โอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก มีเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การมอบบ้านและที่ดินให้เป็นมรดกขณะที่ยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นการส่งต่อความมั่นคงให้แก่ลูกหลานอันเป็นที่รัก การโอนบ้านให้ลูกและโอนที่ดินให้ลูกจึงเป็นธุรกรรมสำคัญที่พ่อแม่หลายท่านวางแผนไว้ แต่การดำเนินการดังกล่าวมีรายละเอียดทั้งในเรื่องของเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายที่ต้องศึกษาให้เข้าใจอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้การส่งมอบของขวัญชิ้นสำคัญนี้เป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด บทความนี้ได้รวบรวมทุกข้อมูลที่จำเป็นไว้ครบถ้วน

ค่าใช้จ่ายการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

เรื่องค่าใช้จ่ายนับเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ต้องพิจารณา ซึ่งโอนบ้านและที่ดินให้ลูกมีค่าใช้จ่ายแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับสถานะความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างพ่อแม่และลูก โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก ซึ่งมีรายละเอียดของค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดินแตกต่างกัน

กรณีโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งหมายถึงบุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่จดทะเบียนสมรสกัน หรือมีการจดทะเบียนรับรองบุตร การโอนกรรมสิทธิ์จะได้รับสิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นพิเศษ ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายไม่สูงมากนัก โดยมีรายการที่ต้องชำระดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน
• ค่าจดทะเบียนโอน อยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นสำหรับมูลค่าทรัพย์สิน 20 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 5%
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบด้วยค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

กรณีโอนบ้านให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีที่บุตรเกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะถือเป็นบุตรนอกกฎหมาย การโอนในลักษณะนี้จะถูกจัดเป็นการ “ให้” ซึ่งมีอัตราค่าใช้จ่ายแตกต่างออกไป และไม่ได้รับสิทธิลดหย่อนบางรายการเทียบเท่าลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรา 0.5% จากราคาประเมิน (เช่นเดียวกับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
• ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องชำระอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยค่าอากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณตามอัตราภาษีก้าวหน้าจากราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50%

ขั้นตอนการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

เพื่อให้ขั้นตอนการโอนบ้านให้ลูกและขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกเป็นไปอย่างรวดเร็ว ควรเตรียมตัวและทำความเข้าใจกระบวนการต่าง ๆ ที่สำนักงานที่ดินไว้ล่วงหน้า ซึ่งมีลำดับขั้นตอนหลัก ๆ ที่ไม่ซับซ้อนดังนี้

• เริ่มต้นที่จุดประชาสัมพันธ์ ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อรับบัตรคิวและแจ้งความประสงค์ หรือสามารถหยิบใบคำขอ (ท.ด.1) มากรอกรายละเอียด พร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมด
• ตรวจสอบเอกสาร ยื่นชุดเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจทานความถูกต้องและครบถ้วน เมื่อเรียบร้อยแล้ว จะได้รับบัตรคิวเพื่อไปดำเนินการต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน
• ดำเนินการที่ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะให้ผู้โอน (พ่อแม่) และผู้รับโอน (ลูก) ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ จากนั้นจะประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อออกใบสั่งชำระเงิน
• ชำระค่าธรรมเนียม นำใบสั่งชำระเงินไปชำระที่ฝ่ายการเงิน จะได้รับใบเสร็จ 2 ส่วน คือสีฟ้าสำหรับผู้โอนเก็บไว้เป็นหลักฐาน และสีเหลืองสำหรับยื่นคืนเจ้าหน้าที่
• รับโฉนดฉบับใหม่ นำใบเสร็จสีเหลืองกลับไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดเพื่อเปลี่ยนชื่อเป็นของผู้รับโอน (ลูก) เราควรตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลทั้งหมดอีกครั้งก่อนรับโฉนดกลับ เป็นอันเสร็จสิ้นการโอนที่ดินให้ลูก

เอกสารการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การเตรียมเอกสารให้พร้อมและถูกต้องเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้การโอนบ้านให้ลูกเสร็จสิ้นได้ในวันเดียว ซึ่งเอกสารที่ต้องใช้จะแตกต่างกันไปตามสถานการณ์ของผู้ที่มาทำนิติกรรม ดังนี้

กรณีมาพร้อมกันทั้งครอบครัว (พ่อ แม่ ลูก)

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชนตัวจริงของพ่อและแม่
• ทะเบียนบ้านตัวจริงของพ่อและแม่
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของลูก

กรณีพ่อหรือแม่มาดำเนินการฝ่ายเดียว

• ต้องมีหนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมของคู่สมรส
• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสที่ไม่ได้มา พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

กรณีลูกมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาแทน

• หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของลูก (ผู้มอบอำนาจ) พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีโอนมรดก (เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต)

• คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ระบุให้เป็นผู้จัดการมรดก
• หลักฐานการเสียชีวิตของเจ้ามรดก (มรณบัตร)
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดก
• โฉนดที่ดินฉบับจริง

เงื่อนไขการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การโอนกรรมสิทธิ์ในลักษณะนี้ถือเป็นการ “ให้โดยเสน่หา” ซึ่งเป็นการยกทรัพย์สินให้โดยไม่มีค่าตอบแทน เมื่อการโอนเสร็จสมบูรณ์แล้ว พ่อแม่ในฐานะผู้ให้จะไม่สามารถเรียกทรัพย์สินนั้นคืนได้ เว้นแต่จะเป็นกรณีที่ลูกกระทำในสิ่งที่กฎหมายระบุว่าเป็นการประพฤติเนรคุณ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจดำเนินการควรพิจารณาอย่างรอบคอบถึงผลผูกพันทางกฎหมายที่จะตามมา เพื่อให้การส่งมอบเป็นไปด้วยความสุขของทุกฝ่าย

สิ่งที่จำเป็นต้องรู้ในการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

ประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคืออายุของลูกผู้รับโอน หากลูกบรรลุนิติภาวะแล้ว (อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป) สามารถทำนิติกรรมรับโอนได้ด้วยตนเอง แต่หากลูกยังเป็นผู้เยาว์ (อายุต่ำกว่า 20 ปี) การทำนิติกรรมจะต้องได้รับความยินยอมและดำเนินการโดยผู้แทนโดยชอบธรรม (พ่อแม่) และในบางกรณีที่ซับซ้อนอาจจำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ก่อน จึงจะสามารถดำเนินการโอนบ้านให้ลูกได้

FAQs คำถามที่พบบ่อย

เพื่อคลายข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับการโอนบ้านให้ลูกเราได้รวบรวมคำถามที่หลายท่านสอบถามเข้ามาบ่อยครั้ง พร้อมคำตอบที่เข้าใจง่าย เพื่อช่วยให้การวางแผนของท่านเป็นไปอย่างราบรื่นและไร้กังวล

โอนบ้านให้ลูก อายุเท่าไหร่ถึงจะโอนได้

สามารถโอนให้ลูกได้ทุกช่วงวัย แต่ขั้นตอนจะแตกต่างกัน หากลูกอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป สามารถรับโอนและลงนามในเอกสารได้ด้วยตนเอง แต่หากยังเป็นผู้เยาว์ (อายุต่ำกว่า 20 ปี) พ่อแม่ในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมจะต้องเป็นผู้ลงนามทำธุรกรรมแทน ซึ่งการกระทำดังกล่าวต้องเป็นประโยชน์ต่อตัวผู้เยาว์เป็นสำคัญ และไม่ทำให้ผู้เยาว์เสียเปรียบ การเตรียมเอกสารจึงต้องรอบคอบเป็นพิเศษ

โอนบ้านให้ลูกต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ภาษีหลัก ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูก 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% เฉพาะในส่วนของราคาประเมินที่เกิน 20 ล้านบาท หากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท ก็จะไม่ต้องเสียภาษีส่วนนี้  

พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้หรือไม่

พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้ ซึ่งจะถือเป็นสัญญา “ซื้อขาย” ไม่ใช่การ “ให้โดยเสน่หา” ขั้นตอนและเอกสารจะคล้ายกัน แต่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านให้ลูกและภาษีจะคำนวณในอัตราการซื้อขายปกติ ซึ่งโดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการโอนให้โดยเสน่หา การดำเนินการลักษณะนี้มักเกิดขึ้นในกรณีที่ลูกต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่

ลูกสามารถซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่ได้หรือไม่

ลูกสามารถซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่ได้อย่างแน่นอน โดยสามารถใช้สัญญาซื้อขายเป็นหลักฐานในการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ตามปกติ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกเป็นสำคัญ เช่น รายได้ อาชีพ และประวัติทางการเงิน หากคุณสมบัติผ่านเกณฑ์ ก็สามารถได้รับอนุมัติสินเชื่อเพื่อนำเงินมาชำระค่าบ้านให้แก่พ่อแม่ และกรรมสิทธิ์ก็จะถูกโอนเป็นของลูก

บ้านเป็นชื่อลูกขายได้ไหม

หากลูกบรรลุนิติภาวะแล้ว (อายุ 20 ปีขึ้นไป) เขาสามารถตัดสินใจขายบ้านและทำธุรกรรมได้ด้วยตนเอง แต่หากลูกยังเป็นผู้เยาว์ การขายบ้านหลังดังกล่าวจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนเสมอ โดยพ่อแม่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อพิสูจน์ว่าการขายนั้นเป็นไปเพื่อประโยชน์สูงสุดของตัวผู้เยาว์

สรุป การโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การโอนบ้านให้ลูกหรือการโอนที่ดินให้ลูก เป็นกระบวนการที่ต้องใส่ใจในรายละเอียด ทั้งเรื่องค่าใช้จ่าย เอกสาร และขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยลดความยุ่งยากและประหยัดเวลาได้มาก การเลือกโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายจะช่วยประหยัดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกได้ และนับเป็นอีกหนึ่งวิธีในการวางรากฐานชีวิตที่มั่นคงให้แก่คนที่เรารัก

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000