อพาร์ทเม้นท์ vs หอพัก มีความแตกต่างกันอย่างไรในเชิงกฎหมาย บทความนี้มีคำตอบ

หากคุณกำลังมองหาทำเลเพื่อลงทุนทำธุรกิจที่พักให้เช่า คำถามที่อาจเกิดขึ้นคือ อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง โดยเฉพาะในแง่กฎหมายที่มีรายละเอียดแตกต่างกัน บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเม้นท์และหอพัก ทั้งในแง่ของกฎหมาย ข้อบังคับ และความเหมาะสมในการลงทุน

อพาร์เม้นท์ (Apartment) คืออะไร

อพาร์ทเม้นท์ คือ อาคารที่มีห้องพักให้เช่าหลายห้องภายในอาคารเดียวกัน โดยเจ้าของเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ส่วนผู้อยู่อาศัยเป็นเพียงผู้เช่า ซึ่งต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบและเงื่อนไขที่กำหนด การเปิดใบอนุญาตประกอบกิจการอพาร์ทเม้นท์อยู่ภายใต้ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

หอพัก (Dormitory) คืออะไร

หอพัก คือ สถานที่ที่จัดขึ้นเพื่อรับผู้พักที่เป็นนักเรียนหรือนักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และศึกษาในระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรี โดยมีใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักตาม พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ.2558 ซึ่งมีการควบคุมดูแลเข้มงวดกว่าอพาร์ทเม้นท์ทั่วไป

อพาร์ทเม้นท์กับหอพัก แตกต่างกันอย่างไร

อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง หลัก ๆ อยู่ที่กลุ่มผู้เช่า กฎระเบียบการควบคุม และข้อกำหนดทางกฎหมาย หอพักถูกควบคุมโดย พ.ร.บ. หอพัก ที่เน้นดูแลเยาวชน ขณะที่อพาร์ทเม้นท์ถูกควบคุมภายใต้ พ.ร.บ. ควบคุมอาคารที่เน้นความปลอดภัยของโครงสร้าง

กลุ่มผู้อยู่อาศัย

กลุ่มผู้อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไงอย่างชัดเจน อพาร์ทเม้นท์ คือ ที่พักสำหรับบุคคลทั่วไปไม่จำกัดช่วงวัย มักเป็นคนทำงาน ครอบครัวขนาดเล็ก หรือผู้ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว ในขณะที่หอพัก คือที่พักที่มุ่งเน้นกลุ่มนักเรียน นักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และยังศึกษาในระดับไม่เกินปริญญาตรี มีการควบคุมดูแลเพื่อความปลอดภัยและสวัสดิภาพของเยาวชน

ค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายระหว่าง หอพัก และอพาร์ทเม้นท์มีความแตกต่างกัน โดยค่าเช่าหอพักมักมีราคาถูกกว่าเนื่องจากเป็นห้องขนาดเล็ก บางแห่งอาจมีห้องน้ำรวม และรวมค่าสาธารณูปโภคไว้ในค่าเช่าแล้ว ส่วนอพาร์ทเม้นท์มักมีค่าเช่าสูงกว่าเพราะมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า มีความเป็นส่วนตัวสูง มีห้องน้ำส่วนตัว และบางแห่งอาจมีห้องครัวหรือพื้นที่ซักล้าง โดยส่วนใหญ่คิดค่าน้ำ-ไฟแยกต่างหาก

ขนาดพื้นที่

อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง ในเรื่องขนาดพื้นที่ใช้สอยคือ อพาร์ทเม้นท์มักมีพื้นที่กว้างกว่า เริ่มต้นประมาณ 25-30 ตร.ม. ขึ้นไป มีห้องแยกสัดส่วนชัดเจน บางแห่งมีระเบียง หรือพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มเติม ในขณะที่หอพักมักมีพื้นที่จำกัด เริ่มต้นประมาณ 15-20 ตร.ม. เน้นเพียงพื้นที่นอนและพื้นที่ทำงานหรือเรียนหนังสือ บางแห่งอาจมีพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้นักศึกษาได้ทำกิจกรรมร่วมกัน

ในเชิงกฎหมาย พรบ. ควบคุมอาคาร (อพาร์ทเม้นท์) และ พรบ. หอพัก ต่างกันอย่างไร

ความแตกต่างสำคัญที่ทำให้อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไงในเชิงกฎหมายคือ อพาร์ทเม้นท์อยู่ภายใต้ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ซึ่งเน้นความปลอดภัยด้านโครงสร้างและอัคคีภัย ขณะที่หอพักอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 ที่เน้นการควบคุมดูแลความปลอดภัยและสวัสดิภาพของนักเรียน นักศึกษา

1. ข้อกำหนดเกี่ยวกับผู้เช่า

• อพาร์ทเม้นท์: ไม่มีข้อจำกัดเรื่องอายุหรือสถานะของผู้เช่า ให้บริการแก่บุคคลทั่วไป เจ้าของสามารถกำหนดเงื่อนไขเองได้ ไม่จำเป็นต้องแยกอาคารตามเพศ
• หอพัก: กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าต้องเป็นนักเรียน นักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และยังไม่ได้สมรส ศึกษาไม่สูงกว่าระดับปริญญาตรี ต้องมีการแยกหอพักชายและหญิงออกจากกัน

2. จำนวนผู้เช่า

• อพาร์ทเม้นท์: ไม่มีการกำหนดจำนวนขั้นต่ำของผู้เช่า ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องในอาคาร อาจมีเพียงไม่กี่ห้องก็ได้
• หอพัก: กฎหมายกำหนดให้ต้องมีผู้พักอาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไปจึงจะเข้าข่ายเป็นหอพักตาม พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 หากมีผู้พักน้อยกว่านี้จะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายหอพัก

3. การจดทะเบียนและเงื่อนไข

• อพาร์ทเม้นท์: ต้องขออนุญาตดัดแปลงหรือใช้อาคารเพื่อกิจการโรงแรมตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร การขอใบอนุญาตจะพิจารณาจากโครงสร้างอาคาร ความปลอดภัย และสุขอนามัย
• หอพัก: ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักจากนายทะเบียน และต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขเข้มงวด เช่น มีผู้จัดการหอพัก มีระบบรักษาความปลอดภัย และห้ามจำหน่ายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ในหอพัก

4. รูปแบบการจดทะเบียน

• อพาร์ทเม้นท์: จดทะเบียนกับกรมที่ดินหรือเทศบาลในพื้นที่ เพื่อขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร การจดทะเบียนพาณิชย์สามารถทำได้ที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ
• หอพัก: ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักจากนายทะเบียนในท้องที่ ซึ่งอาจเป็นผู้อำนวยการเขตในกรุงเทพฯ หรือนายอำเภอในต่างจังหวัด ต้องมีการต่ออายุใบอนุญาตทุก 5 ปี

5. การกำหนดรายได้

• อพาร์ทเม้นท์: สามารถกำหนดรายได้และค่าเช่าได้อย่างอิสระตามกลไกตลาด ไม่มีข้อจำกัดเรื่องการเก็บค่ามัดจำหรือเงินประกัน
• หอพัก: การกำหนดค่าเช่าต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่เหมาะสมกับมาตรฐานหอพัก และต้องแสดงอัตราค่าเช่าไว้อย่างชัดเจน นอกจากนี้อาจมีข้อจำกัดในการเก็บค่ามัดจำหรือเงินประกัน

อยากทำอพาร์ทเม้นท์ และหอพัก ซื้อตึกเก่ามารีโนเวทดีไหม

การซื้อตึกเก่ามารีโนเวทเพื่อทำเป็นอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากมีต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำกว่าการก่อสร้างใหม่ อีกทั้งตึกเก่ามักตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและเป็นชุมชน แต่ก็มีข้อจำกัดด้านโครงสร้างและกฎหมายที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบ

ข้อดีของการซื้อตึกเก่ารีโนเวททำอพาร์ทเม้นท์ และหอพัก

• ต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่าการสร้างใหม่ เนื่องจากไม่ต้องลงทุนในโครงสร้างหลักทั้งหมด
• ทำเลที่ตั้งมักอยู่ในพื้นที่ที่พัฒนาแล้ว ใกล้แหล่งชุมชน สถานศึกษา หรือแหล่งงาน
• สามารถดำเนินกิจการได้เร็วกว่า เพราะใช้เวลารีโนเวทน้อยกว่าการก่อสร้างใหม่
• บางพื้นที่ การสร้างอาคารใหม่อาจทำไม่ได้เนื่องจากข้อจำกัดด้านผังเมือง แต่การรีโนเวทอาคารเดิมทำได้
• อาคารเก่าอาจมีเสน่ห์เฉพาะตัวที่ดึงดูดผู้เช่าบางกลุ่ม โดยเฉพาะถ้าสามารถรีโนเวทให้ทันสมัยได้

ข้อจำกัดของการซื้อตึกเก่ารีโนเวททำอพาร์ทเม้นท์ และหอพัก

• ความเสี่ยงจากโครงสร้างอาคารเก่าที่อาจมีปัญหาซ่อนเร้น เช่น ฝ้าร้าว หรือปัญหาฐานราก
• ข้อจำกัดในการปรับเปลี่ยนผังห้องหรือโครงสร้างอาคารให้ตรงกับความต้องการปัจจุบัน
• ระบบสาธารณูปโภคเก่าอาจต้องเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา ซึ่งเพิ่มต้นทุน
• การขอเปลี่ยนประเภทการใช้อาคารอาจมีความยุ่งยากและต้องปรับปรุงให้เข้ากับกฎหมายปัจจุบัน
• ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารเก่าอาจสูงกว่าอาคารใหม่ในระยะยาว

ปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณาก่อนซื้อตึกเก่า

• สภาพโครงสร้างอาคาร: ควรตรวจสอบโดยวิศวกรโครงสร้างเพื่อประเมินความแข็งแรงและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม
• ข้อกำหนดทางกฎหมาย: ตรวจสอบว่าสามารถเปลี่ยนการใช้งานอาคารเป็นอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักได้หรือไม่
• ทำเลที่ตั้ง: ต้องเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น ใกล้มหาวิทยาลัยหากต้องการทำหอพัก
• ต้นทุนการรีโนเวท: ควรประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมดอย่างรอบคอบ ซึ่งมักมีค่าใช้จ่ายแฝงที่ไม่คาดคิด
• ความคุ้มค่าในระยะยาว: คำนวณจุดคุ้มทุนและผลตอบแทนให้ชัดเจน เปรียบเทียบกับการสร้างใหม่

สรุปอพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง

สรุปแล้ว อพาร์ทเม้นท์กับหอพักต่างกันยังไง ในเชิงกฎหมายนั้น มีความแตกต่างอย่างในเรื่องกลุ่มผู้เช่า ข้อกำหนดทางกฎหมาย และการบริหารจัดการ หอพักอยู่ภายใต้กฎหมายที่เข้มงวดกว่าเพื่อคุ้มครองเยาวชน ขณะที่อพาร์ทเม้นท์มีความยืดหยุ่นมากกว่าในการรับผู้เช่า 

หากคุณกำลังสนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีบริการ สินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า (วงเงินกู้ไม่เกิน 5 ล้านบาท) สำหรับโครงการขนาดเล็ก และ สินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า (วงเงินกู้เกิน 5 ล้านบาท) สำหรับโครงการขนาดใหญ่ หรือหากสนใจ สินเชื่อสำหรับซื้อทรัพย์ บ้านมือสอง เพื่อรีโนเวท ธอส. ก็พร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุน สินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการแฟลตให้เช่า / บ้านเช่า ที่ครอบคลุมความต้องการของนักลงทุนทุกระดับ

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000