อยากสร้างอพาร์ทเม้นท์และหอพัก เพื่อมีรายรับ ควรเริ่มต้นอย่างไร?

การลงทุนในปัจจุบันมีหลากหลายรูปแบบมากขึ้น กระนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมอยู่เสมอ โดยเฉพาะการสร้างที่อยู่อาศัยให้คนเช่าที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการเติบโตของสังคมเมือง การโยกย้ายถิ่นฐานเพื่อการงานและการศึกษา รวมทั้ง ยังถือว่าการลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์ยังเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง ลงทุนครั้งเดียว แต่รับผลประโยชน์ได้ยาวนานหลายสิบปี

ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านั้น ทำให้หลายคนอยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ไว้เพื่อเป็นรายได้โดยไม่ต้องลงแรงมาก หรือที่เรียกกันว่า “ธุรกิจแบบเสือนอนกิน”

อย่างไรก็ตาม เมื่อต้องการสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่ต้องใช้เงินทุนค่อนข้างสูงและมีหลายสิ่งที่ต้องดูแล จึงอาจไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากอะไรดี ข้อแนะนำแรก คือ การศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับอพาร์ทเม้นท์และการลงทุนในลักษณะนี้ รวมไปถึงการวางแผน เพื่อจะได้ดำเนินการในขั้นต่อไปได้อย่างมั่นคง

ความหมายของอพาร์ทเม้นท์

อพาร์ทเม้นท์ คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารเพียงผู้เดียว ส่วนผู้อาศัยจะมีสิทธิ์ถือครองเพียงการเช่าที่พักในแต่ละหน่วยหรือห้องเท่านั้น โดยผู้พักอาศัยทุกคนจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของเจ้าของอาพาร์ทเม้นท์ บางแห่งอาจปล่อยให้เช่ารายเดือน รายสัปดาห์ หรือรายวันก็สามารถทำได้ โดยราคาค่าเช่ามักขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง คุณภาพของอาคาร ขนาดห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวก

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และหอพักเป็นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีความมั่นคงและให้ผลตอบแทนระยะยาว โดยรายได้หลักมาจากค่าเช่าห้องพัก รวมถึงรายได้เสริมจากค่าน้ำ ค่าไฟ และบริการอื่นๆ ผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนประเภทนี้อยู่ที่ประมาณ 8-10% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าการฝากเงินในธนาคารหรือลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล

นอกจากนี้ การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์สามารถเริ่มได้ด้วยทุนที่ไม่สูง เพราะสามารถกู้เงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานมาสร้างที่พักก่อนได้ จากนั้น เมื่อเปิดกิจการให้คนเข้าพัก ก็สามารถนำเงินค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนชำระหนี้ได้เช่นกัน

เริ่มต้นลงทุน/สร้างอพาร์ทเม้นท์

เมื่อจะเริ่มลงทุนไม่ว่าจะเป็นการลงทุนประเภทใดก็ตาม ควรต้องศึกษาให้ดีก่อนว่าเมื่อลงทุนไปแล้วจะคุ้มหรือไม่ เช่นเดียวกับการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า คุณควรแน่ใจก่อนว่าที่จะลงเงินสร้างอพาร์ทเม้นท์สักหลัง น่าจะสร้างรายได้ให้คุณได้หรือไม่ผ่านการสำรวจตลาด จากนั้นจึงค่อยวางแผนก่อสร้างให้คุ้มทุน และประเมินความคุ้มค่ากับเงินที่คุณลงไป

สำรวจตลาด

ก่อนเริ่มลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และหอพัก ควรสำรวจพื้นที่เป้าหมายอย่างละเอียด พิจารณาทำเลที่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือศูนย์การค้า ศึกษาความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ระดับรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงสำรวจคู่แข่งในบริเวณนั้นว่ามีมากน้อยเพียงใด อัตราการเข้าพักเป็นอย่างไร และตั้งราคาค่าเช่าเท่าไร เพื่อนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ

ยกตัวอย่างเช่น

เมื่อสำรวจแล้วว่าบริเวณที่จะไปสร้างอพาร์ทเม้นท์มีคนต้องการเข้าพัก อยู่ในบริเวณไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยและห้างสรรพสินค้า มีร้านสะดวกซื้อในซอย ประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่จะสร้างจึงน่าจะเป็นตึกที่มีที่พักหลายหน่วยคล้ายหอพัก เป็นอพาร์ทเม้นท์ระดับธรรมดาหรือกลางที่ราคาไม่สูง เหมาะสำหรับนักศึกษา บริการต่างๆ อาจมีบริการซัก-รีด และอินเทอร์เน็ต เป็นต้น

วางแผนเบื้องต้นก่อนก่อสร้าง

หลังจากได้ทำเลที่เหมาะสมแล้ว ควรวางแผนเบื้องต้นเกี่ยวกับรูปแบบของอพาร์ทเม้นท์ จำนวนห้องพัก ขนาดห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จะมีให้บริการ ซึ่งควรสอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย กำหนดงบประมาณการลงทุนทั้งหมด รวมถึงแหล่งเงินทุนที่จะใช้ ไม่ว่าจะเป็นเงินออมส่วนตัวหรือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ออกแบบอาคารและคุยกับผู้รับเหมา

การออกแบบอพาร์ทเม้นท์ที่ดีต้องคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย ความปลอดภัย และความคุ้มค่าในการก่อสร้าง ควรปรึกษากับสถาปนิกหรือวิศวกรผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้ได้แบบที่ตรงตามความต้องการและถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร หลังจากได้แบบแล้ว ควรพูดคุยกับผู้รับเหมาหลายรายเพื่อเปรียบเทียบราคาและคุณภาพงาน ตลอดจนกำหนดระยะเวลาก่อสร้างที่ชัดเจน

ประเมินความคุ้มค่า

การประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และหอพักเป็นขั้นตอนสำคัญ โดยต้องคำนวณทั้งต้นทุนและรายได้อย่างละเอียด ต้นทุนประกอบด้วย ค่าที่ดิน (ประมาณ 40-60% ของเงินลงทุน) ค่าก่อสร้างอาคาร (ประมาณ 10,000-25,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุ) ค่าตกแต่งภายใน ค่าระบบสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่น ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าบำรุงรักษาอาคาร ค่าประกันภัย และค่าจ้างพนักงาน

ยื่นขอใบอนุญาติ

ต่อมาเมื่อคุณได้แบบแปลนพร้อมสำหรับการก่อสร้างแล้ว แน่นอนว่าต้องผ่านการยื่นขออนุญาตก่อสร้างก่อน เพียงเตรียมเอกสารตามคำขออนุญาตก่อสร้างแบบ ข.1 ไปทำเรื่องที่สำนักงานเขตท้องถิ่น เช่น แปลนก่อสร้าง ใบรับรองจากสถาปนิก/วิศวกร สำเนาโฉนดที่ดินที่จะก่อสร้าง/เอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ที่ดินผืนนั้น และบัตรประชาชน

หาสถาบันการเงิน

เมื่อคุณแน่ใจแล้วว่า การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์นี้คุ้มค่า และมีเอกสารทุกอย่างพร้อม ก็ถึงเวลาที่คุณจะเลือกธนาคารเพื่อกู้สินเชื่อก่อสร้างอย่างจริงจัง โดยวิธีการเลือกธนาคาร คุณน่าจะทราบดีอยู่แล้วว่า ควรเลือกสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และมีระยะผ่อนยาวนาน ทั้งนี้ ขอแนะนำว่าให้เลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่อำนวยต่อการทำธุรกิจ เช่น สินเชื่อเฉพาะสำหรับการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์

การกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงไม่ว่าจะประเภทใด (ยกเว้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์) มักจะใช้เงินผู้อื่น (OPM: Other People’s Money) ในการลงทุน เพราะหากใช้เงินเก็บส่วนตัวก็จะไม่มีเงินเหลือสำหรับรับความเสี่ยงในอนาคต เช่น กิจการไม่สามารถทำกำไรได้อย่างที่คิด เป็นต้น และไม่มีเงินสำหรับลงทุนทางอื่น

นอกจากนี้ สินเชื่อสำหรับก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ยังให้วงเงินที่สูงซึ่งสามารถครอบคลุมรายจ่ายต่างๆ โดยเฉพาะรายจ่ายที่มองไม่เห็นระหว่างดำเนินการได้ ทำให้มั่นใจได้ว่าจะมีเงินพอในการก่อสร้าง สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ของ ธอส. นั้น จะให้วงเงินสูงสุด 100% ของมูลค่าการก่อสร้าง และไม่เกิน 50% ของมูลค่าที่ดิน (กรณีซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอพาร์ทเม้นท์) ซึ่งเมื่อรวมทั้งมูลค่าก่อสร้างและที่ดินต้องไม่เกิน 80% ซึ่งหากคุณก่อสร้างในที่ดินของตัวเอง ก็สามารถเริ่มต้นก่อสร้างด้วยทุนไม่มากได้

ระยะเวลาผ่อนชำระสินเชื่อผู้ประกอบการโดยทั่วไป คือ 7 – 10 ปี แต่สำหรับ ธอส. ที่ให้บริการสินเชื่อก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์มายาวนาน ให้ผู้ลงทุนผ่อนชำระได้ยาวนานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนต่ำลง ผ่อนได้สบายมากขึ้น ทั้งนี้ การคิดอัตราดอกเบี้ยจะยึด MLR เป็นหลักและบางสถาบันทางการเงินจะมีโครงการ อัตราดอกเบี้ยพิเศษไว้รองรับอีกด้วย

สรุปสร้างอพาร์ทเม้นท์และหอพัก

เมื่ออยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่เป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงและสามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง การศึกษาทำความเข้าใจการลงทุนประเภทนี้ให้ดีก่อนว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องคิดจะช่วยลดความเสี่ยงขาดทุนและเพิ่มโอกาสการเติบโตได้ โดยเริ่มต้นตั้งแต่การออกสำรวจตลาด วางแผนก่อสร้าง ประเมินความคุ้มค่าการลงทุน ตลอดจนทำความเข้าใจแหล่งเงินทุนหรือสินเชื่อประกอบการ คุณก็สามารถรอดอกผลของการลงทุนให้งอกเงยเป็นกำไร พร้อมกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นๆ ทุกปี

แม้ขั้นตอนในการเริ่มต้นจะมีหลายขั้นตอน แต่ในทุกขั้นตอนจะช่วยให้การลงทุนของคุณมีความรอบคอบมากขึ้น และเชื่อว่าขั้นตอนเริ่มลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในบทความนี้ คุณเองก็สามารถนำปรับใช้ได้ไม่ยาก