การซื้อขายที่ดินเป็นธุรกรรมทางการเงินที่มีมูลค่าสูงและมีความซับซ้อนทางกฎหมาย ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดินจึงต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด เพื่อวางแผนการเงินและได้รับประโยชน์สูงสุดจากการทำธุรกรรม บทความนี้จะรวบรวมข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับภาษีซื้อขายที่ดินปี 2568 ที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบ เพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนและตัดสินใจให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ภาษีซื้อขายที่ดิน 2568 ขายที่ดินหนึ่งครั้งต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
เมื่อมีการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้น ผู้ขายจะต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมหลายอย่าง โดยแต่ละประเภทมีรายละเอียดและวิธีการคำนวณที่แตกต่างกัน ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องเสียจากกำไรที่ได้รับจากการขายที่ดิน โดยแบ่งเป็น 2 กรณี คือ กรณีขายที่ดินอันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา และกรณีขายที่ดินที่ไม่ใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา
หากที่ดินที่ต้องการขายเป็นมรดกที่ได้รับมาหรือมีคนให้โดยเสน่หา สามารถนำไปหักค่าใช้จ่าย 50% ของเงินได้ แต่ถ้าในกรณีที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ได้รับจากมรดก หรือมีผู้มอบให้โดยเสน่หา สามารถนำไปหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริง โดยแนบหลักฐานประกอบ หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่เราถือครองที่ดินได้สูงสุดถึง 10 ปี หากไม่แน่ใจเรื่องของภาษีเงินได้ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมในตอนที่ไปทำเรื่องซื้อขาย โอนที่ดินได้ที่กรมที่ดิน
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่เก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขบางอย่าง เช่น การขายที่ดินที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือการขายที่ดินจัดสรรหรืออาคารที่สร้างขึ้นมาเพื่อขาย อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจะอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน
3. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดินในวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีอัตราแตกต่างกันตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ สำหรับมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าธรรมเนียม 1% ของราคาประเมิน ส่วนมูลค่าที่เกิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน
4. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องมีในสัญญาซื้อขาย โดยมีอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า อย่างไรก็ตาม ผู้ขายจะเสียเพียงภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งสองประเภทพร้อมกัน
วางแผนภาษีอย่างไรให้เกิดประโยชน์มากที่สุด
หลังจากที่ได้รู้กันไปแล้วว่าการซื้อขายที่ดินหนึ่งครั้งจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ต่อมาเป็นเรื่องของการวางแผนภาษี เพราะถ้าหากมีการวางแผนที่ดีจะช่วยลดภาระภาษีและเพิ่มผลประโยชน์จากการซื้อขายที่ดินได้เป็นอย่างดี ต่อไปนี้เป็นแนวทางในการวางแผนภาษีที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรพิจารณา
- ศึกษาและเข้าใจวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยพิจารณาว่าการหักค่าใช้จ่ายเหมาหรือตามความเป็นจริงจะได้ประโยชน์มากกว่า ในกรณีหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริง ให้เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายทั้งหมดเอาไว้
- วางแผนระยะเวลาการถือครองที่ดิน การถือครองที่ดินเกิน 5 ปีจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และหากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน
- คำนวณภาษีล่วงหน้า ควรเลือกใช้เครื่องมือคำนวณภาษีของกรมสรรพากรเพื่อประเมินภาษีที่ต้องจ่าย และเตรียมเงินไว้ล่วงหน้าเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาสภาพคล่อง
- พิจารณาการแบ่งขายที่ดิน การแบ่งขายที่ดินเป็นหลายแปลงในหลายปีภาษีอาจช่วยลดอัตราภาษีก้าวหน้าได้ แต่ควรระวังไม่ให้เข้าข่ายเป็นการค้าที่ดิน ซึ่งจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษี กรณีขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยหลัก อาจได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ควรศึกษามาตรการส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ขอคำแนะนำจากนักบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีเพื่อวางแผนภาษีให้เหมาะสมกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
สำหรับผู้ที่ต้องการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นกรณีใดก็ตาม ควรเตรียมความพร้อมในหลาย ๆ ด้าน ทั้งเรื่องของเอกสาร ข้อมูลที่จำเป็น และเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน โดยขั้นตอนการโอนที่ดินมีดังนี้
- กรอกแบบฟอร์มและยื่นเอกสาร กรอกแบบคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมยื่นเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
- รับบัตรคิวและรอเรียกคิว เมื่อรับบัตรคิวและถึงคิวตัวเองแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยที่ทางเจ้าหน้าที่จะคำนวณจะคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้เรียบร้อย หลังจากนั้นจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายแล้ว ให้ไปยังฝ่ายการเงินเพื่อชำระค่าโอนที่ดิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดิน เมื่อชำระค่าโอนที่ดินแล้ว เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดินและมอบให้ตรวจสอบความถูกต้อง โดยจะได้รับโฉนดพร้อมกับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ที่ถือว่าขั้นตอนการโอนที่ดินเสร็จสมบูรณ์แล้ว
เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน
สำหรับเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน ณ กรมที่ดิน สามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ได้แก่
กรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)
- ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)
- หนังสือเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ใบสำคัญการสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (กรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
- รายงานการประชุมที่มีมติให้ซื้อ/ขายที่ดิน
- ตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
สรุปเรื่องภาษีซื้อขายที่ดิน
สุดท้ายนี้ การซื้อขายที่ดินเป็นกระบวนการที่มีความซับซ้อนทางภาษีและเรื่องของกฎหมาย ผู้ที่เกี่ยวข้องควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและวางแผนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในเรื่องภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และอากรแสตมป์ การเข้าใจและรู้วิธีการคำนวณภาษีแต่ละประเภทจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
