ขายบ้านติดธนาคารทำยังไง บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนองคืออะไร

หลายคนอาจสงสัยว่าการขายบ้านติดธนาคาร หรือซื้อบ้านติดธนาคารสามารถทำได้หรือไม่ โดยเฉพาะเจ้าของบ้านที่กำลังผ่อนชำระอยู่หรือได้นำบ้านไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงิน บทความนี้จะช่วยไขข้อข้องใจและให้ข้อมูลสำคัญที่คุณควรรู้เกี่ยวกับการขายบ้านติดธนาคาร รวมถึงขั้นตอนและข้อควรระวังต่าง ๆ อย่างครบถ้วน

บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนองคืออะไร?

การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างบ้านติดธนาคารและบ้านติดจำนองเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาขายหรือซื้อบ้านในลักษณะนี้ เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมสำหรับขั้นตอนต่อไปในกระบวนการขายบ้าน มาดูกันว่าแต่ละประเภทมีลักษณะอย่างไรและแตกต่างกันอย่างไรบ้าง

บ้านติดธนาคารคืออะไร

บ้านติดธนาคาร คือบ้านที่เจ้าของได้นำไปทำสัญญาจดจำนองกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ได้รับการควบคุมโดยธนาคารแห่งประเทศไทย โดยสถานการณ์นี้อาจเกิดขึ้นได้หลายกรณี เช่น การผ่อนชำระบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง การทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการนำบ้านไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ ในกรณีเหล่านี้ ธนาคารจะเป็นผู้ถือโฉนดที่ดินไว้จนกว่าเจ้าของบ้านจะชำระหนี้ครบตามสัญญา

บ้านติดจำนองคืออะไร

บ้านติดจำนอง มีความหมายที่กว้างกว่าบ้านติดธนาคาร โดยครอบคลุมถึงการนำบ้านไปจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดินด้วย ซึ่งมีลักษณะสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยมักสูงกว่าการจำนองกับธนาคาร มีความเสี่ยงในการถูกฉ้อโกงมากกว่า แต่กระบวนการจำนองอาจทำได้ง่ายและรวดเร็วกว่าการจำนองกับธนาคาร

สำหรับคำถามที่ว่า “ขายบ้านให้ธนาคารได้ไหม” หรือ “บ้านติดจำนองขายได้ไหม” คำตอบคือ สามารถทำได้ แต่มีขั้นตอนและข้อควรระวังที่ต้องพิจารณาหลายปัจจัยด้วยกัน การขายบ้านให้ธนาคารปัจจุบันไม่ปรากฎการซื้อขายโดยตรงให้กับธนาคาร แต่ดำเนินการอยู่ในรูปแบบ “โอนทรัพย์ชำระหนี้จำนอง” ตามที่แต่ละธนาคารกำหนดมาตรการดังกล่าวขึ้น เพื่อรองรับการแก้ไขหนี้เสีย (NPL) ของตนเอง

ขายบ้านติดธนาคารมีขั้นตอนยังไงบ้าง?

การขายบ้านติดธนาคารอาจดูเป็นกระบวนการที่ซับซ้อน แต่ถ้าหากข้าใจกระบวนการทั้งหมดจะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถวางแผนและเตรียมตัวได้อย่างเหมาะสม ลองมาดูรายละเอียดของแต่ละขั้นตอนกันว่ามีอะไรบ้างและต้องดำเนินการอย่างไร

1. ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ทำสัญญาซื้อขาย

การขายบ้านติดธนาคารมีขั้นตอนสำคัญที่ผู้ขายควรศึกษาอย่างละเอียด เริ่มต้นจากการที่ผู้ซื้อและผู้ขายทำสัญญาซื้อขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกัน ผู้ซื้อวางเงินมัดจำตามที่ตกลง และระบุรายละเอียดการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายของแต่ละฝ่าย ผู้ขายต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าบ้านติดจำนอง และจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองหรือปลอดจำนองในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. เตรียมเอกสารและประเมินราคาบ้าน

ต่อมาคือการเตรียมเอกสารและประเมินราคาบ้าน ผู้ขายต้องเตรียมสำเนาโฉนดที่ดินและเอกสารการจดจำนอง ซึ่งผู้ซื้อจะนำไปขอสินเชื่อกับธนาคารหากต้องการซื้อแบบผ่อนชำระ นอกจากนี้ ผู้ขายต้องเปิดบ้านให้ธนาคารของผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคา

3. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

เมื่อเตรียมเอกสารและประเมินราคาบ้านแล้ว หลังจากนั้นจะมีการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน เมื่อผู้ซื้อได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือพร้อมชำระเงินสด ซึ่งผู้ขายควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากวันที่โอนจะมีผลต่อยอดหนี้คงเหลือ เพราะดอกเบี้ยจะคำนวณจนถึงวันที่ปิดบัญชี

ทั้งนี้ การกำหนดวันนัดทำนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน ควรเผื่อเวลาในการดำเนินการสำหรับฝ่ายผู้ซื้อในการลงนามสัญญากู้ กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อธนาคาร และฝ่ายขายในการยื่นคำขอไถ่ถอนจำนองและนัดวันทำนิติกรรม กรณีบ้านผู้ขายติดจำนองธนาคาร

4. ติดต่อสถาบันการเงินที่ติดจำนอง

ขั้นตอนต่อไปคือการติดต่อสถาบันการเงินที่ติดจำนอง ผู้ขายจะต้องแจ้งธนาคารที่บ้านติดจำนอง ยื่นคำขอไถ่ถอนจำนอง เพื่อนัดวันทำนิติกรรมและขอทราบยอดหนี้คงเหลือ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

5. แจกแจงรายละเอียดการแบ่งชำระเงิน

ผู้ขายต้องแจกแจงรายละเอียดการแบ่งชำระเงิน โดยแจ้งผู้ซื้อเพื่อแจ้งธนาคาร ซึ่งผู้ซื้อขอสินเชื่อทราบจำนวนเงินที่ต้องชำระปิดบัญชีให้ธนาคารผู้ขายเพื่อไถ่ถอนจำนองหรือปลอดจำนอง ในวันทำนิติกรรมและจำนวนเงินส่วนที่เหลือ (ถ้ามี) ที่จะชำระให้ผู้ขายโดยตรง หากยอดหนี้สูงกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่างมาชำระเพิ่ม

6. ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายคือการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยมีการตรวจสอบความถูกต้องของเช็คสั่งจ่าย ธนาคารผู้ขายดำเนินการไถ่ถอนจำนองหรือปลอดจำนอง ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารผู้ซื้อจดจำนองใหม่ (กรณีขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน)

ข้อควรระวังที่ต้องรู้ ก่อนขายบ้านติดธนาคาร

การขายบ้านติดธนาคารแม้จะเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ แต่ก็มีความซับซ้อนและมีรายละเอียดที่ต้องระมัดระวังมากกว่าการขายบ้านทั่วไป การคำนึงถึงถึงข้อควรระวังเหล่านี้จะช่วยให้กระบวนการขายราบรื่นและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

ผู้ขายควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นก่อนการขาย เช่น ค่าปรับปรุงซ่อมแซมบ้านให้อยู่ในสภาพพร้อมขา ค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีก่อนกำหนด (กรณีปิดสินเชื่อก่อนครบกำหนด) และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ (ตามที่ตกลงกับผู้ซื้อ) โดยการเตรียมพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้กระบวนการขายราบรื่นขึ้น

ยอดหนี้สูงกว่าราคาขาย

ปัญหาสำคัญที่อาจเกิดขึ้นคือ กรณีที่ยอดหนี้คงเหลือสูงกว่าราคาที่ตกลงขาย ในกรณีนี้ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่างมาชำระเพิ่มในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่สามารถชำระส่วนต่างได้ อาจทำให้ไม่สามารถไถ่ถอนจำนองหรือปลอดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งควรประเมินสถานการณ์นี้ก่อนตัดสินใจขายและตั้งราคา

ผู้ซื้อไม่เข้าใจวิธีการซื้อขาย

บางครั้งผู้ซื้ออาจไม่คุ้นเคยกับกระบวนการซื้อบ้านติดจำนอง ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาต่าง ๆ ได้ ดังนั้น ผู้ขายควรอธิบายกระบวนการให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น โดยที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าบ้านติดจำนอง และจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองหรือปลอดจำนองในวันโอน พร้อมให้ข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนและเอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม ซึ่งการสื่อสารที่ชัดเจนจะช่วยลดความเข้าใจผิดและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

สรุปขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร

สุดท้ายนี้ เรื่องของการขายบ้านติดธนาคาร ไม่ว่าคุณจะอยู่ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้ขาย การทำความเข้าใจกับกระบวนการขายบ้านติดธนาคารอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและรับมือกับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ การขายบ้านติดธนาคารอาจเป็นก้าวสำคัญในการจัดการทางการเงินของคุณ หากดำเนินการอย่างรอบคอบและมีการวางแผนที่ดี

สำหรับใครที่กำลังต้องการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อที่หลากหลาย เพื่อออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไขของทุกคน พร้อมเปิดกว้างให้กับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000