Cover บทความ อยากรีโนเวทบ้านตึกแถว - 2

อยากรีโนเวทบ้านตึกแถว ควรคำนึงถึงอะไรบ้าง?

ส่วนใหญ่คนที่มีบ้านตึกแถวอาจจะได้มาจากการซื้อเก็บไว้ เพราะมีราคาถูกกว่าบ้านหลังเดี่ยวและส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ในทำเลที่ดี เหมาะสำหรับทั้งอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ แต่ว่าเมื่อเป็นบ้านตึกแถวที่ซื้อมาเลย บางอย่างอาจจะไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหรือสไตล์ที่เจ้าของบ้านชื่นชอบ เจ้าของบ้านหลายคนจึงต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวใหม่

แต่การจะรีโนเวทบ้านตึกแถวก็ใช่ว่าจะทำได้ทันที ยังมีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงไม่ต่างจากการสร้างบ้านใหม่เพียงแต่น้อยกว่า เพื่อที่จะรีโนเวทบ้านอย่างถูกต้อง ปลอดภัย ในบทความนี้เรามาดูกันว่ามีอะไรที่ต้องคำนึงถึงและทำบ้างในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

ตัวอย่างก่อนรีโนเวท

ตัวอย่างการรีโนเวทบ้านตึกแถว-1
ขอบคุณภาพจาก baanfinder.com

ตัวอย่างหลังรีโนเวท

ตัวอย่างการรีโนเวทบ้านตึกแถว-2
ขอบคุณภาพจาก baanfinder.com

6 สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อจะรีโนเวทบ้านตึกแถว

1. คำนึงถึงจุดประสงค์เป็นอย่างแรกว่าต้องการอะไร

สิ่งแรกที่คุณต้องคำนึงถึงในการรีโนเวทบ้านตึกแถว คือ คำนึงถึงจุดประสงค์ว่าต้องการทำอะไรกับตัวอาคาร ต้องการปรับแต่งสไตล์ ต้องการต่อเติม ทุบหรือเจาะกำแพง รื้อโครงสร้างเดิมหรือไม่ เพื่อที่จะได้วางแผนและคำนวณงบประมาณในการรีโนเวท 

ตัวอย่างจุดประสงค์ในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

  • ต้องการปรับเปลี่ยนสไตล์ของบ้านตึกแถวเก่า
  • ต้องการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย 
  • ต้องการขยายพื้นที่ให้บ้านดูโปร่งขึ้น 
  • ต้องการกั้นห้องเพิ่ม
  • ต้องการรีโนเวทพื้นที่นอกบ้าน
  • ต้องการดัดแปลงบ้านตึกแถวเป็นหน้าร้าน
  • ต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นโรงแรม/ห้องเช่า

การรื้อโครงสร้าง การก่อสร้างต่อเติมบ้านตึกแถว ยังมีเรื่องกฎหมายที่คุณต้องคำนึงถึง การที่กำหนดว่าต้องการทำอะไรกับตัวบ้านบ้างและเขียนออกมาเป็นแผน จะมีประโยชน์มาในการคุยกับผู้ออกแบบ สถาปนิก หรือเจ้าหน้าที่ รวมไปถึงการทบทวนกฎหมายว่า สิ่งที่ต้องการทำสามารถทำได้หรือไม่ 

หากคุณแน่ใจกับจุดประสงค์ในการรีโนเวทบ้านตึกแถวแล้ว มาดูข้อต่อไปกัน

2. คำนึงถึงโครงสร้างเก่าและสภาพของบ้าน 

ต่อมาหลังจากที่เรารู้แล้วว่า ต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวอย่างไรบ้าง ให้ดูโครงสร้างบ้านและสภาพโดยรวมของบ้านตึกแถว ว่าพร้อมสำหรับการต่อเติม รีโนเวท หรือไม่ เพื่อความปลอดภัยในการรีโนเวทและการอยู่อาศัย

โดยตรวจสอบบ้านตึกแถวก่อนว่าแข็งแรงดีหรือไม่ มีส่วนไหนของอาคารที่เสื่อมโทรมต้องซ่อมแซมหรือไม่ ส่วนใดของบ้านที่ไม่ควรต่อเติม หากตรวจพบราวร้าวให้ตรวจสอบว่า มาจากสาเหตุใด เพราะอาจเป็นเรื่องของกำแพงหรืออาคารทรุด ซึ่งจะอันตรายอย่างยิ่งและเป็นอุปสรรคต่อการรีโนเวทบ้าน รวมไปถึงการประเมินว่า ระหว่างทุบทำลายแล้วสร้างขึ้นใหม่กับการต่อเติมจากสิ่งที่มีอยู่แล้ว แบบไหนที่คุ้มค่าน่าทำกว่า

หากคุณต้องการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร ในขั้นตอนการตรวจสอบอาคารและสภาพบ้านควรจะต้องปรึกษาหรือขอให้ผู้ที่มีความรู้เชี่ยวชาญมาช่วยดู เช่น สถาปนิก วิศวกร เป็นต้น ให้มาช่วยดูและประเมินว่า สิ่งที่คุณต้องการรีโนเวท สามารถทำได้หรือไม่

3. การขออนุญาตรีโนเวทบ้านตึกแถว

แม้ว่าเราจะเป็นเจ้าของตึกแถว 100% แต่ก็ใช่ว่าเราจะสามารถต่อเติม รีโนเวทบ้านตึกแถวได้ตามอำเภอใจ เพราะการต่อเติมและดัดแปลงอาคาร มีกฎหมายควบคุมอาคาร ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ กำหนดระเบียบต่างๆ ไว้ เพื่อควบคุมความปลอดภัยและความเป็นระเบียบของบ้านเมือง จึงต้องมีการยื่นคำขอก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน พร้อมกับเอกสารประกอบ ได้แก่

  1. แบบฟอร์มคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
  2. แบบแปลน แผนผังบริเวณ และรายการประกอบแบบแปลน จํานวน 5 ชุด
  3. รายการคํานวณ 1 ชุด (กรณีที่เป็นอาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่)
  4. สําเนาใบประกอบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบ (กรณีที่เป็นอาคาร ควบคุมตามกฎหมายควบคุมการประกอบวิชาชีพ)
  5. สําเนาโฉนดที่ดิน / น.ส. 3 / ส.ค. 1
  6. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีที่เจ้าของอาคารไม่ ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ที่อาคารนั้นตั้งอยู่)
  7. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน (กรณีที่อาคารก่อสร้าง ชิดเขตที่ดิน น้อยกว่า 50 เซนติเมตร) หรือใช้ผนังร่วมกัน
  8. หนังสือแสดงความเป็นตัวแทนเจ้าของอาคาร (หรือหนังสือมอบอํานาจ กรณีที่ ตัวแทนเจ้าของอาคารเป็นผู้ขออนุญาต)
  9. สําเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน วัตถุประสงค์ และผู้มีอํานาจลงชื่อแทน นิติบุคคลผู้ขออนุญาต ที่ออกให้ไม่เกินหกเดือน
  10. หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดําเนินกิจการของนิติบุคคล (กรณีที่นิติบุคคลเป็น ผู้ขออนุญาต)
  11. เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี)

ทั้งนี้ หากฝ่าฝืนหรือไม่ได้ขออนุญาตก่อน จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ

ตัวอย่างคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
ขอบคุณภาพจาก itdang2009.com

การ “ดัดแปลง” รีโนเวทบ้านตึกแถวที่ไม่ต้องขออนุญาตก่อน

  1. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จํานวน และชนิด เดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีต อัดแรงหรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
  2. การเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
  3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
  4. การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
  5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

–> อ่านกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มเติม 

4. ข้อจำกัดในการก่อสร้าง/ต่อเติมตึกแถวตามกฎหมาย

การรีโนเวทบ้านตึกแถว ต่อเติม หรือรื้อถอนยังมีข้อจำกัดทางกฎหมายที่เราต้องคำนึงถึงด้วย นั่นคือ หลักเกณฑ์ที่ว่าง ระยะร่นกำแพง แนวอาคาร ความสูงอาคาร ฯลฯ ยกตัวอย่างเช่น

  • ระยะห่างระหว่างอาคารสำหรับการต่อเติมบ้านชั้นเดียวหรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร กรณีผนังมีช่องเปิด (เช่น หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร และกรณีผนังทึบ ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้ 
  • ระยะห่างชายคาหรือกันสาด ต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 0.5 ม. เท่ากันกับกรณีผนังทึบ
  • ระยะห่างสำหรับการต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียง จนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด
  • ความกว้างของบันไดและทางเดิน หากเป็นอาคารพักอาศัย บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร แต่หากดัดแปลงรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 – 1.50 เมตร ส่วนช่องทางเดินในอาคารอยู่อาศัยจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
ตัวอย่างระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้าง / ต่อเติมบ้าน
ขอบคุณภาพจาก dotproperty.co.th

ข้อกำหนดการต่อเติมก่อสร้างจะขึ้นอยู่กับประเภทอาคารที่เราจะดัดแปลง และยังมีข้อกำหนดอื่นๆ ที่ต้องทำความเข้าใจก่อนวางแผนรีโนเวท ทั้งนี้ หากปรึกษาหรือจ้างผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ ทางผู้ออกแบบหรือสถาปนิกจะเป็นคนดูเรื่องนี้ให้ตั้งแต่การออกแบบแปลน

5. คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

มาถึงอีกเรื่องสำคัญที่จะมองข้ามไปไม่ได้ คือ การคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการรีโนเวทบ้านตึกแถว เพราะการรีโนเวทบ้านมีค่าใช้จ่ายหลายประการ เมื่อรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดแล้ว ก็ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่เช่นเดียวกัน

แล้วค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านมีอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านตึกแถวหรือบ้านประเภทอื่นๆ จะมาจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นหลัก

  • ค่าออกแบบแปลนบ้านโดยสถาปนิก โดยจะมีทั้งค่าสำรวจพื้นที่และบ้านหน้างานและค่าออกแบบซึ่งเริ่มต้นตั้งแต่ 900 บาท ต่อตารางเมตร เป็นต้นไป หรือตามแต่ตกลงกับผู้ออกแบบ
  • ​ค่าผู้รับเหมาหรือค่าช่างในการรีโนเวทบ้าน ควรจะขอให้ผู้รับเหมาหรือช่างประเมินราคาจากแบบแปลนรีโนเวทก่อนว่าเท่าไร ยิ่งมีรายละเอียดงานมาก ค่าจ้างก็ยิ่งสูง 
  • ค่าเช่าที่อยู่อาศัย (กรณีไม่มีที่อยู่สำรอง) หากต้องการรีโนเวทบ้านทั้งหลัง เจ้าของบ้านอาจต้องย้ายไปอาศัยที่อยู่อื่นๆ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ไม่ควรมองข้าม หากจำเป็นต้องไปเช่าอาศัย ควรวางแผนและรู้ระยะเวลาที่ต้องเช่าตั้งแต่แรก เพื่อวางแผนการใช้จ่ายให้รัดกุม 

ยิ่งคำนวณค่าใช้จ่ายได้ละเอียดเท่าไร คุณก็จะสามารถตั้งงบประมาณได้ตามความเป็นจริงและรัดกุมที่สุด เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายไม่ให้เกินงบ อย่างไรก็ตาม ควรเตรียมงบประมาณสำรองสำหรับการรีโนเวทบ้านและสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องไว้ด้วย เพื่อให้การดำเนินงานราบรื่นและไม่เจอปัญหาเรื่องการเงินที่ทำให้ต้องพักงานก่อสร้าง

อ่านเพิ่มเติม: วิธีคำนวณค่าใช้จ่ายการรีโนเวทบ้าน

6. รีโนเวทบ้านตึกแถว อย่าลืมคำนึงถึงเพื่อนบ้าน!

บ้านตึกแถวคืออาคารที่ชิดติดกับอาคารอื่นๆ ดังนั้น จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่การรีโนเวทบ้านตึกแถวจะกระทบเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบต่อตัวอาคารหรือในแง่ของเสียงรบกวน ฝุ่นควันจากการก่อสร้าง แรงสั่นสะเทือน ฯลฯ 

ก่อนที่จะรีโนเวทบ้านจึงควรพูดถึงสื่อสารกับบ้านตึกแถวที่ติดกันและบ้านใกล้เรือนเคียงให้เข้าใจและขออนุญาตก่อน เพราะหากทำการรีโนเวทบ้านโดยไม่บอกกล่าวเพื่อนบ้านก่อน อาจถูกร้องเรียนไปจนถึงขั้นฟ้องร้องได้ 

สินเชื่อเพื่อการรีโนเวทบ้านจาก ธอส. 

เมื่อพิจารณาข้อที่ควรคำนึงถึงก่อนการรีโนเวทบ้านตึกแถวแล้ว สำหรับเรื่องงบประมาณการรีโนเวท คุณสามารถกู้สินเชื่อรีโนเวทบ้านได้กับ ธอส. ที่ให้ดอกเบี้ยได้ต่ำใกล้เคียงกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้คุณยังมีเงินเก็บเหลือ สามารถแบ่งจ่ายเป็นงวดได้ ช่วยให้คุณหมดเรื่องกังวลในการเตรียมตัวรีโนเวทบ้านไปอีกหนึ่งเรื่อง

หากคุณสนใจขอสินเชื่อเพื่อการรีโนเวทบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

G H BANK Call Center: 02 645 9000

banner-considering-checklist-before-buying-a-house

ไม่พลาดทุกบทความดีๆ
จาก GH Bank

รับความรู้จากเราได้ฟรี พร้อมส่งตรงถึงคุณก่อนใครได้ที่นี่



ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน