ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2568 คำนวณอย่างไร? [มีอะไรที่ควรรู้บ้าง?]

ในขั้นตอนของการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่าง ๆ และหนึ่งในค่าธรรมเนียมที่ต้องรู้นั่นคือ ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ที่จะมีวิธีคิดแตกต่างกันออกไปตามราคาซื้อ-ขายบ้าน และขึ้นอยู่กับมาตรการที่รัฐกำหนดในแต่ละปีด้วยคนที่กำลังจะซื้อหรือขายบ้านในปี 2568 มาทำความรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พร้อมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องรู้ เพื่อให้สามารถเตรียมตัวและเตรียมค่าใช้จ่ายให้พร้อม

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าโอนบ้านไม่ได้หมายถึงเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

คำนวณค่าโอนที่ดินและบ้านง่าย ๆ

ในวันทำการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นนั่นคือ ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน หรือค่าโอนกรรมสิทธิ์ ที่จะมีอัตราเรียกเก็บตามราคาประเมินที่ดินที่กำหนดเอาไว้ โดยในปี 2568 มีกำหนดค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 1% ของราคาประเมิน (จากปกติ 2%) โดยอัตรานี้เป็นมาตรการปรับลดเพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

จะได้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน มีข้อกำหนดอะไรบ้าง?

• เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• ซื้อขายที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุด บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
• การได้ลดอัตราค่าธรรมเนียมดังกล่าว จะต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

วิธีคำนวณเองเบื้องต้น

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านการเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายในวันโอนเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การคำนวณค่าโอนบ้านและที่ดินด้วยตัวเองจะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมค่าใช้จ่าย สามารถวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุม ซึ่ง การคำนวณค่าโอนที่ดินเบื้องต้นเพื่อประเมินค่าโอนบ้านสามารถใช้สูตรง่าย ๆ นี้ได้

• สูตรคำนวณ ราคาประเมิน x อัตราค่าธรรมเนียม = ค่าธรรมเนียมการโอน
• ตัวอย่าง คิด 1% ของราคาประเมิน เช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท แต่มีราคาประเมิน 2 ล้านบาท มีค่าธรรมเนียมการโอน 1% โดยคำนวณ 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท  

ค่าธรรมเนียมโอนประเภทจดทะเบียนให้ ในกรณีที่เป็นเครือญาติ

สำหรับการโอนบ้านหรืออสังหาต่าง ๆ ถ้าหากเป็นการโอนให้กันในเครือญาติ จะมีค่าธรรมเนียมที่แตกต่างจากปกติ และมีการคิดที่ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ด้วย โดยแบ่งออกเป็น

โอนให้บุคคลในครอบครัว จะมีการคิดค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ได้แก่

• โอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
  *หมายเหตุ ชำระอากรแสตมป์ โดยไม่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• โอนให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
  แยกเป็น 2 กรณีดังนี้
  1. มารดาโอนให้บุตร
  2. บิดาโอนให้บุตร ต้องจดทะเบียนรับรองบุตรพร้อมแสดงเอกสารประกอบการโอน
  *หมายเหตุ ชำระอากรแสตมป์ โดยไม่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• โอนให้คู่สมรสตามกฎหมาย โดยเป็นการโอนระหว่างสามี-ภรรยา ที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย
  *หมายเหตุ ชำระอากรแสตมป์ และเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

การโอนให้ญาติพี่น้องนอกเหนือจากที่กล่าวข้างต้น คิดค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน พร้อมชำระอากรแสตมป์ และเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์แล้วการโอนบ้านเสียค่าอะไรอีกบ้าง? ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมให้พร้อมในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละรายการมีรายละเอียดและเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้คุณวางแผนทางการเงินได้อย่างรัดกุมยิ่งขึ้น

• ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ หรือค่าจดจำนอง จะเรียกเก็บเมื่อผู้ซื้อมีการซื้อบ้านหรืออสังหาอื่น ๆ ด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร (สำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี้) โดยปกติจะคิดอัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ในปี 2568 มีการปรับลดเป็น 0.01% ตามเงื่อนไข โดยอัตราที่ปรับลดนี้ จะมีเงื่อนไข คือ
  • เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย 
  • ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุด บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ 
  • วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน 
  • เช่น ได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาท เสียค่าจดจำนอง 200 บาท (คิดอัตราปรับลด 0.01% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ) ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ จำนวน 20,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า) ในกรณีที่ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์อีก ตัวอย่างการคำนวณ ค่าอากรแสตมป์  บ้านมีราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท แต่ราคาขาย 3.5 ล้านบาท จะยึดจากราคาขาย เพราะราคาสูงกว่า ค่าอากรแสตมป์ ที่ต้องจ่ายจะมียอด 3,500,000 x 0.5% = 17,500 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  จะเรียกเก็บเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านต่อเนื่องไม่เกิน 1 ปี หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี เสียในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า) ตัวอย่างการคำนวณ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ บ้านมีราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท แต่ขายได้ 3.5 ล้านบาท จะยึดจากราคาขาย เพราะราคาสูงกว่า ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ต้องจ่ายจะมียอด 3,500,000 x 3.3% = 115,500 บาท
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เรียกเก็บตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน ขึ้นอยู่กับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นและจำนวนปีที่ถือครอง

ตารางคำนวณและตัวอย่างตามราคาบ้านยอดนิยม

บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ หรือ บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ เป็นคำถมยอกฮิตของคนอยากซื้อบ้าน ซึ่งเพื่อให้เห็นภาพค่าใช้จ่ายชัดเจนขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณจากราคาบ้านที่เป็นที่นิยม โดยเรามีตัวอย่างการคำนวณพร้อมตารางด้านล่าง ซึ่งจะสรุปค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยอ้างอิงจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมปี 2568 ดังนี้ 

บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 1,500,000 x 1% = 15,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1,500,000 x 0.01% = 150 บาท (กรณีมีสินเชื่อ)
• ค่าอากรแสตมป์ 1,500,000 x 0.5% = 7,500 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 1,500,000 x 3.3% = 49,500 บาท (ผู้ขายชำระค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง)

บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท (กรณีมีสินเชื่อ)
• ค่าอากรแสตมป์ 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ผู้ขายชำระค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง)

บ้านราคา 3 ล้านบาท

• ค่าธรรมเนียมการโอน 3,000,000 x 1% = 30,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 3,000,000 x 0.01% = 300 บาท (กรณีมีสินเชื่อ)
• ค่าอากรแสตมป์ 3,000,000 x 0.5% = 15,000 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3,000,000 x 3.3% = 99,000 บาท (ผู้ขายชำระค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง)

ตารางสรุปค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน (โดยประมาณ)

หมายเหตุ:

• ตารางนี้เป็นการคำนวณเบื้องต้น โดยใช้ราคาซื้อขายเป็นฐานและอิงตามมาตรการลดหย่อนปี 2568
• ค่าจดจำนองจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ซื้อมีการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ภาษีฝั่งผู้ขาย (ค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ผู้ขายจะชำระเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง

ขั้นตอนการโอนบ้านมีอะไรบ้าง

การโอนบ้านเป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการซื้อขายบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของการซื้อบ้านมือสอง ซึ่งขั้นตอนการโอนบ้านมีดังนี้

• นัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันเรื่องวันเวลาที่จะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
• เตรียมเอกสารสำคัญ ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
• แจ้งความประสงค์ที่สำนักงานที่ดิน เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ให้แจ้งความประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าหน้าที่และรับบัตรคิว
• ตรวจสอบเอกสาร เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องและครบถ้วนของเอกสารทั้งหมด
• ประเมินราคาทรัพย์สินและคำนวณค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาทรัพย์สินและคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องชำระ
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี ผู้ซื้อและผู้ขายชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่คำนวณไว้
• จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และบันทึกข้อมูลในโฉนดที่ดิน
• รับเอกสารสำคัญ หลังจากเสร็จสิ้นกระบวนการ ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินฉบับใหม่ที่มีชื่อตนเองเป็นเจ้าของ

ขั้นตอนเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการซื้อบ้านมือสอง ซึ่งผู้ซื้อควรทำความเข้าใจอย่างละเอียดเพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนบ้าน ที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยอื่น ๆ

สำหรับบุคคลธรรมดา ให้เตรียมเอกสารสำหรับการโอนบ้าน ดังนี้

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา และเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา และเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ทด.21) หรือ หนังสือมอบอำนาจห้องชุด (อช.21) แล้วแต่กรณี พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ
• หนังสือสำคัญการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลตัวจริง
• เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือรับรองปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า คำสั่งศาล ฯลฯ (ถ้ามี) ตัวจริง

ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน

การรับผิดชอบค่าโอนบ้านเป็นประเด็นที่มักมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั่วไปแล้ว การแบ่งความรับผิดชอบมักเป็นไปตามแนวทางดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน มักแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่บางครั้งอาจมีการตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด ในกรณีของบ้านมือสอง บางครั้งผู้ขายอาจเสนอรับผิดชอบค่าธรรมเนียมนี้ทั้งหมดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นภาษีที่เกิดจากรายได้จากการขายบ้าน อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายและนำส่งให้กรมสรรพากร
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากเข้าเงื่อนไขที่ต้องเสียภาษีนี้ เช่น ขายบ้านภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร
• อากรแสตมป์ โดยปกติผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ แต่อาจมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น ในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
• ค่าจดจำนอง ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน ค่าใช้จ่ายนี้จะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อใช้สินเชื่อในการซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม การแบ่งความรับผิดชอบนี้สามารถเจรจาต่อรองกันได้ และอาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้ชัดเจนก่อนทำการซื้อขาย และระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

โครงการสินเชื่อบ้านจาก ธอส. ช่วยให้คนไทยมีบ้านได้ดั่งใจ

หากคุณอยากมีบ้านเป็นของตัวเองในปี 2568 นี้ และต้องการขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร ที่ ธอส. มีโครงการสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคนไทยทุกกลุ่ม ช่วยให้การมีบ้านเป็นเรื่องง่าย และสามารถเริ่มต้นการสร้างรากฐานชีวิตที่มั่นคงได้เร็วยิ่งขึ้น

หากคุณสนใจโครงการสินเชื่อบ้าน กับ ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ติดตามข้อมูลข่าวสารได้ที่ www.ghbank.co.th 

ติดต่อ G H BANK Call Center : 02 645 9000