค่าส่วนกลาง ค่าส่วนกลาง โดยส่วนใหญ่แล้วโครงการต่างๆ มักจะเรียกเก็บเป็นรายปี เจ้าของทรัพย์จึงต้องเป็นผู้ชำระค่าส่วนกลางต่างๆ ด้วยตัวเอง เพราะผู้เช่าบางรายอาศัยอยู่ไม่ถึงปี เมื่อจะตั้งราคาค่าเช่า จึงต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย เพื่อกันไม่ให้การลงทุนขาดกำไร
• ค่าผ่อนสินเชื่อ สำหรับผู้ลงทุนที่ใช้วิธีกู้สินเชื่อมาลงทุน ก็จะมีภาระที่ต้องผ่อนชำระในทุกเดือน การลงทุนซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่าจะคุ้มหรือไม่คุ้ม สามารถวัดได้จากผลตอบแทนสูงหรือตำ่กว่าค่าผ่อนชำระในแต่ละเดือน
• ค่าตกแต่งหรือซ่อมแซมห้อง ผู้ลงทุนหลายรายมักจะลืมหรือมองข้ามค่าใช้จ่ายในการตกแต่งไป ซึ่งการลืมคำนวณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นต้นทุน อาจทำให้กำไรสุทธิที่หาได้ ในความเป็นจริงแล้ว ไม่ได้มากเท่าที่คำนวณ 

3. ความเสี่ยงของการลงทุนซื้อคอนโด/แฟลต ปล่อยเช่า

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง และสำหรับการซื้อ-ปล่อยเช่า คอนโด แฟลต หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ก็มีความเสี่ยงที่ต้องคำนึงถึงเช่นเดียวกัน เช่น

• ความเสี่ยงจากโครงการ เช่น วางเงินจองไปเรียบร้อยแล้ว แต่โครงการสร้างไม่เสร็จตามกำหนดการหรือโครงการไม่ดำเนินการสร้างต่อ ทำให้ผู้ลงทุนเสียโอกาสในการลงทุนและอาจต้องเสียเวลาดำเนินเรื่องทางกฎหมาย ดังนั้น ก่อนลงทุนควรศึกษาความน่าเชื่อถือของโครงการให้แน่ใจก่อน หรือเลือกลงทุนกับโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จ
• เสี่ยงที่จะหาผู้เช่าไม่ได้ หากลงทุนซื้อมาลงทุนแต่ไม่มีผู้เช่า ต้นทุนในการผ่อนชำระสินเชื่อหรือการตกแต่งก็จะถือเป็นต้นทุนจม หรือในอีกกรณี คือ เมื่อผู้เช่ารายเก่าออกและมีช่วงที่ไม่มีคนเช่า เจ้าของทรัพย์ก็จะเสียรายได้ไป วิธีลดความเสี่ยงในข้อนี้ แนะนำให้เลือกทำเลหรือโครงการที่มีความต้องการสูง จะช่วยให้หาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว
• ความเสี่ยงจากปัญหาจุกจิกจากผู้เช่า ผู้ลงทุนในเช่าอาจเจอกับปัญหาจุกจิกต่างๆ จากผู้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นเสี่ยงค้างชำระค่าเช่า ผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์พัง ไม่รักษาห้อง คอนโดของเรา ทำสกปรก หรือมีปัญหาที่นิติบุคคลฯ ต้องร้องเรียนให้ผู้ลงทุนต้องจัดการหรือรับผิดชอบ ดังนั้น ก่อนปล่อยเช่า การเลือกผู้เช่าก็เป็นเรื่องสำคัญ
• ความผันผวนของเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจย่ำแย่ลงหรือเกิดวิกฤตการณ์อะไรขึ้นกระทบกับเศรษฐกิจ ยกตัวอย่างเช่น วิกฤตโควิด-19 ที่ผ่านมา อาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าหรือไม่มีกำลังเช่าต่อ และการหาผู้เช่ารายใหม่ก็เป็นเรื่องยาก ผู้ลงทุนจึงควรเตรียมตัวและเงินสำรองไว้สำหรับยามเกิดวิกฤต
• ความเสี่ยงจากแผนพัฒนาเส้นทางคมนาคม ปัญหาหลักๆ ของแผนพัฒนาเส้นทางคมนาคมส่วนใหญ่ คือ โครงการเสร็จ แต่รถไฟฟ้าไม่เสร็จตามกำหนดการ หรือถนนไม่เสร็จตามกำหนดการ จากราคาคอนโดที่ซื้อเก็งไว้ในราคาสูง ก็อาจปล่อยเช่าไม่ได้ เพราะการคมนาคมยังไม่พร้อมใช้ 

ตอบคำถาม: ซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่าคุ้มไหม?

จากข้อดีและเรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนซื้อ-ปล่อยเช่าคอนโดหรือแฟลต สู่คำถามที่ว่า “ลงทุนแล้วจะคุ้มค่าไหม?”

คำถามนี้ เราจะตอบได้จากการหาสิ่งที่เรียกว่า “ค่ายีลด์” (Yield) หรือ “อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน”

โดยวิธีการหาค่า Yield หรือ Rental Yield จากการลงทุนปล่อยเช่น ก็มีหลากหลายวิธีในการคำนวณด้วยกัน ซึ่งวิธีการคำนวณค่าอัตราผลตอบแทน เพื่อดูว่าคุ้มหรือไม่ คุ้มแค่ไหน ทำได้ด้วยสูตรคำนวณหา Gross Rental Yield อย่างง่าย ดังนี้

สูตรคำนวณ Rental Yield (แบบง่าย) 

Gross Rental Yield = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน (ลดไป 2 เดือนสำหรับการหาลูกค้า) แทนสูตรได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 20,000 บาท x 10 เดือน = 200,000 บาท ต่อปี
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น (200,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 8% ต่อปี

คำตอบที่ได้ คือ ได้กำไร 8% ต่อปี ก็ถือว่าคุ้มค่า ทั้งนี้ วิธีการคำนวณข้างต้นเป็นเพียงการคำนวณอย่างคร่าว ไว้สำหรับการเปรียบเทียบทรัพย์ในการเลือกลงทุนแบบเร็วๆ ยังไม่ได้นำต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ เข้ามาคำนวณอย่างครบถ้วน 

ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้วิธีลงทุนแบบ OPM หรือกู้สินเชื่อมาลงทุน แนะนำให้คำนวณหาความคุ้มค่าหรือหาค่ายีลด์ด้วยการหา “Cash on Cash Rental Yield” หรือ “อัตราผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่าตลอดทั้งปี”

สูตรคำนวณ Cash on Cash Rental Yield (แบบละเอียด) 

Cash on Cash Rental Yield = [ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี)ต้นทุนตั้งต้น เช่น เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง] x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหลังหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตลอดทั้งปีออกแล้ว

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ลงทุนปล่อยคอนโดเดือนละ 20,000 บาทต่อเดือน โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน หรือมีรายได้ 200,000 บาท ต่อปี 

• [ค่าใช้จ่ายทั้งปี] สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องจ่ายตลอดทั้งปีได้แก่ ค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท และค่าผ่อนสินเชื่องวดละ 12,000 บาท
• [ต้นทุนตั้งต้น] ส่วนค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ ค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 250,000 บาท (10% ของราคาบ้าน 2,500,000 บาท) ค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์ก่อนปล่อยเช่า 150,000 บาท และค่านายหน้า 20,000 บาท (ค่าเช่า 1 เดือน)

จะคำนวณได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ 200,000 – 12,000 (ค่าส่วนกลาง) =188,000 บาท
• ค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่ต้องจ่ายทั้งปี คือ (12,000 x 12) = 144,000 บาท ต่อปี
• ต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ 8,000 + 250,000 + 150,000 + 20,000 = 428,000 บาท 
• Cash on Cash Rental Yield = [188,000 – 144,000428,000] x 100 = 10.28% ต่อปี 

สรุปแล้ว ลงทุนซื้อคอนโด แฟลต ปล่อยเช่าคุ้มไหม?

หากลองคำนวณหาค่ายีลด์แล้วที่นำค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณอย่างครบถ้วนแล้ว และ ได้อัตราผลตอบแทนตั้งแต่ 6% – 8% ขึ้นไป ก็ถือว่าคุ้มค่า น่าลงทุน เป็นอัตราผลตอบแทนโดยทั่วไปสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มองหา

หากต้องการรู้ว่า การลงทุนซื้อคอนโดหรืออสังหาฯ ปล่อยเช่า จะคุ้มหรือไม่ ผู้ลงทุนจะต้องรู้ว่า ค่าใช้จ่ายและต้นทุนทั้งหมดมีอะไรบ้าง และนำมาหาค่า Yield หรืออัตราผลตอบแทนการลงทุนทั้งปีว่าได้เท่าไร หากค่า Yield อยู่ที่ 6% ขึ้นไป ก็อาจถือได้ว่า คุ้มค่า น่าลงทุน เพราะอย่างน้อย ก็สามารถสู้ค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่ราว 3% – 5% ได้ 

ทั้งนี้ แม้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าจะมีข้อดีมากมาย และสามารถกู้สินเชื่อในการลงทุนได้ แต่ในอีกด้าน การลงทุนก็ยังมีความเสี่ยงอยู่ เช่น เสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า เสี่ยงเจอปัญหาจากผู้เช่าและโครงการ เสี่ยงขาดรายได้จากพิษเศรษฐกิจ​ ฯลฯ จึงควรตัดสินใจและประเมินความเสี่ยงก่อนลงทุนอย่างรอบคอบ

อยากลงทุนซื้อ-ปล่อยเช่าคอนโด สินเชื่อบ้าน ธอส. ช่วยได้

สำหรับผู้ที่สนใจอยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ห้องแถว ฯลฯ เพื่อปล่อยเช่าเป็นที่อยู่อาศัย ธอส. มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านหลากหลายผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ทั้งนักลงทุน ผู้ประกอบการ และนักพัฒนา 

สามารถกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อและให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ติดตามข้อมูลข่าวสารได้ที่ www.ghbank.co.th  

ติดต่อ GH BANK Call Center : 02 645 9000