การเงินต้องรู้

ค่าเสื่อมราคา คืออะไร เช็กมูลค่าบ้านก่อนทำการซื้อขายบ้าน

ค่าเสื่อมราคา คือ การลดลงของมูลค่าบ้านตามอายุใช้งาน ส่งผลให้ราคาบ้านมือสองถูกลงตามสภาพและราคาประเมิน ซึ่งเป็นโอกาสดีในการซื้อที่อยู่อาศัยสุดคุ้มค่า

การตัดสินใจซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง เรื่องของมูลค่าและราคาเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องนำมาพิจารณาร่วมกันเสมอ หนึ่งในปัจจัยหลักที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงคือค่าเสื่อมราคา ซึ่งหลายคนอาจจะยังสงสัยว่าสิ่งนี้มีความสำคัญอย่างไร แล้วทำไมถึงต้องนำมาคำนวณก่อนตั้งราคาขายหรือก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองสักหลัง บทความนี้ จะพาเราไปทำความเข้าใจกันแบบเจาะลึกว่าแท้จริงแล้วสิ่งนี้ส่งผลต่อตัวบ้านอย่างไรบ้าง

เลือกอ่านหัวข้อที่สนใจ

ค่าเสื่อมราคา คืออะไร

ค่าเสื่อมราคา คือ สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงการถดถอยของมูลค่าตามกาลเวลาและการใช้งาน ซึ่งเป็นเรื่องปกติที่เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท โดยเฉพาะสิ่งปลูกสร้างที่มีการเสื่อมสภาพไปตามอายุการใช้งาน การทำความเข้าใจความหมายและหลักการที่ถูกต้องจะช่วยให้เราประเมินราคาได้อย่างแม่นยำ

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่นิยมใช้

การประเมินมูลค่าบ้านและอาคารต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงนั้น จำเป็นต้องอาศัยหลักการทางบัญชีและการประเมินทรัพย์สินเข้ามาช่วย ซึ่งในปัจจุบันมีรูปแบบการคำนวณหลายวิธีที่ถูกนำมาปรับใช้ให้เหมาะสมกับประเภทของทรัพย์สิน โดยวิธีที่มักพบเห็นได้บ่อยในการประเมินราคามีดังต่อไปนี้

การคิดค่าเสื่อมแบบเส้นตรง

วิธีนี้เป็นวิธีที่นิยมมากที่สุดสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้านและอาคาร เพราะเป็นรูปแบบที่คำนวณได้ง่ายและมีความชัดเจนสูง โดยหลักการสำคัญคือการหักมูลค่าในจำนวนที่เท่ากันตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน ซึ่งตามมาตรฐานทั่วไปแล้ว วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงมักจะกำหนดอัตราการหักมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างอยู่ที่ 5% ต่อปี ทำให้เราสามารถประเมินมูลค่าที่ลดลงในแต่ละปีได้อย่างรวดเร็ว

การคิดค่าเสื่อมแบบอัตราเร่ง

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่งเป็นวิธีที่เน้นการคำนวณอัตราการเสื่อมค่าที่สูงในช่วงปีแรก ๆ และค่อย ๆ ลดลงในปีต่อ ๆ มา โดยมีหลักการคิดเป็น 2 เท่าของวิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง แล้วนำจำนวนที่คำนวณได้ 2 เท่าไปหาค่าเสื่อมอีกที วิธีนี้มักใช้กับทรัพย์สินที่มีการเสื่อมค่าอย่างรวดเร็วในช่วงเริ่มต้นของการใช้งาน เช่น เครื่องจักร หรือยานพาหนะ จึงไม่ค่อยเป็นที่นิยมนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย

การคิดค่าเสื่อมแบบตามจำนวนผลผลิต

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต เป็นการคำนวณค่าเสื่อมราคาตามปริมาณการใช้งานจริงของทรัพย์สิน หรือพูดง่าย ๆ ก็คือค่าเสื่อมแปรผันตรงกับการใช้งานนั่นเอง หากในปีนั้น ๆ มีการใช้ทรัพย์สินมากค่าเสื่อมราคาก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย วิธีนี้จึงเหมาะกับทรัพย์สินที่มูลค่าเสื่อมถอยลงตามปริมาณการใช้งานโดยตรง มากกว่าการประเมินตามระยะเวลาเพียงอย่างเดียว

การคิดค่าเสื่อมแบบราคารวมจำนวนปี

วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี เป็นรูปแบบการคิดค่าเสื่อมโดยเริ่มจากการคาดการณ์ว่าทรัพย์สินนั้นจะมีอายุการใช้งานรวมทั้งหมดนานเท่าไหร่ จากนั้นจึงนำมาคิดค่าเสื่อมในรูปแบบของการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่ง โดยคำนวณจากผลรวมของตัวเลขที่แสดงอายุการใช้งานของทรัพย์สินทั้งหมด ซึ่งวิธีนี้จะส่งผลให้ค่าเสื่อมในช่วงแรก ๆ ของการใช้งานมีจำนวนที่มากกว่าค่าเสื่อมในช่วงปีหลัง ๆ

ค่าเสื่อมราคาบ้านทำให้บ้านมือสองราคาถูกลงจริงไหม

หลายคนอาจตั้งข้อสังเกตว่าบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัยมาแล้วมักจะมีราคาที่น่าดึงดูดใจมากกว่าบ้านโครงการใหม่ ปัจจัยเรื่องสภาพความทรุดโทรมตามกาลเวลามีผลโดยตรงต่อการตั้งราคาขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเราสามารถแยกพิจารณาผลกระทบที่มีต่อราคาบ้านมือสองได้ดังนี้

บ้านอายุมาก ราคามักลดลงตามสภาพ

เมื่อเวลาผ่านไปสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ย่อมเสื่อมสภาพลงตามการใช้งานจริง ทั้งโครงสร้าง สีทาบ้าน หรือระบบน้ำและไฟฟ้า ส่งผลให้บ้านที่มีอายุการก่อสร้างมานานมักจะมีราคาที่ลดลงตามสภาพความทรุดโทรม ผู้ซื้อจำเป็นต้องเผื่อเงินสำหรับงบประมาณในการซ่อมแซมและรีโนเวท ทำให้ผู้ขายต้องปรับลดราคาขายลงมาเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงและดึงดูดใจผู้ซื้อ

ราคาประเมินและค่าเสื่อมมีผลต่อราคาขาย

ในขั้นตอนการซื้อขาย สถาบันการเงินและบริษัทประเมินจะนำอายุของสิ่งปลูกสร้างมาคำนวณเพื่อหามูลค่าปัจจุบันที่แท้จริง ซึ่งค่าเสื่อมราคาคือตัวแปรสำคัญที่ทำให้ราคาประเมินของบ้านลดลงจากความเป็นจริง หากตัวบ้านมีอายุมาก ราคาประเมินที่ออกมาก็จะต่ำลงตามไปด้วย สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อราคาขายในตลาด ทำให้ผู้ขายไม่สามารถตั้งราคาที่สูงเกินจริงได้

ทำเลและการดูแลบ้านช่วยพยุงราคาได้

แม้ตัวบ้านจะเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา แต่หากที่อยู่อาศัยนั้นตั้งอยู่ในทำเลทองที่มีศักยภาพ มีความเจริญเข้าถึง หรือตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า มูลค่าของที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอาจช่วยชดเชยราคาตัวบ้านที่ลดลงได้ นอกจากนี้ การหมั่นดูแลรักษา ปรับปรุงซ่อมแซมตัวบ้านให้อยู่ในสภาพดีและพร้อมใช้งานอยู่เสมอ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงราคาขายไม่ให้ตกลงไปมากนัก

บ้านบางหลังราคาลดลงจนคุ้มค่าน่าซื้อ

จากปัจจัยด้านความทรุดโทรมตามอายุการใช้งาน ทำให้บ้านมือสองหลายแห่งในตลาดมีราคาที่ปรับลดลงมาอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลดีแต่มีงบประมาณจำกัด การเลือกซื้อบ้านเก่าแล้วนำมารีโนเวทใหม่มักจะได้พื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางและคุ้มค่ามากกว่าเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อซื้อบ้านโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน

วางแผนกู้ซื้อบ้านมือสองให้ผ่านง่ายจาก G H BANK

สำหรับผู้ที่เล็งเห็นความคุ้มค่าและกำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้านมือสอง การเตรียมตัวด้านเอกสารและการเดินบัญชีให้สวยงามเป็นสิ่งสำคัญ G H BANK ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พร้อมสนับสนุนให้เรามีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลายและดอกเบี้ยบ้านมือสองที่เป็นมิตรและตอบโจทย์ทุกความต้องการ ช่วยให้การเป็นเจ้าของบ้านที่คุ้มค่ากลายเป็นเรื่องจริงได้โดยไม่สร้างภาระทางการเงินที่หนักเกินไป

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าเสื่อมบ้าน

เพื่อให้เราเข้าใจถึงกลไกการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถ่องแท้มากยิ่งขึ้น เราได้รวบรวมข้อสงสัยและคำถามที่มักพบบ่อยเกี่ยวกับประเด็นการคิดมูลค่าที่ถดถอยลงของสิ่งปลูกสร้าง มาช่วยไขข้อข้องใจให้เคลียร์ชัดก่อนตัดสินใจเข้าสู่ตลาดการซื้อขายบ้าน

ค่าเสื่อมราคาบ้านคิดกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี

ตามมาตรฐานทางบัญชีและการประเมินทรัพย์สินโดยทั่วไป หากใช้วิธีการคำนวณแบบเส้นตรง การคิดอัตราลดลงของมูลค่าสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัยหรืออาคารคอนกรีตมักจะถูกกำหนดไว้ที่ประมาณ 5% ต่อปี ซึ่งหมายความว่ามูลค่าของตัวอาคารจะลดลงอย่างต่อเนื่องในอัตราส่วนที่เท่ากันในทุก ๆ ปี จนกว่าจะครบกำหนดอายุการใช้งานตามที่ได้ประเมินไว้

บ้านมือสองราคาถูกลงเพราะค่าเสื่อมจริงไหม

เป็นความจริงที่มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างที่ลดลงตามอายุการใช้งานมีผลทำให้ราคาบ้านถูกลง แต่ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่กำหนดราคาขาย เพราะในการซื้อขายจริงยังต้องพิจารณาร่วมกับปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อีกหลายด้าน เช่น มูลค่าของที่ดินที่อาจเพิ่มสูงขึ้นตามการพัฒนาของเมือง รวมถึงทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อมโดยรอบ ซึ่งล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาสุทธิ

ที่ดินมีค่าเสื่อมราคาหรือไม่

ในทางบัญชีและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวที่ไม่มีการคิดอัตราการเสื่อมสภาพ เนื่องจากที่ดินเป็นสิ่งที่มีอยู่ตามธรรมชาติ ไม่สูญสลาย และไม่มีอายุการใช้งานที่จำกัด ในทางกลับกัน มูลค่าของที่ดินมักจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลาและความเจริญของพื้นที่โดยรอบ จึงทำให้ที่ดินเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

สรุป

ค่าเสื่อมราคาคือสิ่งสำคัญที่สะท้อนถึงมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างที่ลดลงตามกาลเวลา ซึ่งส่งผลให้ราคาบ้านมือสองมีความคุ้มค่าและเข้าถึงได้ง่ายขึ้น การเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้เราประเมินราคาซื้อขายได้อย่างสมเหตุสมผล และหากเรากำลังมองหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย G H BANK ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมสานฝันให้เรามีบ้านได้ง่ายขึ้น ด้วยแคมเปญสินเชื่อสุดพิเศษที่ตอบโจทย์ทุกรูปแบบการอยู่อาศัย

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H BANK Call Center : 0-2645-9000

ธอส. เพื่อนคู่คิดเรื่องบ้าน