การกู้เงินสร้างบ้าน มีขั้นตอนและการเตรียมตัวอย่างไรบ้าง?

การสร้างบ้านมีขั้นตอนและรายละเอียดมากกว่าการซื้อบ้าน การกู้เงินสร้างบ้านจึงต้องเตรียมตัวให้พร้อมเพื่อยื่นกู้ให้ผ่านและดำเนินการได้รวดเร็ว

การเลือกซื้อหรือการสร้างบ้านคือการออกแบบชีวิตความเป็นอยู่ของตัวเองและครอบครัว สำหรับหลายคน การซื้อ “บ้านสำเร็จ” อาจไม่สามารถตอบโจทย์ชีวิตหรือความต้องการได้ การสร้างบ้านจึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เพราะสามารถตัดสินใจทุกรายละเอียดตลอดการสร้างบ้านด้วยตัวเองได้ ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ว่า การสร้างบ้านมีขั้นตอนและรายละเอียดมากกว่าการซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึงการกู้เงินสร้างบ้าน ก็มีขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเตรียมตัวมากกว่าการกู้สินเชื่อซื้อบ้านทั่วไปอยู่เช่นกัน

สินเชื่อสร้างบ้านคืออะไร?

สินเชื่อสร้างบ้าน หรือที่หลายคนเรียกว่า “กู้เงินสร้างบ้าน” คือบริการทางการเงินที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินให้กู้ยืมเงินเพื่อนำไปใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย โดยใช้ที่ดินและบ้านที่จะสร้างเป็นหลักประกัน สินเชื่อประเภทนี้แตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไปตรงที่เป็นการกู้เพื่อสร้างบ้านใหม่ ไม่ใช่ซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว โดยลักษณะเฉพาะของสินเชื่อสร้างบ้าน ได้แก่

• การเบิกจ่ายเป็นงวด ธนาคารจะปล่อยเงินกู้เป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง
• ระยะเวลากู้ยืมยาว มักมีระยะเวลาผ่อนชำระนานถึง 30 ปี
• อัตราดอกเบี้ยที่หลากหลาย มีทั้งอัตราดอกเบี้ยคงที่และลอยตัว
• วงเงินกู้สูง สามารถกู้ได้ถึง 80-100% ของราคาประเมิน
• ต้องมีแบบแปลนและใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นเอกสารสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ

เพราะเหตุใดถึงต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนกู้เงินสร้างบ้าน

การกู้เงินสร้างบ้านเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนกว่าการกู้ซื้อบ้านแบบทั่วไป เนื่องจากธนาคารต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่างนอกเหนือจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ เช่น แบบบ้าน ผู้รับเหมา และความเป็นไปได้ของโครงการก่อสร้าง การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อและทำให้กระบวนการกู้เงินสร้างบ้านราบรื่นมากขึ้น

เตรียมตัวให้พร้อมก่อนยื่นกู้เงินสร้างบ้าน

ก่อนจะยื่นกู้ขอสินเชื่อสำหรับสร้างบ้าน มีหลายสิ่งที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนเพื่อยื่นกู้ผ่านและได้ดำเนินการได้รวดเร็ว ซึ่งสิ่งที่ต้องเตรียมพร้อมก็สามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ การเตรียมแปลนบ้านและหาผู้รับเหมา การเตรียมงบประมาณก่อสร้างก้อนแรก และการเตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อ

เตรียมแปลนบ้านและหาผู้รับเหมา

สำหรับคนที่อยากสร้างบ้านเป็นของตัวเอง หลายคนคงมีภาพ “บ้านในฝัน” ของตัวเองอยู่แล้ว ซึ่งถือเป็นจุดเริ่มต้นสำหรับการสร้างบ้าน โดยสิ่งที่คุณต้องทำต่อมา คือ การเปลี่ยนภาพในฝันเหล่านั้นให้กลายเป็น “แปลนบ้าน” ที่ใช้ได้จริง

วิธีการคร่าวๆ สำหรับการออกแบบแปลนบ้าน ก็คือ หาสถาปนิกหรือช่างเขียนแบบที่ถูกใจโดยเลือกดูผลงานเก่าว่าสไตล์การออกแบบเป็นอย่างไร คิดราคาเท่าไร เมื่อได้ช่างเขียนแบบแล้ว คุณก็สามารถเสนอความคิดเห็นและร่วมกันออกแบบบ้านในฝันของคุณได้โดยสามารถระบุความต้องการทั่วไปได้ เช่น ต้องการบ้าน 2 ชั้น มีพื้นที่สำหรับเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ต้องการความเป็นส่วนตัว เป็นต้น ทั้งนี้ คุณควรระบุงบประมาณคร่าวๆ กับช่างเพื่อคุมค่าใช้จ่ายด้วย จากนั้น เมื่อได้แบบบ้านที่ถูกใจ คุณก็สามารถนำแบบแปลนไปหาผู้รับเหมาและพร้อมให้ผู้รับเหมาแต่ละที่ประเมินราคาก่อสร้างมาเพื่อจะได้ทราบว่าที่ใดให้ราคาถูกที่สุด

นอกจากนี้ อีกเหตุผลหนึ่งที่คุณควรเตรียมแปลนบ้านให้พร้อมเพราะแปลนบ้านต้องนำไปประกอบการยื่นขออนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตพื้นที่ อีกทั้งยังเป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องยื่นขอสินเชื่อสร้างบ้านอีกด้วย

เตรียมงบประมาณก้อนแรก

หลายคนที่จะสร้างบ้านอาจเข้าใจว่าสามารถกู้เงินสร้างบ้านมาใช้จ่ายได้ทันที จึงอาจไม่ได้เตรียมเงินสำหรับดำเนินการในช่วงก่อสร้างระยะแรกและเงินดำเนินการอื่นๆ เพราะโดยปกติแล้ว ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อสำหรับก่อสร้างบ้านเมื่อสร้างบ้านไปแล้วประมาณหนึ่ง เช่น ลงเสาหรือเทพื้นปูนเรียบร้อย เพื่อให้มั่นใจว่าผู้กู้จะนำเงินไปใช้ถูกวัตถุประสงค์

ทั้งนี้  สิ่งที่ต้องรู้อีกประการก็คือ เมื่อกู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้านเสร็จ ธนาคารจะจ่ายเงินให้เป็นงวดๆ ไม่ใช่ได้เงินเต็มวงเงินที่อนุมัติตั้งแต่ครั้งแรก รวมทั้งธนาคารจะเรียกเก็บเงินผ่อนชำระตั้งแต่ 1 เดือนหลังจากได้เงินกู้งวดแรกแล้วทันที
ด้วยเงื่อนไขการให้สินเชื่อสร้างบ้านของธนาคารข้างต้นทำให้จำนวนเงินก้อนแรกที่คุณต้องเตรียมให้พร้อมก็คือเงินสำหรับก่อสร้างบ้านในงวดแรก ซึ่งคุณจะทราบได้จากประมาณการก่อสร้างของผู้รับเหมาที่แจกแจงเป็นงวด ๆ

ตัวอย่างรายการประมาณการก่อสร้างจากผู้รับเหมา

ตัวอย่างรายการประมาณการก่อสร้างจากผู้รับเหมา

จากตัวอย่างรายการประมาณค่าใช้จ่ายการก่อสร้างนี้ จะเห็นได้ว่า งวดแรกที่ผู้ยื่นกู้ต้องจ่ายเองก่อนคือ 150,000 บาท เพื่อวางโครงสร้างของบ้าน และเมื่อยื่นขอกู้สินเชื่อ ธนาคารก็จะส่งคนมาประเมินความคืบหน้าและความน่าเชื่อถือของงานก่อสร้างว่าผู้ยื่นกู้จะสร้างบ้านจริง

และนอกจากค่าก่อสร้างช่วงแรกแล้ว อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมดำเนินการ สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง รวมทั้ง ค่าตกแต่งเพิ่มเติมและรายการค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นบางส่วน ดังนั้น เงินก้อนแรกที่ควรมีควรคิดเป็น 20% ของราคาบ้าน จึงจะปลอดภัยที่สุด

อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่ไม่สะดวกเก็บเงินก้อนแรก ก็สามารถขอรับเงินกู้ก้อนก่อสร้างได้กับ ธอส. ได้ โดยไม่ต้องสำรองจ่ายค่าก่อสร้างก่อน คุณสามารถติดต่อแจ้งความประสงค์กับเจ้าหน้าที่ได้เพื่อทราบรายละเอียดและเงื่อนไขเฉพาะ

เตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อ

เอกสารส่วนบุคคล

• บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรข้าราชการ / บัตรรัฐวิสาหกิจ
• สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)

เอกสารทางการเงิน

พนักงานประจำ

• ใบรับรองเงินเดือน
• สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน

ผู้ประกอบอาชีพอิสระ

• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน / หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมเอกสารฉบับจริง)
• สำเนาทะเบียนการค้า / ทะเบียนบริษัท / ห้างหุ้นส่วน
• หลักฐานการเสียภาษีเงินได้
• รูปถ่ายกิจการ
• สำเนาใบประกอบวิชาชีพ

เอกสารหลักประกัน

• สำเนาโฉนดที่ดิน / นส.3ก ทุกหน้า
• หลักฐานการยื่นขอใบอนุญาตปลูกสร้าง / สำเนาใบอนุญาตปลูกสร้าง
• แบบแปลน
• ใบประมาณการปลูกสร้าง / สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

เตรียมโฉนดที่ดิน

หากต้องการทำเรื่องกู้เงินสร้างบ้านแต่ยังไม่มีโฉนดที่ดินก็คงจะดูแปลก ซึ่งโฉนดที่ดินที่กำลังสร้างบ้านไม่จำเป็นต้องมีชื่อของผู้กู้โดยตรง เพราะที่ดินส่วนใหญ่แล้วอาจจะเป็นที่ดินของบรรพบุรุษ เช่น ปู่ ย่า ตา ยาย พ่อ หรือแม่ เมื่อตกมาเป็นของรุ่นลูกรุ่นหลานที่มีความต้องการอยากจะสร้างบ้านก็สามารถให้เจ้าของที่ดินในโฉนดหรือผู้ครอบครองเข้าร่วมขอสินเชื่อกู้เงินสร้างบ้านได้ หรือจะเป็นผู้กู้ร่วมด้วยก็ได้เช่นกัน

เตรียมใบอนุญาตการก่อสร้าง

เรื่องของการก่อสร้างอาคารหรือบ้านเรือนจะต้องมีกฎหมายต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เริ่มต้นตั้งแต่การถมที่ดินตลอดไปจนถึงการปลูกสร้าง ซึ่งจำเป็นที่จะต้องศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องการถมดินในการสร้างบ้านให้เป็นอย่างดี และการก่อสร้างจะต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าหน้าที่หรือพนักงานส่วนท้องถิ่น เพื่อเป็นหลักประกันว่าการก่อสร้างบ้านของผู้กู้จะไม่มีผลต่อการปล่อยกู้และไม่ได้รับผลกระทบกับปัญหาใด ๆ ย้อนหลัง

เคล็ดลับเลือกธนาคารกู้เงินสร้างบ้าน

นอกจากการเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับขอกู้สินเชื่อสร้างบ้านแล้ว การเลือกธนาคารยื่นกู้ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลอดทางการก่อสร้างและตลอดระยะเวลาผ่อนชำระดำเนินไปอย่างราบรื่นและไม่บีบรัดตัวผู้กู้ โดยคำแนะนำในการเลือกธนาคารกู้เงินสร้างบ้านในเบื้องต้น ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ย เลือกธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ต่ำกว่า ซึ่งเหตุผลที่ต้องพิจารณาดอกเบี้ยตลอด 3 ปี เพราะเป็นระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์เปลี่ยนเจ้าหนี้ได้ เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคตอีกต่อด้วย
• วงเงินกู้ เลือกธนาคารที่ให้วงเงินกู้สูงหรือพอเพียงกับการก่อสร้าง ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีวิธีการประเมินแตกต่างกันในรายละเอียด โดยส่วนปัจจัยหลักที่จะทำให้ได้วงเงินกู้สูง คือ ความน่าเชื่อถือทางการเงินของผู้กู้ และหลักประกัน
• บริการและความรวดเร็ว การให้บริการเป็นอีกสิ่งสำคัญที่จะทำให้ตลอดการยื่นกู้ราบรื่น เช่น การให้ข้อมูล การติดตามความคืบหน้าระหว่างกู้ ความชัดเจนในการดำเนินงาน รวมทั้ง ความรวดเร็วในกระบวนการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่ผู้ยื่นกู้จะได้ทราบคำตอบว่าได้หรือไม่ได้ และสามารถดำเนินงานก่อสร้างได้ตามแผน
• ความสะดวกและความง่ายในการอนุมัติ ข้อนี้เป็นอีกข้อที่ควรพิจารณาเลือกธนาคาร เพราะการกู้เงินสร้างบ้านมีขั้นตอนระหว่างผู้กู้และธนาคารอยู่ตลอด เช่น การยื่น-อนุมัติสินเชื่อ การประเมินความคืบหน้า เป็นต้น ซึ่งปัจจัยที่จะช่วยให้การดำเนินงานระหว่างกันง่ายขึ้น ควรเลือกธนาคารที่มีบัญชีเงินฝากอยู่แล้ว ธนาคารอยู่ใกล้พื้นที่ก่อสร้าง หรือธนาคารที่มีประสบการณ์ด้านสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว เพราะจะมีการดำเนินการที่เป็นขั้นตอนชัดเจน และรวดเร็วกว่า เป็นต้น

สรุป

การออกแบบชีวิตและความเป็นอยู่ของตัวเองและครอบครัว วิธีหนึ่ง คือ การออกแบบและสร้างที่อยู่อาศัยในแบบของตัวเอง การกู้เงินสร้างบ้านคือทางหนึ่งที่จะทำให้ความตั้งใจนั้นสำเร็จ ซึ่งก่อนจะยื่นกู้ก็ต้องเตรียมตัวในด้านต่างๆ ให้พร้อมก่อน ทั้งนี้ การเลือกธนาคารที่จะขอกู้ก็เป็นอีกสิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีเพราะธนาคารก็เปรียบเสมือนเพื่อร่วมทางสู่ฝันที่จะคอยช่วยเหลือให้เราไปสู่เป้าหมายได้จริง