อยากรีโนเวทบ้านตึกแถว ควรคำนึงถึงอะไรบ้าง?

/
/
อยากรีโนเวทบ้านตึกแถว ควรคำนึงถึงอะไรบ้าง?

การจะรีโนเวทบ้านตึกแถวก็ใช่ว่าจะทำได้ทันที ในบทความนี้เรามาดูกันว่ามีอะไรที่ต้องคำนึงถึงและทำบ้างในการรีโนเวทบ้านตึกแถว 1 หลังแบบพร้อมอยู่

ส่วนใหญ่คนที่มีบ้านตึกแถวอาจจะได้มาจากการซื้อเก็บไว้ เพราะมีราคาถูกกว่าบ้านหลังเดี่ยวและส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ในทำเลที่ดี เหมาะสำหรับทั้งอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ แต่ว่าเมื่อเป็นบ้านตึกแถวที่ซื้อมาเลย บางอย่างอาจจะไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหรือสไตล์ที่เจ้าของบ้านชื่นชอบ เจ้าของบ้านหลายคนจึงต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวใหม่

แต่การจะรีโนเวทบ้านตึกแถวก็ใช่ว่าจะทำได้ทันที ยังมีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงไม่ต่างจากการสร้างบ้านใหม่เพียงแต่น้อยกว่า เพื่อที่จะรีโนเวทบ้านอย่างถูกต้อง ปลอดภัย ในบทความนี้เรามาดูกันว่ามีอะไรที่ต้องคำนึงถึงและทำบ้างในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

ตัวอย่างก่อนรีโนเวท

ตัวอย่างการรีโนเวทบ้านตึกแถว-1
ขอบคุณภาพจาก baanfinder.com

ตัวอย่างหลังรีโนเวท

ตัวอย่างการรีโนเวทบ้านตึกแถว-2
ขอบคุณภาพจาก baanfinder.com

6 สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อจะรีโนเวทบ้านตึกแถว

1. คำนึงถึงจุดประสงค์เป็นอย่างแรกว่าต้องการอะไร

สิ่งแรกที่คุณต้องคำนึงถึงในการรีโนเวทบ้านตึกแถว คือ คำนึงถึงจุดประสงค์ว่าต้องการทำอะไรกับตัวอาคาร ต้องการปรับแต่งสไตล์ ต้องการต่อเติม ทุบหรือเจาะกำแพง รื้อโครงสร้างเดิมหรือไม่ เพื่อที่จะได้วางแผนและคำนวณงบประมาณในการรีโนเวท 

ตัวอย่างจุดประสงค์ในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

  • ต้องการปรับเปลี่ยนสไตล์ของบ้านตึกแถวเก่า
  • ต้องการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย 
  • ต้องการขยายพื้นที่ให้บ้านดูโปร่งขึ้น 
  • ต้องการกั้นห้องเพิ่ม
  • ต้องการรีโนเวทพื้นที่นอกบ้าน
  • ต้องการดัดแปลงบ้านตึกแถวเป็นหน้าร้าน
  • ต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นโรงแรม/ห้องเช่า

การรื้อโครงสร้าง การก่อสร้างต่อเติมบ้านตึกแถว ยังมีเรื่องกฎหมายที่คุณต้องคำนึงถึง การที่กำหนดว่าต้องการทำอะไรกับตัวบ้านบ้างและเขียนออกมาเป็นแผน จะมีประโยชน์มาในการคุยกับผู้ออกแบบ สถาปนิก หรือเจ้าหน้าที่ รวมไปถึงการทบทวนกฎหมายว่า สิ่งที่ต้องการทำสามารถทำได้หรือไม่ 

หากคุณแน่ใจกับจุดประสงค์ในการรีโนเวทบ้านตึกแถวแล้ว มาดูข้อต่อไปกัน

2. คำนึงถึงโครงสร้างเก่าและสภาพของบ้าน 

ต่อมาหลังจากที่เรารู้แล้วว่า ต้องการรีโนเวทบ้านตึกแถวอย่างไรบ้าง ให้ดูโครงสร้างบ้านและสภาพโดยรวมของบ้านตึกแถว ว่าพร้อมสำหรับการต่อเติม รีโนเวท หรือไม่ เพื่อความปลอดภัยในการรีโนเวทและการอยู่อาศัย

โดยตรวจสอบบ้านตึกแถวก่อนว่าแข็งแรงดีหรือไม่ มีส่วนไหนของอาคารที่เสื่อมโทรมต้องซ่อมแซมหรือไม่ ส่วนใดของบ้านที่ไม่ควรต่อเติม หากตรวจพบราวร้าวให้ตรวจสอบว่า มาจากสาเหตุใด เพราะอาจเป็นเรื่องของกำแพงหรืออาคารทรุด ซึ่งจะอันตรายอย่างยิ่งและเป็นอุปสรรคต่อการรีโนเวทบ้าน รวมไปถึงการประเมินว่า ระหว่างทุบทำลายแล้วสร้างขึ้นใหม่กับการต่อเติมจากสิ่งที่มีอยู่แล้ว แบบไหนที่คุ้มค่าน่าทำกว่า

หากคุณต้องการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร ในขั้นตอนการตรวจสอบอาคารและสภาพบ้านควรจะต้องปรึกษาหรือขอให้ผู้ที่มีความรู้เชี่ยวชาญมาช่วยดู เช่น สถาปนิก วิศวกร เป็นต้น ให้มาช่วยดูและประเมินว่า สิ่งที่คุณต้องการรีโนเวท สามารถทำได้หรือไม่

3. การขออนุญาตรีโนเวทบ้านตึกแถว

แม้ว่าเราจะเป็นเจ้าของตึกแถว 100% แต่ก็ใช่ว่าเราจะสามารถต่อเติม รีโนเวทบ้านตึกแถวได้ตามอำเภอใจ เพราะการต่อเติมและดัดแปลงอาคาร มีกฎหมายควบคุมอาคาร ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ กำหนดระเบียบต่างๆ ไว้ เพื่อควบคุมความปลอดภัยและความเป็นระเบียบของบ้านเมือง จึงต้องมีการยื่นคำขอก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน พร้อมกับเอกสารประกอบ ได้แก่

  1. แบบฟอร์มคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
  2. แบบแปลน แผนผังบริเวณ และรายการประกอบแบบแปลน จํานวน 5 ชุด
  3. รายการคํานวณ 1 ชุด (กรณีที่เป็นอาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่)
  4. สําเนาใบประกอบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบ (กรณีที่เป็นอาคาร ควบคุมตามกฎหมายควบคุมการประกอบวิชาชีพ)
  5. สําเนาโฉนดที่ดิน / น.ส. 3 / ส.ค. 1
  6. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีที่เจ้าของอาคารไม่ ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ที่อาคารนั้นตั้งอยู่)
  7. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน (กรณีที่อาคารก่อสร้าง ชิดเขตที่ดิน น้อยกว่า 50 เซนติเมตร) หรือใช้ผนังร่วมกัน
  8. หนังสือแสดงความเป็นตัวแทนเจ้าของอาคาร (หรือหนังสือมอบอํานาจ กรณีที่ ตัวแทนเจ้าของอาคารเป็นผู้ขออนุญาต)
  9. สําเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน วัตถุประสงค์ และผู้มีอํานาจลงชื่อแทน นิติบุคคลผู้ขออนุญาต ที่ออกให้ไม่เกินหกเดือน
  10. หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดําเนินกิจการของนิติบุคคล (กรณีที่นิติบุคคลเป็น ผู้ขออนุญาต)
  11. เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี)

ทั้งนี้ หากฝ่าฝืนหรือไม่ได้ขออนุญาตก่อน จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ

ตัวอย่างคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
ขอบคุณภาพจาก itdang2009.com

การ “ดัดแปลง” รีโนเวทบ้านตึกแถวที่ไม่ต้องขออนุญาตก่อน

  1. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จํานวน และชนิด เดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีต อัดแรงหรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
  2. การเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
  3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
  4. การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
  5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

–> อ่านกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มเติม 

4. ข้อจำกัดในการก่อสร้าง/ต่อเติมตึกแถวตามกฎหมาย

การรีโนเวทบ้านตึกแถว ต่อเติม หรือรื้อถอนยังมีข้อจำกัดทางกฎหมายที่เราต้องคำนึงถึงด้วย นั่นคือ หลักเกณฑ์ที่ว่าง ระยะร่นกำแพง แนวอาคาร ความสูงอาคาร ฯลฯ ยกตัวอย่างเช่น

  • ระยะห่างระหว่างอาคารสำหรับการต่อเติมบ้านชั้นเดียวหรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร กรณีผนังมีช่องเปิด (เช่น หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร และกรณีผนังทึบ ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้ 
  • ระยะห่างชายคาหรือกันสาด ต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 0.5 ม. เท่ากันกับกรณีผนังทึบ
  • ระยะห่างสำหรับการต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียง จนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด
  • ความกว้างของบันไดและทางเดิน หากเป็นอาคารพักอาศัย บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร แต่หากดัดแปลงรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 – 1.50 เมตร ส่วนช่องทางเดินในอาคารอยู่อาศัยจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
ตัวอย่างระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้าง / ต่อเติมบ้าน
ขอบคุณภาพจาก dotproperty.co.th

ข้อกำหนดการต่อเติมก่อสร้างจะขึ้นอยู่กับประเภทอาคารที่เราจะดัดแปลง และยังมีข้อกำหนดอื่นๆ ที่ต้องทำความเข้าใจก่อนวางแผนรีโนเวท ทั้งนี้ หากปรึกษาหรือจ้างผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ ทางผู้ออกแบบหรือสถาปนิกจะเป็นคนดูเรื่องนี้ให้ตั้งแต่การออกแบบแปลน

5. คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านตึกแถว

มาถึงอีกเรื่องสำคัญที่จะมองข้ามไปไม่ได้ คือ การคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการรีโนเวทบ้านตึกแถว เพราะการรีโนเวทบ้านมีค่าใช้จ่ายหลายประการ เมื่อรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดแล้ว ก็ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่เช่นเดียวกัน

แล้วค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านมีอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านตึกแถวหรือบ้านประเภทอื่นๆ จะมาจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นหลัก

  • ค่าออกแบบแปลนบ้านโดยสถาปนิก โดยจะมีทั้งค่าสำรวจพื้นที่และบ้านหน้างานและค่าออกแบบซึ่งเริ่มต้นตั้งแต่ 900 บาท ต่อตารางเมตร เป็นต้นไป หรือตามแต่ตกลงกับผู้ออกแบบ
  • ​ค่าผู้รับเหมาหรือค่าช่างในการรีโนเวทบ้าน ควรจะขอให้ผู้รับเหมาหรือช่างประเมินราคาจากแบบแปลนรีโนเวทก่อนว่าเท่าไร ยิ่งมีรายละเอียดงานมาก ค่าจ้างก็ยิ่งสูง 
  • ค่าเช่าที่อยู่อาศัย (กรณีไม่มีที่อยู่สำรอง) หากต้องการรีโนเวทบ้านทั้งหลัง เจ้าของบ้านอาจต้องย้ายไปอาศัยที่อยู่อื่นๆ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ไม่ควรมองข้าม หากจำเป็นต้องไปเช่าอาศัย ควรวางแผนและรู้ระยะเวลาที่ต้องเช่าตั้งแต่แรก เพื่อวางแผนการใช้จ่ายให้รัดกุม 

ยิ่งคำนวณค่าใช้จ่ายได้ละเอียดเท่าไร คุณก็จะสามารถตั้งงบประมาณได้ตามความเป็นจริงและรัดกุมที่สุด เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายไม่ให้เกินงบ อย่างไรก็ตาม ควรเตรียมงบประมาณสำรองสำหรับการรีโนเวทบ้านและสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องไว้ด้วย เพื่อให้การดำเนินงานราบรื่นและไม่เจอปัญหาเรื่องการเงินที่ทำให้ต้องพักงานก่อสร้าง

อ่านเพิ่มเติม: วิธีคำนวณค่าใช้จ่ายการรีโนเวทบ้าน

6. รีโนเวทบ้านตึกแถว อย่าลืมคำนึงถึงเพื่อนบ้าน!

บ้านตึกแถวคืออาคารที่ชิดติดกับอาคารอื่นๆ ดังนั้น จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่การรีโนเวทบ้านตึกแถวจะกระทบเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบต่อตัวอาคารหรือในแง่ของเสียงรบกวน ฝุ่นควันจากการก่อสร้าง แรงสั่นสะเทือน ฯลฯ 

ก่อนที่จะรีโนเวทบ้านจึงควรพูดถึงสื่อสารกับบ้านตึกแถวที่ติดกันและบ้านใกล้เรือนเคียงให้เข้าใจและขออนุญาตก่อน เพราะหากทำการรีโนเวทบ้านโดยไม่บอกกล่าวเพื่อนบ้านก่อน อาจถูกร้องเรียนไปจนถึงขั้นฟ้องร้องได้ 

สินเชื่อเพื่อการรีโนเวทบ้านจาก ธอส. 

เมื่อพิจารณาข้อที่ควรคำนึงถึงก่อนการรีโนเวทบ้านตึกแถวแล้ว สำหรับเรื่องงบประมาณการรีโนเวท คุณสามารถกู้สินเชื่อรีโนเวทบ้านได้กับ ธอส. ที่ให้ดอกเบี้ยได้ต่ำใกล้เคียงกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้คุณยังมีเงินเก็บเหลือ สามารถแบ่งจ่ายเป็นงวดได้ ช่วยให้คุณหมดเรื่องกังวลในการเตรียมตัวรีโนเวทบ้านไปอีกหนึ่งเรื่อง

หากคุณสนใจขอสินเชื่อเพื่อการรีโนเวทบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

G H BANK Call Center: 02 645 9000

เรื่องที่เกี่ยวข้อง
-

บริการของเรา

สนใจผลิตภัณฑ์ธนาคาร

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณ
อาจสนใจ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน