การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ บทความนี้จะมาอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน 2568 และค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงขั้นตอนการโอนที่ดินและเอกสารที่ต้องเตรียมมีอะไรบ้าง เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเตรียมตัวได้อย่างครบถ้วน
อัปเดตค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์
การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทราบและเตรียมให้พร้อม ซึ่งในแต่ละรายการจะมีวิธีการคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขายและอัตราที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครอง โดยค่าโอนที่ดิน 2568 มีดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินหรือค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินหรือที่เรียกว่าค่าโอนที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย
อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยลดจาก 2% เหลือเพียง 0.01% จะต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น และอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดที่มีราคาซื้อขายหรือราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่หากเกินจะค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของราคาประเมินเช่นเดิม
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน
- หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายจริงคือ 5,500,000 บาท
- อัตรา 2% ค่าธรรมเนียมในการโอนจะคำนวณจาก 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท
- อัตรา 0.01% ค่าธรรมเนียมในการโอนจะคำนวณจาก 5,500,000 x 0.01% = 550 บาท
ค่าธรรมเนียมจำนอง
ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ซึ่งภายใต้มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาลในปี 2568 ค่าธรรมเนียมจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดจะลดลงเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินจำนอง ซึ่งตามตัวอย่างจะเสียค่าธรรมเนียมจำนองเพียง 500 บาท
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมจำนอง
- หากกู้เงิน 5,000,000 บาท เพื่อซื้อที่ดิน
- อัตรา 1% ค่าธรรมเนียมจำนองจะเท่ากับ 5,000,000 x 1% = 50,000 บาท
- อัตรา 0.01% ค่าธรรมเนียมจำนองจะเท่ากับ 5,000,000 x 0.01% = 500 บาท
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
ตัวอย่างการคำนวณค่าอากรแสตมป์
หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ค่าอากรแสตมป์จะเท่ากับ 5,500,000 x 0.5% = 27,500 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยจะเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้น้อยกว่า 5 ปี
ตัวอย่างการคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
หากราคาประเมินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะเท่ากับ 5,500,000 x 3.3% = 181,500 บาท
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เฉพาะในกรณีได้มาทางอื่นนอกจากมรดกหรือรับให้ คำนวณจากราคาทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งทางฝั่งผู้ขายจะต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ในส่วนนี้เอง จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องชำระคำนวณตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา ทั้งนี้ ตามวิธีการคำนวณของกรมสรรพากร โดยอัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมีการคิดดังนี้
| เงินได้สุทธิ (บาท) | จำนวนเงินได้ (บาท) | อัตราภาษี |
| 0 – 300,000 | 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 200,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 250,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 250,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 1,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 3,000,000 | 30% |
| ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป | – | 35% |
ค่าโอนที่ดิน 2568 กรณีโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้มีแค่การซื้อขาย แต่ยังรวมถึงการโอนให้กันระหว่างบุคคลในครอบครัวหรือทายาท ซึ่งค่าโอนที่ดิน 2568 ในแต่ละกรณีจะแตกต่างกันอย่างมาก ทั้งในเรื่องของอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง การทำความเข้าใจรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยให้คุณวางแผนค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะเสียภาษีในอัตรา 5% ของราคาประเมิน เฉพาะในส่วนที่มูลค่าเกิน 20 ล้านบาท
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% หรือชำระเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินตามอัตราภาษีก้าวหน้า หลังจากหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50%
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้สามี-ภรรยา
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินตามอัตราก้าวหน้า โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50%
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้ญาติพี่น้อง
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์คิดอัตราปกติที่ 2% ของราคาประเมิน (ยกเว้นกรณีปู่ย่าตายายโอนให้หลานแท้ ๆ จะเสีย 0.5%)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินตามอัตราก้าวหน้า หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50%
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนมรดก
- ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส)
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)
- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแปลงละ 50 บาท
- ค่าประกาศมรดกแปลงละ 10 บาท
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
ในกรณีการโอนมรดกที่มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษีมรดก ดังนี้
- เสียภาษี 10% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม
- เสียภาษี 5% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา (กรณีผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน
- ได้รับการยกเว้นและไม่ต้องเสียภาษี (กรณีผู้รับมรดกเป็นสามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย)
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยให้กระบวนการโอนที่ดินดำเนินไปอย่างราบรื่น ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สำหรับบุคคลธรรมดา และสำหรับนิติบุคคล โดยเอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน มีดังนี้
สำหรับบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
- หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรคู่สมรส กรณีคู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่ได้ไปสำนักงานที่ดิน
สำหรับนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินสามารถทำได้ด้วยตัวเองที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอน ดังนี้
- กรอกคำขอและแนบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- ยื่นคำขอและเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่าย
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
- รับใบเสร็จและมอบให้เจ้าหน้าที่
- ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดและสารบัญหลังโฉนดที่จดทะเบียนแล้ว
- รับโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13)
โดยทั่วไปแล้วกระบวนการขั้นตอนโอนที่ดินทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการที่สำนักงานที่ดินในวันนั้น
สรุปค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีค่าโอนที่ดินหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าธรรมเนียมจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย รวมทั้งการเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและทำความเข้าใจขั้นตอนการโอนที่ดินจะช่วยให้กระบวนการทั้งหมดถูกดำเนินไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว ผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและอาจปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้มั่นใจว่าการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการต่าง ๆ ของรัฐบาล
ท้ายที่สุด การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สมบูรณ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การเตรียมตัวให้พร้อมทั้งในด้านเอกสาร ค่าโอนที่ดิน และความเข้าใจในกระบวนการจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นและประหยัดเวลามากยิ่งขึ้น
สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
