ไขข้อสงสัย! จำนองบ้าน-ที่ดิน ต่างจากการขายฝากอย่างไร

หลายครั้งเมื่อต้องการเงินก้อนฉุกเฉินหรือเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน การนำสินทรัพย์อย่างบ้านและที่ดินมาเป็นหลักประกันถือเป็นทางเลือกแรก ๆ ที่หลายคนนึกถึง แต่คำว่า “จำนอง” และ “ขายฝาก” ที่มักได้ยินคู่กันนั้น กลับมีความหมายและผลทางกฎหมายที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง การทำความเข้าใจในรายละเอียดของการจำนองบ้าน-ที่ดินและการขายฝาก จะช่วยให้เราสามารถเลือกธุรกรรมที่เหมาะสมกับตัวเองได้มากที่สุด

การจำนองบ้าน จำนองที่ดิน คืออะไร

การจำนองบ้านหรือการจํานองที่ดิน คือ การนำโฉนดของอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักประกันในการชำระหนี้กับสถาบันการเงินหรือบุคคลอื่น โดยที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังคงเป็นของเราอย่างสมบูรณ์ เราจึงยังสามารถอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ หรือปล่อยเช่าได้ตามปกติ เพียงแต่ต้องไปจดทะเบียนสัญญาจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน แต่หากผิดนัดชำระหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป

ทรัพย์สินประเภทใดที่สามารถจำนองได้

ก่อนตัดสินใจจำนองบ้านหรือจำนองที่ดิน สิ่งสำคัญคือการทำความเข้าใจว่าทรัพย์สินประเภทใดบ้างที่สามารถนำมาเป็นหลักประกันได้ตามกฎหมาย ซึ่งโดยหลักแล้วจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้

• อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ ซึ่งเป็นประเภทที่นิยมนำมาจำนองมากที่สุด เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และที่ดินว่างเปล่า
• สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้แต่กฎหมายอนุญาตให้นำมาจำนองได้เฉพาะบางประเภทที่มีทะเบียนกำกับเท่านั้น เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เรือกำปั่นที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพสำหรับอยู่อาศัย และสัตว์พาหนะ

ข้อดีของการจำนอง

การเลือกทำการจำนองบ้านมีข้อดีในการช่วยเพิ่มความคล่องตัวทางการเงิน โดยมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่ต่ำกว่าธุรกรรมรูปแบบอื่น คือมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนประมาณ 1% ของวงเงินกู้ และที่สำคัญที่สุดคือเรายังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น สามารถอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าได้ตามปกติ จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนโดยไม่ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนไป

ข้อเสียของการจำนอง

แม้การจำนองที่ดินจะมีประโยชน์แต่ก็มีความเสี่ยงสำคัญที่ต้องพิจารณา หากผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญาที่ตกลงไว้ อาจนำไปสู่การถูกฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินเพื่อนำไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้คืนให้กับผู้รับจำนอง ซึ่งหมายความว่าเราอาจสูญเสียบ้านหรือที่ดินไปได้หากขาดวินัยทางการเงินและไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาได้

ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจทำสัญญาจำนอง

เพื่อให้การตัดสินใจจำนองบ้านเป็นไปอย่างรอบคอบและปลอดภัย เราควรศึกษาข้อมูลสำคัญบางประการก่อนลงนามในสัญญา เพื่อให้เข้าใจถึงภาระผูกพันและสิทธิของตนเองอย่างครบถ้วน

• ความน่าเชื่อถือของผู้รับจำนอง ควรเลือกทำธุรกรรมกับสถาบันการเงินที่มั่นคงและน่าเชื่อถือ เพื่อความปลอดภัยและเงื่อนไขที่เป็นธรรม
• ความสามารถในการชำระหนี้ ประเมินรายรับ-รายจ่ายของตัวเองอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระค่างวดและดอกเบี้ยได้ตลอดรอดฝั่ง
• วงเงินและอัตราดอกเบี้ย เปรียบเทียบวงเงินที่ได้รับและอัตราดอกเบี้ยจากผู้รับจำนองหลายแห่ง เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
• ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ สอบถามรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าประเมินทรัพย์สิน ค่าอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง เพื่อเตรียมงบประมาณให้พร้อม

รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจำนองบ้านและที่ดิน

สัญญาจำนองเป็นเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญอย่างยิ่ง การตรวจสอบรายละเอียดทุกข้ออย่างถี่ถ้วนจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อปกป้องสิทธิ์ของเรา โดยข้อมูลที่จำเป็นต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา มีดังนี้

• ข้อมูลทรัพย์สินที่จำนอง ระบุรายละเอียดของทรัพย์สินให้ชัดเจน เช่น เลขที่โฉนด ที่ตั้ง และลักษณะของทรัพย์สิน
• ข้อมูลคู่สัญญา ต้องระบุชื่อ-นามสกุล เลขประจำตัวประชาชน และที่อยู่ของผู้จำนอง (ผู้กู้) และผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ให้ครบถ้วน
• วงเงินจำนอง จำนวนเงินต้นที่กู้ยืมซึ่งใช้ทรัพย์สินดังกล่าวค้ำประกัน
• รายละเอียดดอกเบี้ย ระบุอัตราดอกเบี้ยให้ชัดเจนว่าเป็นแบบคงที่หรือลอยตัว และมีเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงอย่างไร
• เงื่อนไขการชำระหนี้ กำหนดระยะเวลาผ่อนชำระ วันครบกำหนดชำระในแต่ละงวด และจำนวนเงินที่ต้องชำระ
• เงื่อนไขการผิดนัดชำระ ระบุข้อตกลงและขั้นตอนที่จะเกิดขึ้นหากมีการผิดนัดชำระหนี้
• ลายมือชื่อในสัญญา ต้องมีลายเซ็นของผู้จำนอง ผู้รับจำนอง พยานอย่างน้อย 2 คน และเจ้าพนักงานที่ดินผู้ทำหน้าที่จดทะเบียน

ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาจำนอง

หลังจากตกลงเงื่อนไขกับผู้รับจำนองแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการจดทะเบียนการจำนองบ้านหรือที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้เพื่อให้สัญญามีผลสมบูรณ์

• การเตรียมเอกสาร ผู้จำนองและผู้รับจำนองต้องเตรียมเอกสารสำคัญให้ครบถ้วน เช่น โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และสัญญากู้ยืมเงิน
• ยื่นเรื่องและตรวจสอบเอกสาร ทั้งสองฝ่ายยื่นคำขอจดทะเบียนจำนองต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทั้งหมด
• ลงนามในสัญญาจำนอง เมื่อเอกสารถูกต้อง เจ้าหน้าที่จะจัดทำสัญญาจำนองเพื่อให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามต่อหน้า
• ชำระค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง 1% จากวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท 
• รับเอกสารคืน เจ้าหน้าที่จะบันทึกการจำนองไว้ในสารบัญของโฉนดที่ดิน และมอบคู่ฉบับสัญญาให้แต่ละฝ่ายเก็บไว้ ส่วนโฉนดฉบับจริง ผู้รับจำนองมักจะเป็นผู้เก็บรักษาไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วน

การขายฝาก คืออะไร

ขายฝากเป็นนิติกรรมที่แตกต่างจากการจำนองบ้านอย่างชัดเจน โดยแก่นแท้คือการขายที่มีข้อตกลงพิเศษให้ผู้ขายสามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีเมื่อทำสัญญา หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเวลา กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างถาวรทันทีโดยไม่ต้องมีการฟ้องร้อง

ข้อดีของการขายฝาก

การขายฝากเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินสดอย่างรวดเร็วและไม่ต้องการผ่านกระบวนการอนุมัติที่ซับซ้อน เนื่องจากผู้ขายฝากจะได้รับเงินก้อนทันทีหลังทำสัญญา โดยไม่ต้องตรวจสอบประวัติเครดิตหรือหาผู้ค้ำประกัน นอกจากนี้ ยังมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด และโดยทั่วไปมักได้รับวงเงินที่สูงกว่าการจำนอง อีกทั้งยังมีอัตราดอกเบี้ยที่กฎหมายควบคุมไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี

ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝาก

กระบวนการขายฝากนั้นรวดเร็วและตรงไปตรงมา แต่ก็ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ ณ สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและปกป้องสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย

• ตกลงราคาและเงื่อนไข ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเจรจาตกลงราคาทรัพย์สิน จำนวนเงินสินไถ่ (เงินต้นรวมดอกเบี้ย) และกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้สูงสุดไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์
• ทำสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องไปจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
• การโอนกรรมสิทธิ์และรับเงิน เมื่อสัญญาเสร็จสมบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในโฉนดจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อของผู้รับซื้อฝาก และผู้ขายฝากจะได้รับเงินตามที่ตกลงกันไว้
• การไถ่ถอนทรัพย์สิน หากผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนคืน ต้องนำเงินสินไถ่ไปชำระให้ครบถ้วนภายในกำหนดเวลา จากนั้นทั้งสองฝ่ายต้องไปดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินอีกครั้ง เพื่อโอนกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากตามเดิม

การขายฝากแตกต่างจากการขายทั่วไปอย่างไร

การขายฝากคือการขายทรัพย์สินที่มีเงื่อนไขพิเศษให้ผู้ขายมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์กลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา หากไถ่ถอนได้ทันกรรมสิทธิ์ก็จะกลับมาเป็นของเรา แต่หากพ้นกำหนดไปแล้วทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ ส่วนการขายทั่วไปหรือการขายขาดคือการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถาวร เมื่อทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ผู้ขายจะไม่มีสิทธิ์ใด ๆ ในทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป

จำนองและขายฝากแบบไหนดีกว่า

การเลือกระหว่างจำนองที่ดินกับการขายฝากขึ้นอยู่กับความต้องการและสถานการณ์ของผู้ที่ต้องการเงินทุน หากเรามีความสามารถในการชำระหนี้ที่แน่นอนต้องการรักษากรรมสิทธิ์ไว้ และต้องการแหล่งเงินทุนระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำการจำนองคือคำตอบที่ดีกว่า แต่หากเราต้องการเงินสดอย่างเร่งด่วนในระยะสั้นและยอมรับความเสี่ยงที่สูงกว่าในการสูญเสียกรรมสิทธิ์หากไม่สามารถไถ่ถอนได้ทัน การขายฝากอาจเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์

สรุป ความแตกต่างของการจำนองกับขายฝาก

ความแตกต่างที่สำคัญที่สุดระหว่างการจำนองและการขายฝากอยู่ที่ “กรรมสิทธิ์” ในการจำนอง กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของเรา ผู้รับจำนองมีเพียงสิทธิในการบังคับขายทอดตลาดหากเราผิดนัด แต่ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที และเราจะสูญเสียทรัพย์สินนั้นไปโดยสิ้นเชิงหากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด การทำความเข้าใจความแตกต่างนี้จึงสำคัญอย่างยิ่ง หากใครกำลังมองหาแหล่งไถ่ถอนจำนองที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและมีเงื่อนไขที่เป็นธรรม พร้อมให้คำปรึกษาเพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับเรา

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000