ในปัจจุบัน “คอนโด” หรือ “คอนโดมิเนียม” คือที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมอย่างยิ่งโดยเฉพาะในเมืองใหญ่หรือย่านธุรกิจที่มีพื้นที่จำกัด เพราะถึงแม้พื้นที่ใช้สอยของคอนโดจะมีไม่มาก แต่จุดเด่น คือ ระบบการจัดการ ระบบความปลอดภัย ความสะดวกสบาย การคมนาคม ฯลฯ ที่ดีเยี่ยม อีกทั้ง ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่รวมกันอยู่ในคอนโด เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เป็นต้น นอกจากนี้ ระดับราคาของคอนโดยังมีให้เลือกหลากหลาย ซึ่งหลายโครงการก็มีราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยว ดังนั้น หลายคนจึงหันมาสนใจกู้ซื้อคอนโดมากขึ้น

สำหรับการเตรียมตัวกู้ซื้อคอนโด แม้จะไม่ได้แตกต่างจากการยื่นขอสินเชื่อบ้านทั่วไปนัก แต่ก็มีรายละเอียดและวิธีการบางขั้นตอนที่ควรทำความเข้าใจเพิ่มเติม เพื่อให้สามารถกู้ผ่านได้ง่ายและเป็นเจ้าของคอนโดได้จริง

1. ตรวจสอบความพร้อมก่อนกู้ซื้อคอนโด

ขั้นตอนแรกก่อนที่จะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่าสูงไม่ว่าจะประเภทใดก็ตาม คือ การตรวจสอบความพร้อมของคุณก่อนว่าสามารถผ่อนคอนโด ไหวไหม โดยดูจากราคาคอนโด แล้วมาคำนวณหายอดผ่อนต่อเดือน แล้วดูว่าจากรายได้ต่อเดือนของคุณเพียงพอต่อการใช้จ่ายและการผ่อนหรือไม่

คุณสามารถคำนวณยอดผ่อนต่อเดือนด้วยโปรแกรมคำนวณสินเชื่อได้ ตรวจสอบความพร้อมของคุณให้มั่นใจก่อนตัดสินใจกู้ซื้อคอนโด

2. เตรียมหลักฐานแสดงที่มารายได้ที่น่าเชื่อถือ

เพื่อที่คุณจะได้ขออนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านได้ง่ายยิ่งขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารจะขอตรวจสอบความน่าเชื่อถือของคุณก็คือ รายการการเดินบัญชี หรือ Statement ของคุณย้อนหลัง ประมาณ 6 เดือน ก่อนยื่นขอสินเชื่อ

ถ้าหากคุณเป็นพนักงานประจำหรือข้าราชการ มีรายได้ต่อเดือนแน่นอนข้อนี้อาจไม่ต้องทำอะไรมาก แต่สำหรับอาชีพอิสระ หรือพ่อค้าแม่ค้าที่มีการหมุนเวียนรายได้เป็นเงินสดแต่เงินสด อาจต้องเริ่มนำเงินเข้าระบบธนาคารอย่างมีวินัย เพื่อเป็นหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ชัดเจน โดยควรนำเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอทุกเดือน และมีวินัยในการถอน/โอนเงิน

นอกจากนี้ คุณยังควรสร้างเครดิตด้วยการผ่อนชำระหนี้สินทุกประเภทอย่างมีวินัย ไม่มีประวัติค้างชำระ เสียภาษีตรงเวลา เป็นต้น สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่ธนาคารจะใช้พิจารณาว่าคุณมีวินัยในการชำระหนี้หรือไม่และมีความสามารถในการจัดการการเงินและหนี้สินเพียงใด

3. ดูความพร้อมในการชำระหนี้

สิ่งที่จะทำให้เครดิตของคุณเสีย และกลายเป็นบุคคลที่ไม่น่าเชื่อถือในด้านการเงินก็คือ ภาระหนี้สินที่มีอยู่มากและการมีประวัติค้างชำระหนี้ใน “เครดิตบูโร”

เมื่อยื่นขอสินเชื่อ ธนาคารจะขอประวัติหนี้สินของผู้ยื่นกู้จากเครดิตบูโรเพื่อตรวจสอบดูว่าบุคคลนี้เคยค้างชำระหรือไม่ ซึ่งหากมีประวัติค้างชำระ โอกาสที่จะยื่นของสินเชื่อผ่านก็น้อย และถ้าหากค้างชำระและยังไม่สามารถสะสางหนี้เก่าได้ ธนาคารก็จะไม่อนุมัติสินเชื่อให้

นอกจากนี้ คุณควรทบทวนตัวเองว่าภาระหนี้ที่มีอยู่ตอนนี้กับสินเชื่อที่กำลังจะขอ คุณจะผ่อนจ่ายไหวหรือไม่ ทางที่ดีคุณอาจทยอยสะสางหนี้เก่าให้เบาบางลง เช่น ค่าผ่อนคอมพิวเตอร์ โทรศัพท์ รถยนต์ เป็นต้น เพื่อให้เหลือรายได้สุทธิมากที่สุดซึ่งเป็นประโยชน์ต่อวงเงินกู้ที่สูงขึ้น

ทั้งนี้ หากคุณมีปัญหาหนี้สินหรือติดปัญหาเครดิตบูโรก็สามารถขอคำปรึกษาจากธนาคารเพื่อดำเนินการกู้สินเชื่อต่อไปได้

4. พิจารณาความน่าเชื่อถือของโครงการคอนโด

การจะซื้อคอนโดแตกต่างจากการซื้อบ้าน เพราะโดยมากโครงการคอนโดจะเปิดให้จองห้องก่อนที่จะเริ่มก่อสร้าง ดังนั้น จึงยังมีความเสี่ยงที่คอนโดจะสร้างไม่เสร็จหรือมีเหตุการณ์ไม่คาดคิดเกิดขึ้นได้ เมื่อต้องการกู้สินเชื่อมาซื้อคอนโด ธนาคารจำเป็นต้องประเมินความน่าเชื่อถือของโครงการเพื่อให้มั่นใจว่า โครงการจะเสร็จได้จริง

วิธีการอย่างง่ายในการดูว่าโครงการคอนโดของผู้ประกอบการใดน่าเชื่อถือ ก็ดูจากโครงการที่เคยก่อสร้างมาแล้ว หรือหากเป็นโครงการที่มีชื่อเสียง ส่วนมากจะมีระบบการจัดการที่ดีตั้งแต่แรกอยู่แล้ว นอกจากนี้ อีกสิ่งที่จะทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ง่ายขึ้นก็คือ “ทำเล” ถ้าคอนโดที่คุณต้องการอยู่ในทำเลที่ดี คาดว่าอย่างไรก็มีคนต้องการ ธนาคารก็มั่นใจได้ว่าจะไม่ขาดทุนเพราะสามารถขายทอดตลาดได้

ทั้งนี้ สำหรับบางธนาคารและบางโครงการก่อสร้างคอนโดอาจทำสัญญาร่วมมือกันตั้งแต่ขั้นตอนการจองคอนโดเพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อ-ขาย และกู้ รวมทั้ง อาจให้วงเงินที่สูงได้มากถึง 100% ของราคาคอนโด

5. เตรียมเงินก้อนแรกสำหรับซื้อคอนโด

ก่อนจะกู้ซื้อบ้านก็มีรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องสำรองไว้ก่อนที่จะได้เงินกู้หรือเตรียมไว้จ่ายส่วนต่างอื่นๆ สำหรับการขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด คุณควรเตรียมเงินก้อนแรกสำหรับซื้อคอนโด ราว 5% – 30% ของราคาคอนโดฯ ซึ่งโดยมากขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีโปรโมชั่นออกมาเสนอขายกันมากมายให้คุณเลือกเปรียบเทียบ

ค่าใช้จ่าย 5% – 30% นั้น สามารถจำแนกค่าใช้จ่ายได้ ดังนี้

• ค่าจอง
• ค่าทำสัญญาจะซื้อจะขาย
• เงินสำหรับดาวน์และส่วนต่าง
• ค่าจดจำนอง
• ส่วนกลาง

การเตรียมเงินก้อนแรกจะช่วยให้คุณมั่นใจว่าจะมีเงินซื้อคอนโด ได้จริง และจะไม่เดือนร้อนจากการผ่อนสินเชื่อ

6. เตรียมเอกสารขอสินเชื่อให้พร้อม

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนยื่นกู้ซื้อคอนโดก็ไม่ได้แตกต่างจากการยื่นกู้ซื้อบ้าน เพราะต่างก็มีจุดประสงค์เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น เอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่

เอกสารส่วนบุคคล

• บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรข้าราชการ / บัตรรัฐวิสาหกิจ
• สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)

เอกสารทางการเงิน

พนักงานประจำ

• ใบรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ
• สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน (กรณีอาชีพประจำ)

ผู้ประกอบอาชีพอิสระ

• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน/หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมเอกสารฉบับจริง)
• สำเนาทะเบียนการค้า/ทะเบียนบริษัท/ห้างหุ้นส่วน
• หลักฐานการเสียภาษีเงินได้
• รูปถ่ายกิจการ
• สำเนาใบประกอบวิชาชีพ

เอกสารหลักประกัน

• สำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
• สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกหน้า
• หลักฐานการผ่อนดาวน์ (ถ้ามี)

ทั้งนี้ ธนาคารอาจขอเอกสารต่างๆ ของผู้กู้เพิ่มเติม เพื่อใช้ประกอบพิจารณาการให้สินเชื่อ

7. เลือกธนาคารกู้ซื้อคอนโด

วิธีการเลือกธนาคารเพื่อขอสินเชื่อนั้น โดยมากจะพิจารณาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย และวงเงินกู้

อัตราดอกเบี้ย

สิ่งแรกที่ทุกคนสนใจเมื่อจะขอสินเชื่อ คือ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของแต่ละธนาคารว่าที่ใดดอกเบี้ยต่ำที่สุด ซึ่งวิธีการเลือกดูว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยต่ำ ควรหาค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปี เพราะเป็นช่วงที่ไม่สามารถรีไฟแนนซ์หนี้ไปที่อื่นได้  

วงเงินกู้

วงเงินกู้ที่ธนาคารให้ได้ เป็นอีกปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกธนาคารขอสินเชื่อ เพราะหากได้วงเงินกู้ที่สูงก็จะช่วยลดภาระรายจ่ายในช่วงแรกของการซื้อคอนโดได้ หรือมีเงินเหลือสำหรับตกแต่งห้อง ทั้งนี้ การได้วงเงินกู้ที่สูงอาจขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของโครงการคอนโดด้วยหรือการทำสัญญาร่วมกันระหว่างโครงการกับธนาคาร

นอกจากปัจจัยทั้ง 2 ข้อข้างต้นแล้ว สิ่งที่ควรนำมาพิจารณาอีกคือระยเวลาผ่อนชำระ หากได้ระยะเวลาผ่อนที่ยาวนานขึ้นก็จะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลงมา เช่น ผ่อนได้นาน 40 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนอาจลดลงจากการผ่อน 30 ปี ถึง 1,000 – 3,000 บาท ได้ และเมื่อมีรายได้มากขึ้นคุณก็สามารถนำเงินมา “โปะ” ยอดหนี้ได้ เพื่อปรับลดระยะเวลาผ่อนชำระให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อน

สรุป

การจะเป็นเจ้าของคอนโดสักหลังในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องยาก กระนั้น ก็มีสิ่งที่ต้องรู้และเตรียมตัวสำหรับการซื้อหรือกู้ซื้อคอนโด ทั้งสำรวจความพร้อมของตัวเอง การเตรียมความพร้อมด้านการเงิน และการเตรียมความพร้อมสำหรับการกู้สินเชื่อ เพื่อไม่ให้คอนโดเป็นภาระหนักหน่วง แต่เป็น “บ้าน” ที่สามารถใช้ชีวิตได้อย่างเป็นสุข