การมีบ้านเป็นของตัวเองนับเป็นก้าวสำคัญ และหนึ่งในสิทธิประโยชน์ที่คนมีบ้านไม่ควรมองข้ามคือการ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน หลายคนยังมีคำถามว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี คิดยังไงและดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ในปี 2568-2569 นี้ บทความนี้จะสรุปทุกขั้นตอนและวิธีคำนวณที่เข้าใจง่าย เพื่อให้เราเตรียมตัวยื่นภาษีได้อย่างถูกต้อง
ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร
ก่อนจะไปถึงขั้นตอนว่าดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษี คิดยังไง เราควรทำความเข้าใจก่อนว่า “ดอกเบี้ยบ้าน” ที่เราจ่ายให้ธนาคารนั้นคืออะไร โดยทั่วไปดอกเบี้ยคือต้นทุนการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือทรัพย์ธนาคารที่รอขาย ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 ประเภทหลักที่มีวิธีคิดแตกต่างกัน
ดอกเบี้ยบ้านคงที่
อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขแน่นอนตามระยะเวลาในสัญญา เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี ทำให้เราทราบยอดผ่อนชำระที่ชัดเจน อัตราดอกเบี้ยมักอยู่ที่ประมาณ 3-6% ต่อปีในช่วงแรก ข้อดีคือช่วยให้วางแผนการเงินได้ง่าย ไม่ต้องกังวลกับความผันผวน แต่ข้อเสียคือ หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับลดลง เราอาจจะยังต้องจ่ายในอัตราเดิมที่สูงกว่า
ดอกเบี้ยบ้านลอยตัว
สำหรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว จะมีการปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามประกาศของธนาคาร โดยอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเช่น MRR หรือ MLR เช่น MRR-2% ข้อดีคือหากอัตราดอกเบี้ยตลาดลดลง ภาระการผ่อนของเราก็จะลดลงด้วย แต่ข้อเสียคือความไม่แน่นอน หากอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ค่างวดของเราก็จะเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อการวางแผนการเงินในระยะยาว
ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี คิดยังไง
มาถึงส่วนสำคัญที่หลายคนรอคอย คือวิธีคำนวณว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีนั้นทำอย่างไร กรมสรรพากรได้กำหนดหลักเกณฑ์และเพดานวงเงินไว้ชัดเจน ซึ่งผู้กู้แต่ละประเภท ทั้งกู้เดี่ยว กู้ร่วม หรือกู้หลายหลัง จะมีวิธีคำนวณสิทธิที่แตกต่างกันไป
วงเงินลดหย่อนสูงสุดที่กฎหมายกำหนด
สำหรับคำถามว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่กฎหมายอนุญาตให้นำดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจำนวนที่เราจ่ายจริงตลอดทั้งปีภาษีนั้น ๆ อย่างไรก็ตาม กรมสรรพากรกำหนดเพดานสูงสุดไว้ โดยสามารถ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ได้ไม่เกิน 100,000 บาท ต่อคน ต่อปีภาษี
กรณีผู้กู้คนเดียว
หากเราเป็นผู้กู้เพียงคนเดียว การคำนวณจะตรงไปตรงมา โดยสามารถนำยอดดอกเบี้ยที่จ่ายจริงทั้งปีมาใช้สิทธิลดหย่อนได้ทั้งหมด แต่ต้องไม่เกินเพดาน 100,000 บาท ตัวอย่างเช่น หากปีนั้นเราจ่ายดอกเบี้ยบ้าน 80,000 บาท ก็ลดหย่อนได้ 80,000 บาท แต่หากจ่ายดอกเบี้ย 130,000 บาท ก็จะใช้สิทธิได้สูงสุดเพียง 100,000 บาท
กรณีผู้กู้ร่วม
ในกรณีที่มีผู้กู้ร่วม สิทธิลดหย่อน 100,000 บาท จะต้องถูกแบ่งเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ร่วม ไม่ใช่คนละ 100,000 บาท ตัวอย่างเช่น กู้ร่วม 2 คน จ่ายดอกเบี้ย 100,000 บาท จะลดหย่อนได้คนละ 50,000 บาท หากจ่ายดอกเบี้ย 150,000 บาท สิทธิรวมต้องไม่เกิน 100,000 บาท จึงยังคงลดหย่อนได้คนละ 50,000 บาท
กรณีกู้ซื้อบ้านหลายหลัง
สำหรับผู้ที่มีสัญญากู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยหลายสัญญา หรือผ่อนบ้านหลายหลังก็ตาม สิทธิในการลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านจะถูกนับรวมกันทั้งหมด ซึ่งจะแตกต่างจากมาตรการภาษีบ้านหลังแรก โดยแม้เราจะจ่ายดอกเบี้ยบ้านทุกหลังรวมกันเกิน 100,000 บาท (เช่น หลังแรก 60,000 บาท หลังที่สอง 70,000 บาท) เพดานสูงสุดที่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ก็ยังคงอยู่ที่ 100,000 บาทต่อปีภาษี
เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การใช้สิทธิลดหย่อนภาษี
การใช้สิทธิ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตาม ไม่ใช่แค่การจ่ายดอกเบี้ยแล้วจะใช้สิทธิได้ทันที เราจำเป็นต้องตรวจสอบคุณสมบัติของสัญญาเงินกู้ และเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อให้การยื่นภาษีเป็นไปอย่างถูกต้องและราบรื่น
เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมยื่นภาษี
การเตรียมเอกสารหลักฐานให้ครบถ้วนเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการยื่นขอลดหย่อนภาษี กรมสรรพากรอาจมีการเรียกตรวจสอบเอกสารเหล่านี้ เราจึงควรจัดเตรียมไว้ให้พร้อมก่อนยื่นแบบแสดงรายการภาษีเสมอ โดยเอกสารหลักที่ต้องใช้ มีดังนี้
- หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืม เอกสารสำคัญที่แสดงยอดดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปจริงตลอดทั้งปีภาษี ซึ่งสามารถขอได้จากสถาบันการเงินผู้ให้กู้
- สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน ใช้เป็นหลักฐานยืนยันว่าเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมที่อยู่อาศัยตามวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนด
- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของในที่อยู่อาศัยนั้น
- เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ในกรณีที่กู้มาเพื่อต่อเติมหรือซ่อมแซม อาจต้องใช้หลักฐานเพิ่มเติม เช่น สัญญาจ้าง หรือใบเสร็จค่าวัสดุ
ขั้นตอนการดำเนินการเพื่อแจ้งสิทธิลดหย่อน
เมื่อเอกสารหลักฐานพร้อมแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการแจ้งสิทธิในระหว่างการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด. 90 หรือ 91) ซึ่งปัจจุบันสามารถดำเนินการผ่านระบบออนไลน์ได้อย่างสะดวก โดยมีขั้นตอนที่ควรตรวจสอบดังนี้
- เตรียมเอกสาร รวบรวมเอกสารที่จำเป็น โดยเฉพาะหนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคาร
- ยื่นแบบแสดงรายการภาษี ดำเนินการยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90/91 ภายในระยะเวลาที่กำหนด (มกราคม-มีนาคม หรือเมษายนสำหรับยื่นออนไลน์)
- กรอกข้อมูลลดหย่อน ระบุจำนวนเงินดอกเบี้ยที่จ่ายจริง (แต่ไม่เกิน 100,000 บาท) ในหมวดค่าลดหย่อนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
- ตรวจสอบความถูกต้อง ทบทวนข้อมูลทั้งหมดก่อนยืนยันการยื่นแบบ
- เก็บหลักฐาน บันทึกและเก็บหลักฐานการยื่นแบบและเอกสารประกอบไว้ เพื่อการอ้างอิงหรือการตรวจสอบในภายหลัง
เทคนิคการวางแผนลดหย่อนภาษีด้วยดอกเบี้ยบ้าน
การ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ไม่ใช่แค่การกรอกตัวเลขตอนสิ้นปี แต่เราสามารถวางแผนเชิงรุกตั้งแต่ขั้นตอนการขอสินเชื่อได้ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งในแง่การผ่อนชำระและสิทธิประโยชน์ทางภาษี
การเลือกประเภทสินเชื่อที่เหมาะสม
การเลือกประเภทดอกเบี้ยมีผลต่อการวางแผนภาษี หากเราเลือกดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ จะทำให้เราคำนวณยอดดอกเบี้ยที่จะใช้ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ได้แม่นยำ ช่วยในการวางแผนการเงินส่วนอื่นได้ง่าย ในขณะที่ดอกเบี้ยลอยตัวอาจทำให้ยอดลดหย่อนผันผวนไปตามภาวะตลาด การพิจารณาความสามารถในการรับความเสี่ยงของเราจึงเป็นสิ่งสำคัญ
การกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระ
ระยะเวลาผ่อนชำระที่นานขึ้น อาจหมายถึงค่างวดต่อเดือนที่น้อยลง แต่ก็จะทำให้สัดส่วนดอกเบี้ยในช่วงแรกสูงขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อการนำไปลดหย่อนภาษีได้เต็มเพดาน 100,000 บาท ในทางกลับกัน การผ่อนระยะสั้น แม้จะหมดหนี้เร็ว แต่ยอดดอกเบี้ยต่อปีอาจน้อยกว่า 100,000 บาท ทำให้ใช้สิทธิได้ไม่เต็มที่นัก
การชำระเงินต้นเพิ่ม
การชำระเงินต้นเพิ่ม (โปะบ้าน) เป็นวิธีที่ดีในการลดหนี้และประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว แต่ก็มีผลโดยตรงต่อยอดดอกเบี้ยที่จะนำไปลดหย่อนภาษีในอนาคต หากเราโปะบ้านมาก ยอดเงินต้นจะลดลงเร็ว ทำให้ดอกเบี้ยในปีถัด ๆ ไปน้อยลง สิทธิในการ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ก็จะลดลงตามไปด้วย โดยเราสามารถลงทุนหรือเก็บออมในเงินฝากดอกเบี้ยสูงเพื่อสร้างผลตอบแทนเพื่อมาชำระเงินต้นเพิ่มได้
FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน
ในการวางแผน ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน มักมีคำถามและข้อสงสัยเกิดขึ้นบ่อยครั้ง โดยเฉพาะในประเด็นที่ซับซ้อน เช่น การรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อประเภทอื่น ธอส. ได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยเหล่านี้ พร้อมคำตอบที่ชัดเจน เพื่อให้เราสามารถใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้อย่างถูกต้อง
รีไฟแนนซ์บ้านยังใช้ดอกเบี้ยลดหย่อนภาษีได้หรือไม่
ยังคงสามารถใช้สิทธิ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ได้ตามปกติ ตราบใดที่สัญญากู้ยืมใหม่ (รีไฟแนนซ์) ยังคงมีวัตถุประสงค์เพื่อที่อยู่อาศัยเดิม และวงเงินกู้ใหม่ไม่เกินกว่าหนี้เดิม หากวงเงินใหม่สูงกว่าเดิม (กู้เพิ่ม) ดอกเบี้ยในส่วนที่กู้เพิ่มนั้นจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้ เราจึงต้องคำนวณสัดส่วนดอกเบี้ยที่ใช้ลดหย่อนได้จากยอดหนี้เดิมเท่านั้น
ดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านแลกเงินลดหย่อนภาษีได้ไหม
ไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ เนื่องจากสินเชื่อประเภทบ้านแลกเงิน หรือสินเชื่ออเนกประสงค์ที่ใช้บ้านค้ำประกัน แม้จะมีหลักประกันเป็นที่อยู่อาศัย แต่วัตถุประสงค์ของการกู้ยืมไม่ได้ระบุว่าเป็นการกู้เพื่อ “ซื้อ สร้าง หรือซ่อมแซม” ที่อยู่อาศัย กรมสรรพากรถือว่าเป็นสินเชื่อส่วนบุคคล จึงไม่เข้าเงื่อนไขการ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน
ผ่อนบ้านนานแค่ไหนถึงเริ่มใช้สิทธิได้
เราสามารถเริ่มใช้สิทธิ ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ได้ทันทีในปีภาษีแรกที่มีการจ่ายดอกเบี้ย โดยนับตามปีปฏิทินที่มีการจ่ายจริง ไม่ต้องรอให้ผ่อนครบปี ตัวอย่างเช่น หากเริ่มผ่อนบ้านและจ่ายดอกเบี้ยในเดือนตุลาคม 2568 เมื่อถึงช่วงยื่นภาษีต้นปี 2569 เราก็สามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงใน 3 เดือนนั้น (ตุลาคม-ธันวาคม 2568) มาใช้ลดหย่อนภาษีของปี 2568 ได้เลย
สรุปการเตรียมตัวลดหย่อนภาษี ปี 2568-2569
การใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีเป็นประโยชน์สำคัญที่ช่วยลดภาระให้คนมีบ้าน โดยสรุปคือลดหย่อนได้ตามจริงสูงสุด 100,000 บาท และต้องหารเฉลี่ยหากมีผู้กู้ร่วม การเตรียมตัวสำหรับปี 2568-2569 จึงควรเริ่มจากการขอเอกสารรับรองดอกเบี้ยจากธนาคาร ซึ่งลูกค้า ธอส. สามารถดำเนินการขอเอกสารได้ง่าย ๆ ผ่านแอปพลิเคชัน GHB ALL GEN เพื่อความสะดวกในการวางแผนภาษีของเรา
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
