บ้านมือสองถือเป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งในปัจจุบันทั้งสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและนักลงทุน ด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งค่อนข้างมาก ประกอบกับการเติบโตของตลาดบ้านมือสองในปัจจุบันที่ช่วยให้การขาย-การซื้อบ้านมือสองง่ายขึ้นกว่าอดีต อีกทั้ง ยังมีตัวเลือกมากมายให้เลือกดูอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม เพื่อจะได้บ้านมือสองที่คุณภาพดี ปลอดภัย หรือได้ทำเลที่เหมาะสมไม่น้อยไปกว่าบ้านมือหนึ่ง คุณต้องตรวจสอบและเลือกบ้านมือสองให้ละเอียดกว่าการเลือกซื้อบ้านทั่วไป 5 ข้อควรรู้ก่อนเลือกซื้อบ้านมือสอง ต่อไปนี้ น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการเลือกซื้อบ้านมือสอง
1. เทคนิคการเลือกบ้านมือสอง
การเลือกซื้อบ้านมือสองต้องการความละเอียดและความรอบคอบมากกว่าการเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า บ้านมือสองคือบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว อีกทั้ง ยังอาจมีอายุยาวนานจนตัวบ้านเสื่อมสภาพลง ก่อนจะเลือกซื้อบ้านมือสองจึงมีเกณฑ์ต่างๆ ที่ควรประเมินก่อน
- ทำเล สำหรับการเลือกบ้าน ไม่ว่าจะมือหนึ่งหรือมือสอง หรือไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุน ทำเลคือเรื่องสำคัญ เพราะในแง่ผู้อยู่อาศัย การเลือกทำเลคือความเป็นอยู่ และสำหรับผู้ลงทุน ทำเลก็หมายถึงโอกาสทางการตลาด วิธีเลือกทำเลก็ประเมินว่าอยู่ใกล้สถานที่ใด เช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน สวนสาธารณะ หรือแหล่งทิ้งขยะชุมชน เป็นซอยตัน ฯลฯ หรือการเดินทางและการจราจรสะดวกหรือไม่ เป็นต้น
- สภาพแวดล้อม ในด้านนี้ จะดูต่อมาจากทำเล โดยพิจารณาจากสภาพแวดล้อมว่าเอื้อต่อการอาศัยหรือวิถีชีวิตหรือไม่ ซึ่งสภาพแวดล้อมในข้อนี้ หมายถึงทั้งสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และผู้คน โดยสภาพแวดล้อมทั่วไปที่ต้องดู เช่น เป็นพื้นที่ราบต่ำหรืออยู่บนเนิน น้ำท่วมหรือไม่ ส่วนด้านผู้คน ให้ลงพื้นที่ไปสำรวจ และอาจถามคนในพื้นที่ดูว่าบริเวณบ้านที่จะไปซื้อนั้น ผู้คนเป็นอย่างไร ลักษณะชุมชนเป็นแบบไหน มีอะไรที่ต้องระวังหรือไม่ เป็นต้น
- สภาพบ้าน เนื่องจากบ้านมือสองอาจก่อสร้างมานานแล้ว สิ่งที่ควรใส่ใจคือความแข็งแรงมั่นคงของโครงสร้างอาคาร หรือบ้านบางหลังที่มีการต่อเติมซึ่งอาจกระทบส่วนโครงสร้าง เช่น บ้านทรุด กำแพงทรุด เป็นต้น จึงควรหาผู้ที่มีความรู้ไปตรวจดูสภาพบ้านด้วย นอกจากนี้ ยังควรเลือกดูจากสภาพบ้านโดยทั่วไปและระบบสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า เป็นต้น โดยสามารถประเมินสิ่งที่ต้องซ่อมแซมหรือปรับปรุงและสรุปเป็นค่าใช้จ่ายรวมกับราคาบ้านได้เพื่อพิจารณาความคุ้มค่า
2. สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง
หลังจากเลือกดูบ้านมือสองและเจอบ้านที่ต้องการแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ยังมีรายละเอียดอื่นๆ อีกที่ต้องตรวจสอบดูให้ครบถ้วนเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง
- เปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมิน เพื่อตรวจสอบว่าราคาที่ขายสูงเกินไปหรือไม่ เพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจซื้อ และนอกจากนี้ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้จากราคาประเมิน หากราคาประเมินต่ำกว่า ดังนั้นสิ่งที่ต้องรู้อีกอย่างก็คือ ราคาประเมินของบ้าน
- ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน ให้ได้ทราบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ หรือหากเป็นนายหน้า นายหน้ากำลังขายให้ใคร เพื่อป้องกันการแอบอ้าง
- ตรวจสอบแนวเวนคืน บ้านบางหลังที่เจ้าของรีบร้อนขาย อาจเป็นเพราะรู้ว่าตัวบ้านอยู่ในแนวเวนคืน และหลอกขายให้ลูกค้า ดังนั้น จึงควรตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนที่จะซื้อ โดยสามารถตรวจสอบได้กับกรมโยธา การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตและกรมที่ดิน หรือสอบถามคนในพื้นที่
- ตรวจสอบการจดจำนอง เพราะโดยส่วนมากบ้านมักจะติดจำนองหรือยังผ่อนไม่หมดอยู่ เรื่องนี้ควรถามกับผู้ขายให้แน่ชัด เพราะต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารให้เรียบร้อยก่อน
- สอบถามสาเหตุที่ขายและประวัติของบ้าน คุณควรสอบถามกับเจ้าของบ้านโดยตรงถึงสาเหตุที่ต้องการขายบ้าน เช่น จำเป็นต้องใช้เงิน ต้องการย้ายที่อยู่ หรือมีเหตุผลอื่นที่พยายามปกปิด นอกจากนี้ ยังควรสอบถามประวัติของบ้านจากทั้งเจ้าของหรือเพื่อนบ้านว่าบ้านหลังนี้เคยมีใครอาศัยอยู่บ้าง มีเหตุการณ์ที่น่ากังวลเกิดขึ้นหรือไม่ เพื่อความสบายใจและมั่นใจเมื่อเข้าอาศัย
ทั้งนี้ อาจมีสิ่งอื่นที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนอยู่อีก เช่น เอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง ใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
3. ช่องทางซื้อบ้านมือสอง
ทุกวันนี้ มีช่องทางการซื้อขายบ้านมือสองหลากหลายและสะดวกมากขึ้น อีกทั้ง จำนวนบ้านมือสองในตลาดก็มีให้เลือกมากมายเช่นเดียวกัน ช่องทางที่นิยมซื้อบ้านมือสองกันก็มีอยู่ 3 ช่องทาง
- ซื้อกับเจ้าของ วิธีการนี้เป็นวิธีการดั้งเดิมและง่ายที่สุด เพราะคุณสามารถเจรจาต่อรองราคาขายกับเจ้าของบ้านได้โดยตรง และมั่นใจได้ว่าเจ้าของต้องการขายจริง ไม่ใช่การ “ขับไล่” เจ้าของเดิมจากคำสั่งศาล ทั้งนี้ หากเลือกซื้อกับเจ้าของบ้านโดยตรงควรตรวจสอบเอกสารและการทำสัญญาต่างๆ ให้เรียบร้อย หรือหาผู้ที่มีความรู้เข้ามาช่วย และควรตกลงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือจดจำนองที่ดิน เป็นต้น
- ซื้อผ่านนายหน้า วิธีการนี้จะเอื้อประโยชน์และความสะดวกให้กับผู้ซื้อ เพราะผู้ซื้อสามารถระบุลักษณะบ้านที่ต้องการ พื้นที่ และราคากับนายหน้าได้ และนายหน้าจะเป็นผู้ดำเนินการเรื่องซื้อขายและการทำสัญญาต่างๆ ให้ โดยส่วนมากค่าใช้จ่ายของนายหน้า ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบดูชื่อผู้ขายกับชื่อเจ้าของในโฉนดเป็นคนคนเดียวกันหรือไม่ เพราะบางทีนายหน้าอาจแอบอ้างขายบ้านผู้อื่นกับลูกค้าได้
- ซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร การซื้อสินทรัพย์รอการขายจากธนาคารเป็นหนึ่งช่องทางซื้อบ้านมือสองที่นิยมกันมากขึ้น เพราะมีบ้านจำนวนมากให้เลือก ราคาบ้านมักจะต่ำกว่าราคาตลาด และซื้อได้ง่าย นอกจากนี้ หากซื้อบ้านกับธนาคารก็จะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารที่ขายได้ง่ายและรวดเร็วยิ่งขึ้น อีกทั้ง อาจได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมต่างๆ และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ อีกด้วย
นอกจากนี้ ยังมีอีกช่องทางซื้อบ้านมือสองที่ราคาถูก คือ การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ซึ่งราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดถึง 50% ทั้งนี้ ต้องวางมัดจำประมูล 40,000 – 50,000 บาท และวางมัดจำบ้านอีก 25% ของราคาทรัพย์ นอกจากนี้ วิธีการนี้ก็มีขั้นตอนทางกฎหมายหลายขั้นตอน และอาจต้องดำเนินเรื่องในศาลเพื่อฟ้องขับไล่ “ผู้บุกรุก” อีกด้วย
4. ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง
หากซื้อบ้านมือสองจากธนาคาร โดยขอสินเชื่อซื้อบ้านด้วย การดำเนินงานจะลดขั้นตอนลง โดยเพียงยื่นเอกสารต่างๆ ที่ธนาคารขอ ทั้งนี้ หากซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางอื่นๆ ก็ไม่ได้มีขั้นตอนที่แตกต่างจากการกู้สินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่งทั่วไป หรือหากจะซื้อบ้านมือสองเพื่อลงทุนและขอสินเชื่อบ้านมือสองสำหรับผู้ประกอบการโดยเฉพาะ ก็มีขั้นตอนที่ไม่แตกต่างกัน สามารถสรุปขั้นตอนได้ดังนี้
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขั้นตอนนี้คือการเตรียมการซื้อขาย ซึ่งสัญญานี้คือหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพื่อทราบว่าคุณจะซื้อบ้านจริง โดยรายละเอียดในสัญญาควรระบุถึงราคาที่ตกลงซื้อขาย เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ชัดเจน
- ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย สำเนาโฉนดที่ดินคือเอกสารอีกชุดที่จำเป็นต้องยื่นกับธนาคาร โดยควรตรวจสอบก่อนยื่นกู้ว่าชื่อผู้ขายกับผู้มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดเป็นคนเดียวกันหรือไม่
- ยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้าน ขั้นตอนนี้คุณต้องเตรียมเอกสารสำหรับยื่นขอสินเชื่อให้พร้อม ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคลทั้งหลาย เอกสารทางการเงินหรือแสดงที่มาของรายได้ และเอกสารหลักประกันซึ่งรวมสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินของบ้านที่ไปซื้อด้วย
- รอธนาคารประเมินทรัพย์สิน ขั้นตอนนี้คือระหว่างธนาคารประเมินราคาบ้านและพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน แต่ถ้าซื้อบ้านกับธนาคารหรือเลือกธนาคารที่มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน อาจได้วงเงินถึง 90% ดังนั้น เมื่อจะซื้อบ้านมือสองจึงควรเตรียมเงินก้อนแรกไว้ประมาณ 20% ของราคาบ้าน
- ดำเนินการโอนสินทรัพย์และจดจำนองบ้าน เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เรียบร้อย ก็สามารถนัดผู้ขายมาโอนสินทรัพย์และรับเงินจากธนาคาร รวมทั้งจดจำนองบ้านหลังที่ซื้อกับธนาคาร หรือหากบ้านหลังเก่ายังติดภาระสินเชื่อเก่าอยู่ก็ต้องทำเรื่องไถ่ถอนและย้ายจำนองมาธนาคารที่ผู้ซื้อกู้
5. ข้อดีของบ้านมือสอง
แม้บ้านมือสองจะเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว หรือมีอายุยาวนานจนสภาพอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง แต่หากคุณมีวิธีการเลือกบ้านมือสองที่ดี ได้ตรวจสอบแล้วว่าปลอดภัย เป็นทำเลที่ดี ไม่ว่าจะเข้าอาศัยอยู่เองหรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่า บ้านมือสองก็ถือว่าไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าบ้านหลังใหม่เลย ซึ่งข้อดีข้อเด่นของบ้านมือสอง เช่น
- ราคาถูก ข้อนี้เป็นจุดเด่นที่สุดของบ้านมือสอง เพราะราคาอาจถูกกว่าบ้านหลังใหม่ได้มากถึง 50% เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้าน แต่มีกำลังทรัพย์จำกัด
- ต่อรองได้ง่ายกว่า เนื่องจากตัวบ้านมีอายุหรือผ่านการใช้งานมาแล้ว รวมทั้งสภาพของบ้านที่ต้องปรับปรุงทำให้สามารถต่อรองราคากับเจ้าของบ้านได้ง่ายกว่า อาจทำให้ได้บ้านในราคาที่ต่ำลงมาอีกได้
- โครงสร้างบ้านมักมีคุณภาพมากกว่า หากเปรียบเทียบบ้านที่สร้างห่างกัน 5 ปี – 10 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกัน จะทราบว่าวัสดุหรือส่วนโครงสร้างของบ้านที่สร้างมาก่อนนั้นมีคุณภาพมากกว่า เพราะบ้านที่สร้างภายหลังจะมีต้นทุนในการก่อสร้างมากกว่า เช่น วัสดุ และค่าแรง
- อาจได้ทำเลที่ดีกว่า เพราะพื้นที่เป็นทรัพยากรที่จำกัด บ้านที่ก่อสร้างขึ้นมาใหม่อาจอยู่ในทำเลที่ห่างไกล และบ้านมือสองที่สร้างมาก่อนแล้วจึงอาจอยู่ในพื้นที่ที่มีทำเลดีกว่า
สรุป
การเลือกซื้อบ้านมือสองจำเป็นต้องสำรวจและตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ทั้งทำเล สภาพแวดล้อม ตัวอาคาร รวมถึงเอกสารและเรื่องกฎหมายต่างๆ อย่างรอบคอบ 5 เรื่องควรรู้ก่อนเลือกซื้อบ้านมือสองข้างต้น น่าจะช่วยให้คุณสามารถเลือกบ้านมือสองที่มีคุณภาพและเหมาะสมกับราคาได้ ไม่ว่าจะต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนทำธุรกิจ ข้อควรรู้เหล่านี้ก็น่าจะเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของคุณ
