ภาษีขายที่ดิน ต้องจ่ายอะไรบ้าง? พร้อมคำนวณค่าใช้จ่ายแบบละเอียด

การวางแผนขายที่ดินไม่ใช่แค่การตั้งราคาขาย แต่เราต้องเตรียมตัวสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่กรมที่ดินด้วย โดยเฉพาะเรื่องภาษีขายที่ดิน ซึ่งมีหลายรายการที่ต้องทำความเข้าใจ ทั้งภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บทความนี้จะมาสรุปประเด็นสำคัญว่าเราต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้เท่าไหร่ เพื่อให้การทำธุรกรรมราบรื่น

ภาษีขายที่ดิน ต้องจ่ายอะไรบ้าง

เมื่อเราตกลงซื้อขายที่ดินกันแล้ว ไม่ว่าจะเป็นที่ดินทั่วไปหรือทรัพย์ธนาคารรอการขาย ขั้นตอนสำคัญคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายและภาษีขายที่ดินหลายส่วนที่เกี่ยวข้อง โดยผู้ขายและผู้ซื้อต้องตกลงกันให้ชัดเจน ส่วนหลัก ๆ ที่ต้องเตรียมมีดังนี้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีนี้จะถูกหัก ณ ที่จ่ายไว้ก่อน โดยเฉพาะหากผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะหักในอัตรา 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน เนื่องจากถือเป็นรายได้สำหรับนิติบุคคลภาษีที่ถูกหักไว้นี้ สามารถนำไปเป็นเครดิตภาษี เพื่อลดยอดภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี (ภ.ง.ด.50) ได้

ค่าธรรมเนียมการโอน 

ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริงที่เราตกลงกัน กฎเกณฑ์คือจะยึดราคาที่สูงที่สุดเป็นฐานในการคำนวณยอด 2% นี้ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงแบ่งกันชำระคนละครึ่ง หรือแล้วแต่จะตกลงกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีนี้คิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน โดยจะเรียกเก็บเมื่อเราถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี แต่หากเข้าเงื่อนไขข้อยกเว้นข้อใดข้อหนึ่ง (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) เราก็ไม่ต้องชำระภาษีส่วนนี้ แต่จะต้องไปชำระอากรแสตมป์แทน

อากรแสตมป์

สำหรับอากรแสตมป์จะคิดที่อัตรา 0.50% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ) ประเด็นสำคัญคือ เราจะชำระอากรแสตมป์ก็ต่อเมื่อเราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น พูดง่าย ๆ คือ กรมที่ดินจะเรียกเก็บอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%) จะไม่เก็บซ้ำซ้อนกัน

วิธีคำนวณภาษีสำหรับบุคคลธรรมดา

การคำนวณภาษีขายที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดาจะคิดจากราคาประเมิน หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง จากนั้นนำยอดที่เหลือมาหารจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า เสร็จแล้วจึงคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง

วิธีคำนวณภาษีเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอน

วิธีคิดค่าธรรมเนียมการโอน 2% นั้นง่ายมาก เราจะเปรียบเทียบระหว่างราคาประเมินของกรมที่ดินกับราคาที่เราตกลงซื้อขายกันจริง และใช้ตัวเลขที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ตัวอย่างเช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่เราขายได้จริง 5,500,000 บาท เราต้องใช้ยอด 5,500,000 บาทมาคำนวณ (5,500,000 x 2%) เท่ากับค่าโอน 110,000 บาท

เอกสารเกี่ยวกับการโอนที่ดิน

การเตรียมเอกสารให้พร้อมเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินรวดเร็วและไม่ติดขัด เราควรเตรียมเอกสารสำคัญทั้งของผู้ขายและผู้ซื้อ หากมีการมอบอำนาจก็ต้องเตรียมของผู้รับมอบอำนาจด้วย ดังนี้

• บัตรประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรอง
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรอง
• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (หากมีการเปลี่ยนแปลง) พร้อมสำเนา
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) หากไม่สามารถไปดำเนินการได้ด้วยตนเอง
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
• โฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ (ตัวจริง)

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีขายที่ดิน

ในการซื้อขายที่ดินมักมีคำถามที่หลายคนสงสัย โดยเฉพาะเรื่องความซ้ำซ้อนของค่าใช้จ่าย หรือความรับผิดชอบต่าง ๆ เราได้รวบรวมคำถามยอดนิยมเกี่ยวกับภาษีขายที่ดินที่มักถูกถามบ่อยมาไว้ที่นี่แล้ว เพื่อให้เราวางแผนได้ถูกต้อง

ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ทั้งสองอย่างไหม

ไม่ต้อง เราจะเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น โดยกรมที่ดินจะตรวจสอบเงื่อนไขการถือครองของเราก่อน หากเราเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ก็จะถูกเรียกเก็บ 3.3% แต่หากเราได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เราจึงจะต้องชำระค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน

ตามกฎหมายแล้ว ไม่ได้มีการระบุไว้อย่างชัดเจนว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ทำให้ค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ดินทั้งหมด (ทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร) ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในทางปฏิบัติที่นิยมกันมากที่สุดคือการแบ่งชำระคนละครึ่ง (50/50) หรือบางครั้งผู้ขายอาจรับผิดชอบทั้งหมด แล้วแต่การเจรจา

ขายบ้านที่ได้รับเป็นมรดกต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

กรณีนี้คือการรับโอนมรดก ไม่ใช่การขาย ค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกัน หากผู้รับเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส ค่าโอนจะอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน แต่หากผู้รับเป็นญาติอื่นหรือลูกบุญธรรม ค่าโอนจะเป็น 2% นอกจากนี้ยังมียิบย่อย เช่น ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก และหากมรดก (รวมทรัพย์สินอื่น) มีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท ผู้รับจะต้องเสียภาษีมรดกในส่วนที่เกิน 5% หรือ 10% แล้วแต่ความสัมพันธ์ ทั้งนี้ มาตรการเหล่านี้จะแตกต่างจากการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกซึ่งมักเป็นสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อ

สรุป ภาษีขายที่ดิน

การจัดการภาษีขายที่ดินเป็นขั้นตอนที่ต้องวางแผนให้ดี เพราะมีค่าใช้จ่ายหลายส่วน ทั้งภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% การคำนวณที่ถูกต้องจะช่วยให้เราประเมินต้นทุนได้ชัดเจน ซึ่งนอกจากการวางแผนค่าใช้จ่ายแล้ว การเตรียมความพร้อมด้านการเงิน เช่น การออมผ่านเงินฝากดอกเบี้ยสูงก็เป็นส่วนสำคัญในการบริหารสภาพคล่องและวางแผนการเงินที่ดี สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือต้องการสินเชื่อเพื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมเป็นที่ปรึกษาและให้บริการสินเชื่อบ้านที่เข้าใจคนไทย 

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000