การลงทุนในปัจจุบันมีหลากหลายรูปแบบมากขึ้น กระนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมอยู่เสมอ โดยเฉพาะการสร้างที่อยู่อาศัยให้คนเช่าที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการเติบโตของสังคมเมือง การโยกย้ายถิ่นฐานเพื่อการงานและการศึกษา รวมทั้ง ยังถือว่าการลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์ยังเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง ลงทุนครั้งเดียว แต่รับผลประโยชน์ได้ยาวนานหลายสิบปี

ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านั้น ทำให้หลายคนอยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ไว้เพื่อเป็นรายได้โดยไม่ต้องลงแรงมาก หรือที่เรียกกันว่า “ธุรกิจแบบเสือนอนกิน”

อย่างไรก็ตาม เมื่อต้องการสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่ต้องใช้เงินทุนค่อนข้างสูงและมีหลายสิ่งที่ต้องดูแล จึงอาจไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากอะไรดี ข้อแนะนำแรก คือ การศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับอพาร์ทเม้นท์และการลงทุนในลักษณะนี้ รวมไปถึงการวางแผน เพื่อจะได้ดำเนินการในขั้นต่อไปได้อย่างมั่นคง

ความหมายของอพาร์ทเม้นท์

อพาร์ทเม้นท์ คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารเพียงผู้เดียว ส่วนผู้อาศัยจะมีสิทธิ์ถือครองเพียงการเช่าที่พักในแต่ละหน่วยหรือห้องเท่านั้น โดยผู้พักอาศัยทุกคนจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของเจ้าของอาพาร์ทเม้นท์ บางแห่งอาจปล่อยให้เช่ารายเดือน รายสัปดาห์ หรือรายวันก็สามารถทำได้ โดยราคาค่าเช่ามักขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง คุณภาพของอาคาร ขนาดห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวก

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ถือเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากเป็นสิ่งที่มีคนต้องการอยู่เสมอและมีโอกาสเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ยิ่งในเมืองใหญ่ๆ ที่มีคนโยกย้ายถิ่นจำนวนมาก ก็ยิ่งมีโอกาสเติบโตอย่างรวดเร็ว และโอกาสที่ค่าเช่าจะผันผวนก็มีน้อย อีกทั้ง การลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียว แต่ได้ผลตอบแทนที่ยาวนานและเป็นรายได้ต่อเนื่องที่ไม่ต้องลงแรงมาก

นอกจากนี้ การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์สามารถเริ่มได้ด้วยทุนที่ไม่สูง เพราะสามารถกู้เงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานมาสร้างที่พักก่อนได้ จากนั้น เมื่อเปิดกิจการให้คนเข้าพัก ก็สามารถนำเงินค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนชำระหนี้ได้เช่นกัน

เริ่มต้นลงทุน/สร้างอพาร์ทเม้นท์

เมื่อจะเริ่มลงทุนไม่ว่าจะเป็นการลงทุนประเภทใดก็ตาม ควรต้องศึกษาให้ดีก่อนว่าเมื่อลงทุนไปแล้วจะคุ้มหรือไม่ เช่นเดียวกับการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า คุณควรแน่ใจก่อนว่าที่จะลงเงินสร้างอพาร์ทเม้นท์สักหลัง น่าจะสร้างรายได้ให้คุณได้หรือไม่ผ่านการสำรวจตลาด จากนั้นจึงค่อยวางแผนก่อสร้างให้คุ้มทุน และประเมินความคุ้มค่ากับเงินที่คุณลงไป

สำรวจตลาด

ทางที่ดีที่สุดที่คุณจะรู้ว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ของคุณจะสร้างรายได้หรือมีโอกาสเติบโตหรือไม่ คือ การลงพื้นที่ไปสำรวจที่ที่คุณต้องการจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้วยตัวคุณเอง

คุณอาจเริ่มจากการสำรวจหาทำเลที่คาดว่าจะมีคนมาพัก เช่น ใกล้โรงงาน สถานศึกษา ย่านธุรกิจ หรือมีสถานที่ที่ดึงดูดคนให้มาพัก เช่น ใกล้แม่น้ำ ตลาด ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ เป็นต้น จากนั้นจึงสำรวจบริเวณนั้นๆ ว่ามีอพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่ามากน้อยแค่ไหน พอจะมีช่องว่างให้แข่งขันหรือไม่ โดยลองหาสาเหตุดูว่า ทำไมห้องเช่าเหล่านั้นถึงว่าง ปัจจัยเรื่องลมหรือแสง หรือสิ่งแวดล้อมอื่นๆ หรือไม่ จึงค่อยนำมาพัฒนาอพาร์ทเม้นท์ของเรา

เมื่อทราบว่าความต้องการที่พักบริเวณที่จะลงทุนเป็นอย่างไรแล้ว ก็สำรวจว่าลูกค้าหรือผู้ที่มีแนวโน้มต้องการที่พักในบริเวณนั้นคือใคร มีรายได้ประมาณเท่าใด โดยนำมาวิเคราะห์กับทำเล เพื่อประเมินว่าควรสร้างอพาร์ทเม้นท์ระดับใดและเพื่อคิดค่าเช่าให้เหมาะสมกับผู้เข้าพัก

ยกตัวอย่างเช่น

เมื่อสำรวจแล้วว่าบริเวณที่จะไปสร้างอพาร์ทเม้นท์มีคนต้องการเข้าพัก อยู่ในบริเวณไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยและห้างสรรพสินค้า มีร้านสะดวกซื้อในซอย ประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่จะสร้างจึงน่าจะเป็นตึกที่มีที่พักหลายหน่วยคล้ายหอพัก เป็นอพาร์ทเม้นท์ระดับธรรมดาหรือกลางที่ราคาไม่สูง เหมาะสำหรับนักศึกษา บริการต่างๆ อาจมีบริการซัก-รีด และอินเทอร์เน็ต เป็นต้น

วางแผนเบื้องต้นก่อนก่อสร้าง

ขั้นตอนต่อมาหลังจากสำรวจทำเลและโอกาสแข่งขันแล้วคือการวางแผนก่อสร้าง โดยเริ่มต้นจากการหาพื้นที่ที่ใช้จริงเพื่อมาจัดสรรขนาดของห้อง จากนั้นจึงค่อยคิดอัตราค่าเช่าต่อหน่วยต่อไป

เพื่อให้ทราบว่าจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ขนาดเท่าใด สร้างได้จำนวนกี่ห้อง และค่าเช่าเพื่อให้ได้รายได้ที่ต้องการ คุณต้องทราบก่อนว่าพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้จริงนั้นมีเท่าใด

สำหรับผู้ที่ยังไม่เคยก่อสร้างบ้านหรืออาคารใดๆ มาก่อน อาจไม่ทราบว่าการก่อสร้างนั้นมีระเบียบเรื่องระยะถอยร่น ซึ่งต้องตรวจสอบดูให้ดีว่าอาคารที่คุณจะสร้างต้องห่างจากที่ดินอื่นๆ หรือถนนกี่เมตร ซึ่งคุณสามารถสอบถามหรือศึกษาข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมืองได้

เมื่อทราบระยะถอยร่นแล้ว จึงค่อยมาคำนวณหาพื้นที่จริงที่สามารถปลูกสร้างได้ และแบ่งเป็นหน่วยเช่าแต่ละหน่อวย ทั้งนี้ อย่าลืมว่า คุณต้องเผื่อส่วนของทางเดิน และบันไดด้วย ซึ่งจริงๆ แล้วคุณสามารถปรึกษากับนักเขียนแบบหรือผู้รับเหมาก่อนได้

ออกแบบอาคารและคุยกับผู้รับเหมา

ขั้นตอนการวางแผนขั้นตอนนี้ถือว่าใกล้การก่อสร้างจริงมาก อีกทั้ง ยังมีความสำคัญเพื่อที่จะประเมินความคุ้มค่าการลงทุนด้วย โดยเริ่มจากการออกแบบอาคาร ซึ่งคุณสามารถนำแผนการในขั้นก่อนหน้านี้ไปคุญกับผู้ออกแบบได้ว่าคุณต้องการอพาร์ทเม้นท์ขนาดเท่าไร จำนวนกี่ห้อง สไตล์ เป็นต้น เพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปตามที่คุณวางแผนไว้

จากนั้น เมื่อได้แบบแปลนอาคารมาแล้ว คุณก็สามารถนำแบบแปลนไปคุยกับผู้รับเหมาเพื่อให้แต่ละเจ้าประมาณค่ารับเหมาก่อสร้างออกมา เพื่อที่คุณจะได้นำเอาค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปคำนวณความคุ้มค่าและกำไรอีกที

ประเมินความคุ้มค่า

เพื่อไม่ให้การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน การประเมินต้นทุนและรายจ่ายต่างๆ เมื่อดำเนินกิจการอย่างคร่าวๆ สามารถช่วยให้เห็นภาพรวมได้ว่ากิจการจะขาดทุนหรือสร้างกำไรให้ได้หรือไม่ ทั้งนี้ สำหรับการคิดอัตราค่าเช่าต้องคำนึงถึงยอดผ่อนต่องวดที่ต้องผ่อนให้ธนาคารด้วยว่า เมื่อหักค่าผ่อนแล้ว จะยังได้กำไร

ค่าใช้จ่ายส่วนต้นทุนนั้น หลักๆ คือ ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างซึ่งคุณได้ขอให้ผู้รับเหมาประมาณราคาให้เรียบร้อยแล้ว และอื่นๆ ส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินกิจการ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีเงินได้ ภาษีโรงเรียน เป็นต้น ก็เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ เพราะรายจ่ายส่วนนี้เป็นรายจ่ายต่อเนื่องซึ่งต้องจ่ายทุกเดือนเมื่อดำเนินกิจการไป จึงควรนำมาคิดด้วย

ยื่นขอใบอนุญาติ

ต่อมาเมื่อคุณได้แบบแปลนพร้อมสำหรับการก่อสร้างแล้ว แน่นอนว่าต้องผ่านการยื่นขออนุญาตก่อสร้างก่อน เพียงเตรียมเอกสารตามคำขออนุญาตก่อสร้างแบบ ข.1 ไปทำเรื่องที่สำนักงานเขตท้องถิ่น เช่น แปลนก่อสร้าง ใบรับรองจากสถาปนิก/วิศวกร สำเนาโฉนดที่ดินที่จะก่อสร้าง/เอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ที่ดินผืนนั้น และบัตรประชาชน

หาสถาบันการเงิน

เมื่อคุณแน่ใจแล้วว่า การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์นี้คุ้มค่า และมีเอกสารทุกอย่างพร้อม ก็ถึงเวลาที่คุณจะเลือกธนาคารเพื่อกู้สินเชื่อก่อสร้างอย่างจริงจัง โดยวิธีการเลือกธนาคาร คุณน่าจะทราบดีอยู่แล้วว่า ควรเลือกสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และมีระยะผ่อนยาวนาน ทั้งนี้ ขอแนะนำว่าให้เลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่อำนวยต่อการทำธุรกิจ เช่น สินเชื่อเฉพาะสำหรับการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์

การกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงไม่ว่าจะประเภทใด (ยกเว้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์) มักจะใช้เงินผู้อื่น (OPM: Other People’s Money) ในการลงทุน เพราะหากใช้เงินเก็บส่วนตัวก็จะไม่มีเงินเหลือสำหรับรับความเสี่ยงในอนาคต เช่น กิจการไม่สามารถทำกำไรได้อย่างที่คิด เป็นต้น และไม่มีเงินสำหรับลงทุนทางอื่น

นอกจากนี้ สินเชื่อสำหรับก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ยังให้วงเงินที่สูงซึ่งสามารถครอบคลุมรายจ่ายต่างๆ โดยเฉพาะรายจ่ายที่มองไม่เห็นระหว่างดำเนินการได้ ทำให้มั่นใจได้ว่าจะมีเงินพอในการก่อสร้าง สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ของ ธอส. นั้น จะให้วงเงินสูงสุด 100% ของมูลค่าการก่อสร้าง และไม่เกิน 50% ของมูลค่าที่ดิน (กรณีซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอพาร์ทเม้นท์) ซึ่งเมื่อรวมทั้งมูลค่าก่อสร้างและที่ดินต้องไม่เกิน 80% ซึ่งหากคุณก่อสร้างในที่ดินของตัวเอง ก็สามารถเริ่มต้นก่อสร้างด้วยทุนไม่มากได้

ระยะเวลาผ่อนชำระสินเชื่อผู้ประกอบการโดยทั่วไป คือ 7 – 10 ปี แต่สำหรับ ธอส. ที่ให้บริการสินเชื่อก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์มายาวนาน ให้ผู้ลงทุนผ่อนชำระได้ยาวนานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนต่ำลง ผ่อนได้สบายมากขึ้น ทั้งนี้ การคิดอัตราดอกเบี้ยจะยึด MLR เป็นหลักและบางสถาบันทางการเงินจะมีโครงการ อัตราดอกเบี้ยพิเศษไว้รองรับอีกด้วย

สรุป

เมื่ออยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่เป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงและสามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง การศึกษาทำความเข้าใจการลงทุนประเภทนี้ให้ดีก่อนว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องคิดจะช่วยลดความเสี่ยงขาดทุนและเพิ่มโอกาสการเติบโตได้ โดยเริ่มต้นตั้งแต่การออกสำรวจตลาด วางแผนก่อสร้าง ประเมินความคุ้มค่าการลงทุน ตลอดจนทำความเข้าใจแหล่งเงินทุนหรือสินเชื่อประกอบการ คุณก็สามารถรอดอกผลของการลงทุนให้งอกเงยเป็นกำไร พร้อมกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นๆ ทุกปี

แม้ขั้นตอนในการเริ่มต้นจะมีหลายขั้นตอน แต่ในทุกขั้นตอนจะช่วยให้การลงทุนของคุณมีความรอบคอบมากขึ้น และเชื่อว่าขั้นตอนเริ่มลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในบทความนี้ คุณเองก็สามารถนำปรับใช้ได้ไม่ยาก