ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดอย่างไร อัปเดตล่าสุด 2569

ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ล่าสุดคิดอย่างไร แตกต่างจากภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แล้วจะส่งผลกระทบอะไรตามมาบ้าง บทความนี้ ได้รวบรวมทุกประเด็นสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแล้ว เพื่อให้คุณศึกษาทำความเข้าใจข้อมูล และเตรียมตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่ตามมา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดิน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่จัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครอบครอง เช่น ที่อยู่อาศัย อาคาร ตึกต่างๆ เป็นต้น การจัดเก็บภาษีที่ดินจะจัดเก็บเป็นรายปี โดยจะคิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ ไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินอื่นๆ ซึ่งยึดมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานในการคำนวณภาษี มีหน่วยงานรับผิดชอบหลายแห่ง ผู้เสียภาษีสามารถชำระได้ตามพื้นที่ของตน ดังนี้

• เทศบาล ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเทศบาล
• อบต. ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล
• กทม ชำระภาษีที่ดินที่สำนักงานเขต
• เมืองพัทยา ชำระภาษีที่ดินที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา

ปัจจุบันได้ยกเลิกการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและภาษีบำรุงท้องที่แล้ว เพราะซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อ่านเพิ่มเติม: คู่มือการชำระภาษีท้องถิ่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากอะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของ โดยแบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก คือ

• ที่ดิน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินที่กรมธนารักษ์กำหนด
• สิ่งปลูกสร้าง คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคาร โรงเรือน)
• ห้องชุด คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

ทั้งนี้ ราคาประเมินจะใช้ราคาเดียวกับที่กรมที่ดินใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีราคาประเมินไม่เท่ากัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 แบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ซึ่งแต่ละประเภทมีอัตราภาษีแตกต่างกันไป เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและสอดคล้องกับศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินแต่ละประเภท เจ้าของจึงควรทราบว่าทรัพย์สินของตนอยู่ในประเภทใด

ประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก โดยต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำที่สุด บางกรณีได้รับการยกเว้นภาษีหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น แม้จะยังต่ำกว่าประเภทอื่น

เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1%

เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว

• มูลค่า 0 – 10 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี
• มูลค่า 10 – 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.02%
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1%

เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.02%
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1%

ประเภทที่ 2 ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบธุรกิจ เชิงพาณิชย์ หรือหารายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม คอนโดให้เช่า เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัย โดยเริ่มต้นที่ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สิน สะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.3%
• มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.4%
• มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.5%
• มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.6%
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.7%

ประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการเกษตร

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำการเกษตร เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ประมง เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ เสียภาษีในอัตราที่ต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตรกรรม บุคคลธรรมดาได้รับการยกเว้นภาษีหากทรัพย์สินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนนิติบุคคลจะเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

บุคคลธรรมดา

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50 – 125 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.01%
• มูลค่า 125 – 150 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03%
• มูลค่า 150 – 550 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05%
• มูลค่า 550 – 1,050 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.07%
• มูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1%

นิติบุคคล

• มูลค่า 0 – 75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.01%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03%
• มูลค่า 100 – 500 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05%
• มูลค่า 500 – 1,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.07%
• มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1%

ประเภทที่ 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ หรือทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า จะเสียภาษีในอัตราเดียวกับที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี จนถึงเพดานสูงสุด 3% เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.3%
• มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.4%
• มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.5%
• มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.6%
• •มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.7%

ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากบุคคลต่อไปนี้ (*1)

• เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ (บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล)
• ผู้ถือครองเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าที่ดิน)
• ผู้ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน (ชำระภาษีเฉพาะส่วนตามมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง)

หากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถือสิทธิครอบครองตั้งแต่ปีใด ก็ให้รับผิดชอบการชำระภาษีดังกล่าวตั้งแต่ปีนั้น 

อัตราภาษีที่ดินประเมินราคาอย่างไรอัปเดต 2569

โดยทั่วไปแล้ว เจ้าหน้าที่ขององค์กรปกครองที่ดูแลเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะประเมินภาษีให้ โดยจะส่งแบบประเมินให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งผู้เสียภาษีต้องชำระให้เรียบร้อยภายในวันที่ 30 เมษายน แบบประเมินภาษีจะมีรายละเอียดของรายการที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

เมื่อคุณต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องจ่ายตามลักษณะประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้งาน กล่าวคือ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีไปใช้ทำมาหากินหรือพักอาศัยอื่นๆ ก็จะจ่ายในอัตราที่ต่างกัน โดยอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินราคาแตกต่างกัน ดังนี้ (*2)

• ใช้เพื่อเกษตรกรรม หากคุณมีที่ดินไว้ปลูกพืช ทำนา ทำไร่ ทำสวน หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างสำหรับเลี้ยงสัตว์ สร้างบ่อเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำกิจการอื่นๆ ตามที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ให้เป็นกิจการเพื่อการเกษตร จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.15% กรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 50 ล้านบาท ขึ้นไป แต่หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองมูลค่าต่ำกว่านั้น จะได้รับการยกเว้นภาษี
• ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากคุณเป็นทั้งเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นเจ้าของเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีที่เสียภาษีนั้น จะได้รับการยกเว้นภาษีกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่ามากกว่านั้น จะต้องเสียภาษีสูงสุด 0.03%
• ใช้ในเชิงพาณิชย์ หากคุณนำที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในครอบครองไปใช้เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร เช่น ปล่อยเช่า เป็นต้น จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าการใช้เพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย โดยจะเสียภาษีสูงสุด 1.2%
• ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ หากคุณมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้นำไปใช้สร้างประโยชน์ใดๆ ก็ต้องจ่ายภาษี โดยอัตราภาษีสูงสุดที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 1.2% นอกจากนี้ หากคุณปล่อยทิ้งร้างไว้นาน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกครั้ง ซึ่งอัตราภาษีสูงสุดจะไม่เกิน 3%

วิธีคำนวณภาษีที่ดิน พร้อมตัวอย่าง

การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำได้ไม่ยาก เพียงนำมูลค่าทรัพย์สินคูณด้วยอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ มาดูตัวอย่างการคำนวณแยกตามประเภทกัน

1. ที่ดินเพื่อการเกษตร รวมถึงที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างและที่ดินรกร้าง

คุณสมหมายเป็นบริษัทเกษตร มีที่ดินทำการเกษตรมูลค่า 80 ล้านบาท อัตราภาษีสำหรับนิติบุคคลที่มีทรัพย์สิน 75-100 ล้านบาท คือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 80,000,000 × 0.03% = 24,000 บาท โดยธุรกิจเกษตรกรรมมีอัตราภาษีต่ำเพื่อสนับสนุนภาคเกษตร

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คุณสมชายมีบ้านพร้อมที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มูลค่ารวม 60 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าที่ดิน 40 ล้านบาท และมูลค่าบ้าน 20 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่ารวมเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราภาษีคือ 0.03% ดังนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 60,000,000 × 0.03% = 18,000 บาท

3. ห้องชุด

คุณสมหญิงมีคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลักมูลค่า 8 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงได้รับการยกเว้นภาษี แต่หากคุณสมหญิงมีคอนโดอีกหนึ่งห้องมูลค่า 5 ล้านบาทที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ต้องเสียภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในอัตรา 0.02% คิดเป็น 5,000,000 × 0.02% = 1,000 บาท

วิธีจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อถึงกำหนดเวลาที่ต้องเสียภาษีที่ดิน หลายคนอาจสงสัยว่าการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถทำได้อย่างไรบ้าง ปัจจุบันช่องทางการชำระภาษีถูกพัฒนาให้มีความสะดวกสบายมากขึ้น เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ของประชาชน ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางไปชำระด้วยตนเองที่หน่วยงานราชการ หรือการชำระผ่านช่องทางออนไลน์ที่รวดเร็ว เรามาดูกันว่ามีวิธีไหนบ้าง

จ่ายภาษีที่ไหนได้บ้าง

สำหรับสถานที่จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะขึ้นอยู่กับที่ตั้งของทรัพย์สินที่เราครอบครอง โดยสามารถเดินทางไปชำระได้ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่นั้นๆ ได้แก่ สำนักงานเขตสำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานคร ศาลาว่าการเมืองพัทยาสำหรับพื้นที่เมืองพัทยา สำนักงานเทศบาลสำหรับพื้นที่ในเขตเทศบาล และที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบลหรือ อบต. สำหรับพื้นที่ในเขตตำบล นอกจากนี้ยังสามารถชำระผ่านธนาคารกรุงไทยได้ทุกสาขา หรือจุดบริการรับชำระเงินต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ ทำให้การเสียภาษีที่ดินเป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ง่ายและสะดวกยิ่งขึ้น

จ่ายภาษีออนไลน์ได้หรือไม่

ปัจจุบันเราสามารถจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผ่านช่องทางออนไลน์ได้อย่างสะดวกสบาย โดยไม่ต้องเดินทางไปยังจุดรับชำระ เพียงสแกนคิวอาร์โค้ดหรือบาร์โค้ดที่แนบมากับหนังสือแจ้งการประเมินค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ของธนาคารต่างๆ ที่รองรับ นอกจากนี้ บางพื้นที่ยังเปิดให้ชำระผ่านเว็บไซต์ของหน่วยงานท้องถิ่น หรือช่องทาง e-Payment อื่นๆ ซึ่งช่วยประหยัดเวลาและค่าเดินทางได้อย่างมาก ถือเป็นการตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการความรวดเร็วและปลอดภัยในการทำธุรกรรม

เอกสารที่ต้องใช้

การเตรียมเอกสารสำหรับการเสียภาษีที่ดินถือเป็นขั้นตอนสำคัญเพื่อความรวดเร็ว โดยเอกสารหลักที่ต้องใช้ประกอบด้วย หนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับจากหน่วยงานท้องถิ่น บัตรประจำตัวประชาชนของผู้เสียภาษี และในบางกรณีอาจต้องใช้สำเนาทะเบียนบ้าน หรือหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน หรือสัญญาซื้อขาย หากให้บุคคลอื่นไปดำเนินการแทน จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจแนบไปด้วยเสมอ

หากจ่ายล่าช้ามีค่าปรับไหม

หากเราละเลยไม่จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย โดยหากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือนจะเสียเบี้ยปรับ 10% หากชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือนจะเสีย 20% และหากพ้นกำหนดหนังสือแจ้งเตือนจะเสียเบี้ยปรับสูงถึง 40% นอกจากนี้ยังต้องเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของยอดภาษีที่ค้างชำระ และอาจส่งผลกระทบให้ไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ได้จนกว่าจะชำระครบถ้วน

การเสียภาษีที่ดิน กรณีพิเศษที่ควรรู้

นอกจากการจัดเก็บภาษีในรูปแบบปกติแล้ว การเสียภาษีที่ดินยังมีกรณีพิเศษหลายอย่างที่เจ้าของทรัพย์สินควรทำความเข้าใจ เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเองและป้องกันการเสียภาษีเกินความจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของบ้านหลังหลัก ที่ดินมรดก หรือที่ดินที่ปล่อยเช่า ซึ่งมีรายละเอียดและอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ที่แตกต่างกันออกไป

บ้านหลังหลักได้รับยกเว้นหรือไม่

สำหรับบ้านหลังหลักที่เรามีชื่อในโฉนดและมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน จะได้รับสิทธิประโยชน์ในการยกเว้นภาษีตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด หากเราเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและตัวบ้านที่มีมูลค่ารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีทั้งหมด แต่หากเราเป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านโดยปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น จะได้รับการยกเว้นภาษีในส่วนของมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท ส่วนที่เกินจากนี้จะต้องนำมาคำนวณค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามปกติ

ที่ดินมรดกต้องเสียภาษีไหม

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับมาจากการรับมรดกก็เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินเช่นเดียวกัน โดยผู้ที่ได้รับมรดกและกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะมีหน้าที่ต้องชำระภาษีตามการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินนั้น อย่างไรก็ตาม หากที่ดินมรดกนั้นถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ก็สามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้เช่นเดิม แต่หากปล่อยทิ้งร้าง หรือนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ จะต้องเสียภาษีตามอัตราของประเภทการใช้งานนั้นๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

คอนโดต้องเสียภาษีอย่างไร

การเสียภาษีห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมจะพิจารณาจากการอยู่อาศัยเป็นหลัก หากเราใช้คอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มีชื่อในเอกสารสิทธิ์และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นภาษีหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากเป็นคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไป แม้จะใช้อยู่อาศัยเองก็จะต้องเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย เริ่มต้นที่ 0.02% ในกรณีที่ปล่อยเช่ารายเดือนจะยังคงใช้อัตราที่อยู่อาศัย แต่หากปล่อยเช่ารายวันเพื่อการค้า จะต้องเสียภาษีในอัตราเชิงพาณิชย์ซึ่งสูงกว่า

ที่ดินปล่อยเช่าคิดภาษีแบบไหน

การประเมินภาษีสำหรับที่ดินปล่อยเช่าจะขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการเช่า หากเราปล่อยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จะคิดอัตราภาษีในหมวดที่อยู่อาศัย แต่หากผู้เช่านำไปประกอบธุรกิจ ค้าขาย หรือทำโรงงาน จะถูกจัดเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ซึ่งมีอัตราภาษีที่สูงกว่าเริ่มต้นที่ 0.3% ทั้งนี้ ภาระในการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายจะตกอยู่กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ เว้นแต่จะมีการระบุข้อตกลงในสัญญาเช่าอย่างชัดเจนว่าให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าภาษี

ฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น

เมื่อคุณทราบแล้วว่าอัตราภาษีที่คุณต้องจ่ายนั้นคิดเป็นร้อยละเท่าใด ก็จะช่วยให้คำนวณราคาภาษีที่ต้องจ่ายได้ง่ายขึ้น โดยสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้ (*3)

• มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี
• มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อย่างไรก็ตาม มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นนั้น ก็แตกต่างกัน คุณจึงจำเป็นต้องทำความเข้าใจเรื่องนี้ควบคู่ไปด้วย โดยฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้นมี ดังนี้

• ยกเว้นกรณีทำเพื่อการเกษตร เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้ทำประโยชน์เชิงเกษตรกรรม จะได้สิทธิหักมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท และรับการยกเว้นภาษีนาน 3 ปี
• ยกเว้นกรณีทำเป็นที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่
  • เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’  และครอบครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท
  • เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (แบบบุคคลธรรมดา) ที่นำมาใช้พักอาศัยเองเป็น ‘บ้านหลังหลัก’ โดยครอบครองเฉพาะที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จะได้สิทธิยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569

เรื่องของภาษีที่ดินมักมีประเด็นที่สร้างความสับสนให้กับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่เสมอ เพื่อให้เกิดความกระจ่างและช่วยให้การวางแผนชำระภาษีเป็นไปอย่างราบรื่น เราได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ตลอดจนข้อสงสัยต่างๆ มาตอบให้ชัดเจน เพื่อเป็นแนวทางในการเตรียมตัวและป้องกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น

บ้านหลังแรกต้องเสียภาษีไหม?

บ้านหลังแรกหรือบ้านหลังหลักที่เราใช้อยู่อาศัยประจำ มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดและมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีหากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือหากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างจะได้ยกเว้นไม่เกิน 10 ล้านบาท หากมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่าที่กำหนด จะต้องนำส่วนที่เกินมาคำนวณเสียภาษีในอัตราที่กฎหมายกำหนด ถือเป็นมาตรการที่ช่วยแบ่งเบาภาระให้กับผู้ที่มีบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง

ใช้ราคาซื้อขายจริงมาคิดภาษีหรือไม่?

หลายคนเข้าใจผิดว่าจะต้องใช้ราคาซื้อขายจริงในการคำนวณ แต่ในความเป็นจริง การคำนวณค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์เป็นหลัก ไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายในตลาดหรือราคาที่ตกลงซื้อขายกันแต่อย่างใด ดังนั้น แม้ราคาตลาดของทรัพย์สินจะปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่หากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง ฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณก็จะไม่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ที่ดินทำเกษตรได้รับยกเว้นภาษีหรือไม่?

ที่ดินที่ใช้ทำการเกษตรตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนด จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่เอื้ออำนวยอย่างมาก โดยบุคคลธรรมดาที่นำที่ดินไปทำเกษตรกรรมจะได้รับการยกเว้นภาษีในส่วนของฐานภาษีที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะเสียในอัตราต่ำเริ่มต้นที่ 0.01% อย่างไรก็ตาม หากเป็นนิติบุคคลที่ทำเกษตรกรรม จะไม่มีการยกเว้นภาษี และต้องเริ่มเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตราที่กำหนดไว้

สรุป

อัปเดตข้อมูลอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 โดยผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะต้องจ่ายเป็นรายปี ซึ่งการประเมินอัตราภาษีนี้ขึ้นอยู่กับการใช้งานของพื้นที่นั้น ๆ เช่น ใช้เพื่อการเกษตร หรือใช้ในเชิงพาณิชย์ แต่ก็มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น เช่น ไม่ต้องเสียภาษี หากคุณครอบครองบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เพราะกฎหมายได้ยกเว้นให้  สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน หรือมองหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสานฝันของเราให้เป็นจริง ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำและเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น เพื่อช่วยสนับสนุนให้คนไทยทุกคนมีบ้านเป็นของตนเองได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน

อ้างอิง

“พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562” (2562, 16 กันยายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก. หน้า 21 – 51

(*1) หน้าที่ 23

(*2) หมวด 5 ฐานภาษี อัตราภาษี และการคำนวณภาษี หน้าที่ 32 – 35

หมวด 6 การประเมินภาษี การชำระภาษี และการคืนภาษี หน้า 35 – 38

(*3) หมวด 7 การลดและการยกเว้นภาษี หน้าที่ 39

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H BANK  Call Center :  0-2645-9000  

ธอส. เพื่อนคู่คิดเรื่องบ้าน 

• สนใจขอสินเชื่อบ้านกับ ธอส. : https://bit.ly/49Fiw9O
• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBANK