การโอนที่ดินเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ต้องให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดิน การดำเนินการโอนที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต บทความนี้จะมาไขข้อสงสัยว่าการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง พร้อมแชร์ข้อมูลอย่างละเอียดเกี่ยวกับการโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และขั้นตอนการดำเนินการในปี 2568
การโอนที่ดินคืออะไร
การโอนที่ดิน หมายถึง กระบวนการทางกฎหมายในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง การโอนที่ดินสามารถเกิดขึ้นได้หลายกรณี ทั้งการซื้อขายที่มีการโอนโดยมีค่าตอบแทนเป็นเงิน การให้ที่เป็นการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน การแลกเปลี่ยนที่เป็นการโอนโดยแลกกับทรัพย์สินอื่น และการรับมรดกที่เป็นการโอนจากเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตไปยังทายาท
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องเตรียมไว้ให้พร้อม ซึ่งแต่ละรายการมีรายละเอียดและวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนที่ดิน โดยปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า โดยในปี 2567 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
ตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีราคาประเมิน 1,000,000 บาท และราคาซื้อขายจริง 1,200,000 บาท ค่าธรรมเนียมปกติจะคำนวณจาก 1,200,000 x 2% = 24,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน โดยเสียในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า ในกรณีที่ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน เช่น ราคาซื้อขาย 1,200,000 บาท ค่าอากรแสตมป์จะเท่ากับ 1,200,000 x 0.5% = 6,000 บาท
ค่าจดจำนอง
ในกรณีที่มีการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีการจดจำนองที่ดินเป็นหลักประกัน โดยมีค่าใช้จ่ายในการจดจำนองที่ปกติจะคิดในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท เช่น หากกู้เงิน 800,000 บาท ค่าจดจำนองปกติจะเท่ากับ 800,000 x 1% = 8,000 บาท
ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
ผู้ขายที่ดินมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน โดยจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในขณะที่มีการโอนที่ดิน อัตราภาษีจะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 ซึ่งมีอัตราแตกต่างกันตามมูลค่าและระยะเวลาการถือครอง
เอกสารใช้ในการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินจำเป็นต้องใช้เอกสารหลายอย่างเพื่อเป็นการยืนยันตัวตนและสิทธิในที่ดิน โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ได้แก่
กรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)
- ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)
- หนังสือเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ใบสำคัญการสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (กรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
- รายงานการประชุมที่มีมติให้ซื้อ/ขายที่ดิน
- ตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
สำหรับผู้ที่ต้องการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นกรณีใดก็ตาม ควรเตรียมความพร้อมในหลาย ๆ ด้าน ทั้งเรื่องของเอกสาร ข้อมูลที่จำเป็น และเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน โดยขั้นตอนการโอนที่ดินมีดังนี้
- กรอกแบบฟอร์มและยื่นเอกสาร กรอกแบบคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมยื่นเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
- รับบัตรคิวและรอเรียกคิว เมื่อรับบัตรคิวและถึงคิวตัวเองแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยที่ทางเจ้าหน้าที่จะคำนวณจะคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้เรียบร้อย หลังจากนั้นจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายแล้ว ให้ไปยังฝ่ายการเงินเพื่อชำระค่าโอนที่ดิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดิน เมื่อชำระค่าโอนที่ดินแล้ว เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดินและมอบให้ตรวจสอบความถูกต้อง โดยจะได้รับโฉนดพร้อมกับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ที่ถือว่าขั้นตอนการโอนที่ดินเสร็จสมบูรณ์แล้ว
ข้อควรระวังการโอนที่ดิน
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการโอน
- ตรวจสอบภาระผูกพัน ควรตรวจสอบว่าที่ดินมีภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือการรอนสิทธิอื่น ๆ หรือไม่
- ระวังการหลอกลวง ควรตรวจสอบตัวตนของผู้ขายและความถูกต้องของเอกสารอย่างละเอียด เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวง
- เข้าใจภาระภาษี ศึกษาและทำความเข้าใจภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน เพื่อวางแผนการเงิน
- ตรวจสอบราคาประเมิน ควรตรวจสอบราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ เพื่อประมาณการค่าใช้จ่ายในการโอนได้อย่างแม่นยำ
- ระมัดระวังในการลงนาม อ่านและทำความเข้าใจเอกสารทุกฉบับอย่างละเอียดก่อนลงนาม
- เก็บเอกสารให้ดี เก็บรักษาเอกสารทุกฉบับที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินไว้เป็นอย่างดี เพื่อใช้อ้างอิงในอนาคต
สรุปโอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
แม้ว่าการโอนที่ดินจะเป็นกระบวนการที่มีความซับซ้อน แต่ถ้ามีการเตรียมตัวที่ดีและเข้าใจในขั้นตอนต่างๆ จะช่วยให้การโอนที่ดินเสร็จสมบูรณ์ได้อย่างราบรื่น และการโอนที่ดินที่ดำเนินการอย่างถูกต้องและรอบคอบจะจะทำให้ทุกคนเกิดความสบายใจและมอบประโยชน์สูงสุดแก่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
หรือติตด่อได้ที่ ธฮส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center : 0-2645-9000
