อยากซื้อบ้านปล่อยเช่า ควรรู้อะไรบ้าง? ลงทุนดีไหม?

การซื้อบ้านปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากบ้านมีพื้นที่ขนาดใหญ่ เหมาะสำหรับผู้ที่มีครอบครัวใหญ่ และต้องการความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย หากเลือกซื้อและปล่อยเช่าในทำเลที่เหมาะสม ก็มีโอกาสปล่อยเช่าทำกำไรได้สูง

หากคุณอยากเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการซื้อบ้านปล่อยเช่า มาดูกันก่อนว่ามีเรื่องอะไรที่คุณต้องรู้บ้างก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้และประเมินความเสี่ยงให้ครบทุกด้านก่อนที่จะลงทุนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า

ซื้อบ้านปล่อยเช่าดีอย่างไร?

การลงทุนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายในกลุ่มนักลงทุนอสังหา เนื่องจากในการซื้อบ้าน ผู้ปล่อยเช่าสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านและปล่อยเช่าได้ นั่นหมายถึง เงินลงทุนที่ใช้ซื้อบ้านจะมาจากสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ผู้ปล่อยเช่าแทบไม่ต้องใช้เงินสดซื้อบ้านหลังที่ต้องการปล่อยเช่าเลย

ข้อดีของการปล่อยเช่าบ้านคือ ผู้ปล่อยเช่าจะได้รับค่าเช่าเป็นเงินสด โดยค่าเช่าที่ได้รับมา จะสามารถนำมาผ่อนสินเชื่อบ้านได้ และยังมีกำไรจากส่วนต่างของราคาปล่อยเช่า ที่นำมาใช้จ่ายหมุนเวียนได้อีกด้วย 

ซึ่งถ้าเลือกซื้อบ้านปล่อยเช่าในทำเลที่มีความต้องการพักอาศัยสูง จะช่วยให้สามารถสร้าง Passive Income หรือทำให้มีรายรับสม่ำเสมอ จากการมีผู้เช่าบ้านในระยะยาวนั่นเอง

สิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนลงทุนซื้อบ้านปล่อยเช่า

1. ทำเลที่ตั้งของบ้านที่จะปล่อยเช่า 

สำหรับสิ่งแรกที่ต้องรู้ก่อนการซื้อบ้านปล่อยเช่า นั่นคือ ทำเลที่ตั้งของบ้าน เพราะไม่ใช่บ้านทุกหลังที่จะมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่าย เนื่องจากจะมีปัจจัยหลายๆ ที่ต้องเอื้อต่อการตัดสินใจของผู้เช่าด้วย ไม่ว่าจะเป็น ความสะดวกในการเดินทาง หรือความใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ตลาด โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

โดยถ้าจะหาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับทำเลของบ้านในอินเทอร์เน็ตเพียงอย่างเดียว ก็อาจไม่เห็นภาพมากพอ ดังนั้น ในการเลือกทำเลของบ้านที่จะซื้อเพื่อปล่อยเช่า คุณควรออกไปดูพื้นที่จริงของบ้านด้วยตัวเอง จะช่วยให้เห็นว่าที่ตั้งของบ้านหลังนั้น มีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้มากน้อยแค่ไหน 

ไม่ว่าจะเป็น บริเวณโดยรอบของโครงการ สิ่งอำนวยสะดวกของโครงการ การเดินทางไปยังแหล่งชุมชนหรือแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะทำให้เห็นว่าทำเลนั้นมีความสะดวกและเหมาะกับการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน

2. สำรวจความต้องการของตลาดปล่อยเช่าบ้าน (Demand / Supply)

นอกจากเรื่องทำเลที่ตั้งของบ้านแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องดูในการเลือกซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่านั่นคือ การดูว่าพื้นที่นั่นเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าอยู่สูงหรือไม่ ซึ่งถ้าเป็นทำเลที่มีการปล่อยเช่ากันอยู่แล้วเป็นปกติ ก็จะช่วยให้คุณสำรวจตลาดปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น และมีข้อมูลต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เช่น

• กลุ่มคนที่เช่าบ้านในทำเลนั้นเป็นคนกลุ่มไหน
• ค่าปล่อยเช่าบ้านที่เจ้าอื่นๆ ทำอยู่ที่ประมาณเท่าไร
• มีการแข่งขันหรือมีการปล่อยเช่าเป็นจำนวนมากหรือไม่
• ในทำเลนั้นมีคนเช่าอยู่เป็นจำนวนมากหรือไม่
• มีบ้านปล่อยเช่าในระแวกใกล้เคียงว่างเป็นจำนวนมากหรือไม่

ข้อมูลจากการสำรวจเหล่านี้เอง จะทำให้คุณเห็นภาพรวมและโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น ซึ่งถ้าคุณเห็นว่าทำเลนั้นมีความต้องการเช่าสูง คุ้มค่าที่จะลงทุน ก็สามารถลงมือซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าได้เลย แต่ถ้าสำรวจแล้วพบว่าโอกาสปล่อยเช่ามีน้อย หรือมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่มีผู้เช่า ก็จะได้ตัดสินใจหาทำเลอื่นๆ ที่เป็นที่ต้องการมากกว่า

3. ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

แน่นอนว่าในการซื้อบ้านปล่อยเช่า สิ่งที่เราต้องคำนึงถึงมากที่สุดจะเป็นเรื่องของ “กำไร” จากการปล่อยเช่า โดยเฉพาะผู้ที่กู้เงินเพื่อซื้อบ้านปล่อยเช่า จะต้องตั้งราคาให้ค่าเช่ามากกว่าจำนวนเงินที่ผ่อนบ้านกับธนาคารในแต่ละเดือนด้วย

สำหรับการตั้งราคาเช่าบ้าน หากคุณตีเป็นเป็นตัวเลขกลมๆ เอง โดยไม่ได้คำนวณแบบละเอียด อาจทำให้คุณพลาดในเรื่องการตั้งราคาเช่าได้ เพราะถ้าปล่อยเช่าราคาต่ำไป ก็อาจได้รับกำไรน้อยหรือขาดทุนได้ในระยะยาว และถ้าหากตั้งสูงมากเกินไป ก็อาจทำให้ราคาเช่าสูงกว่าตลาด จนทำให้หาผู้เช่าได้ยาก

เพื่อแก้ปัญหาการตั้งราคาให้คุ้มค่าที่สุด จึงมีวิธีการคิดผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield เกิดขึ้นมา เพื่อให้ผู้ปล่อยเช่าบ้านสามารถตั้งราคาได้อย่างเหมาะสม คุ้มค่า และไม่ขาดทุน

วิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้าน

สำหรับคำนวณ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถแบ่งได้เป็น 3 ประเภท ตามวิธีการคำนวณและปัจจัยที่นำมาใช้ในการคำนวณ ได้แก่

วิธีคิดแบบที่ 1: Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น ซึ่งมีวิธีคิดง่ายที่สุด คือ นำต้นทุนที่ใช้ซื้อบ้านมาคำนวณกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยวิธีนี้ จะเหมาะสำหรับคนที่ซื้อบ้านด้วยเงินเย็นและไม่ได้มีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ฯลฯ 

วิธีคิด Gross Rental Yield 

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

(ที่มาสูตรการคำนวณ Rental Yield จาก moneybuffalo.in.th)

ยกตัวอย่าง ซื้อบ้านเดี่ยวมาในราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน (ลดไป 2 เดือนสำหรับการหาลูกค้า) แทนสูตรได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 20,000 บาท x 10 เดือน = 200,000 บาท ต่อปี
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น (200,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 8% ต่อปี

∴ ผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้นเท่ากับ 8% ต่อปี

สำหรับวิธีการนี้ เป็นการคำนวณอย่างคร่าว ยังไม่ได้นำค่าใช้จ่ายอื่นๆ มาคำนวณ

วิธีคิดแบบที่ 2: Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ ซึ่งมีวิธีคิดคล้ายกับ Gross Rental Yield แต่จะนำค่าใช้จ่ายและต้นทุนต่างๆ ทั้งหมดมาคำนวณด้วย เพื่อหาผลตอบแทนสุทธิ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง รวมไปถึงค่านายหน้า ฯลฯ ทำให้ได้เปอร์เซ็นต์ Yield ที่ค่อนข้างแม่นยำ 

วิธีคิด Net Rental Yield

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายอื่นตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา] x 100

(ที่มาสูตรการคำนวณ Rental Yield จาก moneybuffalo.in.th)

ยกตัวอย่าง ซื้อบ้านเดี่ยวมาในราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท ค่าอินเทอร์เน็ตเดือนละ 500 บาท ค่าตกแต่งก่อนปล่อยเช่า 30,000 บาท และค่านายหน้าเป็นค่าเช่าจำนวน 1 เดือน คำนวณได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 20,000 บาท x 10 เดือน = 200,000 บาท ต่อปี
• ค่าใช้จ่าย 12,000 บาท + (500 บาท x 12 เดือน) + 30,000 บาท + 20,000 บาท = 68,000 บาท
• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = 200,000 บาท – 68,000 บาท = 132,000 บาท
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (132,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 5.28% 

∴ ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิเท่ากับ 5.28% ต่อปี

จะเห็นได้ว่า จากตัวอย่างเดียวกันกับวิธีการคำนวณแบบแรก หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกแล้ว วิธีที่สองจะได้ค่ายีลด์น้อยกว่าแบบแรกถึงเกือบ 3% ซึ่งจะใกล้เคียงกับผลตอบแทนที่ได้รับจริงมากกว่า

วิธีคิดแบบที่ 3: Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าในรอบปี ที่นำต้นทุนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในรอบปีมาคำนวณกับผลตอบแทนที่อสังหาริมทรัพย์น่าจะทำได้ทั้งหมดในรอบปีมาคำนวณ เป็นวิธีคำนวณที่ละเอียดที่สุด ทำให้ Yield ค่าเช่าที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะได้ผลตอบแทนตำ่กว่า แต่แม่นยำกว่าวิธีคำนวณแบบอื่น 

วิธีคิด Cash on Cash Rental Yield

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (ต้นทุนตั้งต้น เช่น เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง)] x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหลังหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตลอดทั้งปีออกแล้ว

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวเดือนละ 20,000 บาทต่อเดือน โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน โดยบ้านหลังที่ปล่อยเช่าผู้ลงทุนกู้สินเชื่อมา ผ่อนชำระ 30 ปี จึงต้องผ่อนชำระทุกเดือน งวดละ 12,000 บาท ทั้งปีจะต้องผ่อนทั้งสิ้น (12,000 x 12) = 144,000 บาท ต่อปี และจ่ายค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะเป็นค่าใช้จ่ายประจำ (Fixed Cost)

ส่วนค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ ค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 250,000 บาท (10% ของราคาบ้าน 2,500,000 บาท) ค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์ก่อนปล่อยเช่า 150,000 บาท และค่านายหน้า 20,000 บาท (ค่าเช่า 1 เดือน)

คำนวณได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ 200,000 – 12,000 (ค่าส่วนกลาง) =188,000 บาท
• ค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่ต้องจ่ายทั้งปี คือ (12,000 x 12) = 144,000 บาท ต่อปี
• ต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ 8,000 + 250,000 + 150,000 + 20,000 = 428,000 บาท 
• Cash on Cash Rental Yield = [(188,000 – 144,000) ÷ 428,000] x 100 = 10.28% ต่อปี 

∴ ผลตอบแทนค่าเช่าในรอบปีเท่ากับ 10.28% ต่อปี

ทำไม Cash on Cash Rental Yield ถึงได้ผลตอบแทนมากกว่า ทั้งๆ ที่หักค่าใช้จ่ายละเอียดกว่า?

สาเหตุเพราะว่า วิธีการนี้ไม่ได้ใช้ราคาบ้านทั้งหมดมาคำนวณ​ (แตกต่างจาก 2 วิธีแรก ที่คำนวณด้วยสมมติว่า ซื้อบ้านด้วยเงินสด) เพราะเป็นวิธีกู้สินเชื่อบ้านในการซื้อทรัพย์ ทำให้ต้นทุนตั้งต้นตำ่กว่าวิธีอื่น แต่ก็แม่นยำกว่าด้วย 

อัตราผลตอบแทนเท่าไรถึงคุ้มค่า? 

อัตราผลตอบแทน หรือ Yield ตั้งแต่ 6% – 8% ขึ้นไป ซึ่งถือว่าคุ้มค่าแรงในการลงทุน และอย่างน้อยที่สุดสามารถสู้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 2% – 4% ได้

ลงทุนซื้อบ้านปล่อยเช่าคุ้มหรือไม่? ควรลงทุนไหมในยุคนี้?

หากถามว่าการซื้อบ้านปล่อยเช่ายังน่าลงทุนหรือไม่ในยุคนี้ ก็ต้องบอกว่ายังคงน่าลงทุนอยู่ ด้วยเหตุผลหลักๆ คือ บ้านหรือที่อยู่อาศัย ยังเป็นสิ่งที่คนต้องการซื้อหรือเช่าเพื่ออยู่อาศัยอยู่ตลอด ซึ่งถ้าหากคุณเลือกลงทุนซื้อบ้านปล่อยเช่าในทำเลที่มีความต้องการอยู่อาศัยสูง แน่นอนว่าโอกาสที่จะปล่อยเช่าเพื่อทำกำไรจากการปล่อยเช่าก็มีสูงเช่นกัน

หรืออีกช่องทางหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านปล่อยเช่า แล้วอยากทำกำไรต่อได้เร็วขึ้น ก็สามารถใช้วิธีซื้อบ้านแล้วปล่อยเช่าในระยะหนึ่ง โดยอาจจะเป็น 1-3 ปี ก่อนที่จะขายต่อ

ทำไมต้องรอเวลาก่อนที่จะขายต่อ?

ก็เพื่อรอให้โครงการบ้านที่ซื้อนั้น ขายหมดเรียบร้อย หรือทำเลนั้นมีความต้องการอยู่อาศัยสูงมากขึ้น จากการตัดผ่านของถนน ทางด่วน หรือขนส่งสาธารณะที่สะดวกยิ่งขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้มูลค่าของบ้านสูงขึ้น ซึ่งถ้าคุณรอให้ถึงช่วงเวลานี้แล้วขายต่อให้กับผู้ที่ต้องการซื้อจริงๆ ก็จะมีโอกาสขายต่อแล้วได้กำไรมากกว่าซื้อมาแล้วขายทันที รวมถึงในช่วงระหว่างที่บ้านกำลังรอขายอยู่ คุณก็ยังทำกำไรได้จากการปล่อยเช่าด้วย

ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าด้วยสินเชื่อบ้านจาก ธอส.

สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากซื้อบ้านปล่อยเช่า แต่ยังไม่มีเงินทุนไม่ต้องกังวล เพราะที่ ธอส. เรามีโครงการสินเชื่อที่ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ กับ สินเชื่ออพาร์ทเม้นท์/ บ้านเช่า 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม เกี่ยวกับโครงการสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ

หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ติดตามข้อมูลข่าวสารได้ที่ www.ghbank.co.th

ติดต่อ G H BANK Call Center : 02 645 9000