โอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก มีเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

/
/
โอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก มีเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การมอบบ้านและที่ดินให้เป็นมรดกขณะที่ยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นการส่งต่อความมั่นคงให้แก่ลูกหลานอันเป็นที่รัก การโอนบ้านให้ลูกและโอนที่ดินให้ลูกจึงเป็นธุรกรรมสำคัญที่พ่อแม่หลายท่านวางแผนไว้ แต่การดำเนินการดังกล่าวมีรายละเอียดทั้งในเรื่องของเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายที่ต้องศึกษาให้เข้าใจอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้การส่งมอบของขวัญชิ้นสำคัญนี้เป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด บทความนี้ได้รวบรวมทุกข้อมูลที่จำเป็นไว้ครบถ้วน

เลือกอ่านหัวข้อที่สนใจ

ค่าใช้จ่ายการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

 ค่าใช้จ่ายการโอนบ้านและที่ดินให้ลูก

เรื่องค่าใช้จ่ายนับเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ต้องพิจารณา ซึ่งโอนบ้านและที่ดินให้ลูกมีค่าใช้จ่ายแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับสถานะความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างพ่อแม่และลูก โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก ซึ่งมีรายละเอียดของค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดินแตกต่างกัน

กรณีโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งหมายถึงบุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่จดทะเบียนสมรสกัน หรือมีการจดทะเบียนรับรองบุตร การโอนกรรมสิทธิ์จะได้รับสิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นพิเศษ ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายไม่สูงมากนัก โดยมีรายการที่ต้องชำระดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน
  • ค่าจดทะเบียนโอน อยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นสำหรับมูลค่าทรัพย์สิน 20 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 5%
  • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบด้วยค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

กรณีโอนบ้านให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีที่บุตรเกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะถือเป็นบุตรนอกกฎหมาย การโอนในลักษณะนี้จะถูกจัดเป็นการ “ให้” ซึ่งมีอัตราค่าใช้จ่ายแตกต่างออกไป และไม่ได้รับสิทธิลดหย่อนบางรายการเทียบเท่าลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรา 0.5% จากราคาประเมิน (เช่นเดียวกับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
  • ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องชำระอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยค่าอากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณตามอัตราภาษีก้าวหน้าจากราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50%

ขั้นตอนการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

เพื่อให้ขั้นตอนการโอนบ้านให้ลูกและขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกเป็นไปอย่างรวดเร็ว ควรเตรียมตัวและทำความเข้าใจกระบวนการต่าง ๆ ที่สำนักงานที่ดินไว้ล่วงหน้า ซึ่งมีลำดับขั้นตอนหลัก ๆ ที่ไม่ซับซ้อนดังนี้

  • เริ่มต้นที่จุดประชาสัมพันธ์ ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อรับบัตรคิวและแจ้งความประสงค์ หรือสามารถหยิบใบคำขอ (ท.ด.1) มากรอกรายละเอียด พร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมด
  • ตรวจสอบเอกสาร ยื่นชุดเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจทานความถูกต้องและครบถ้วน เมื่อเรียบร้อยแล้ว จะได้รับบัตรคิวเพื่อไปดำเนินการต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน
  • ดำเนินการที่ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะให้ผู้โอน (พ่อแม่) และผู้รับโอน (ลูก) ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ จากนั้นจะประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อออกใบสั่งชำระเงิน
  • ชำระค่าธรรมเนียม นำใบสั่งชำระเงินไปชำระที่ฝ่ายการเงิน จะได้รับใบเสร็จ 2 ส่วน คือสีฟ้าสำหรับผู้โอนเก็บไว้เป็นหลักฐาน และสีเหลืองสำหรับยื่นคืนเจ้าหน้าที่
  • รับโฉนดฉบับใหม่ นำใบเสร็จสีเหลืองกลับไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดเพื่อเปลี่ยนชื่อเป็นของผู้รับโอน (ลูก) เราควรตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลทั้งหมดอีกครั้งก่อนรับโฉนดกลับ เป็นอันเสร็จสิ้นการโอนที่ดินให้ลูก

เอกสารการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การเตรียมเอกสารให้พร้อมและถูกต้องเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้การโอนบ้านให้ลูกเสร็จสิ้นได้ในวันเดียว ซึ่งเอกสารที่ต้องใช้จะแตกต่างกันไปตามสถานการณ์ของผู้ที่มาทำนิติกรรม ดังนี้

กรณีมาพร้อมกันทั้งครอบครัว (พ่อ แม่ ลูก)

  • โฉนดที่ดินฉบับจริง
  • บัตรประชาชนตัวจริงของพ่อและแม่
  • ทะเบียนบ้านตัวจริงของพ่อและแม่
  • ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
  • บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของลูก

กรณีพ่อหรือแม่มาดำเนินการฝ่ายเดียว

  • ต้องมีหนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมของคู่สมรส
  • สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสที่ไม่ได้มา พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

กรณีลูกมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาแทน

  • หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21)
  • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของลูก (ผู้มอบอำนาจ) พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีโอนมรดก (เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต)

  • คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ระบุให้เป็นผู้จัดการมรดก
  • หลักฐานการเสียชีวิตของเจ้ามรดก (มรณบัตร)
  • บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดก
  • โฉนดที่ดินฉบับจริง

เงื่อนไขการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การโอนกรรมสิทธิ์ในลักษณะนี้ถือเป็นการ “ให้โดยเสน่หา” ซึ่งเป็นการยกทรัพย์สินให้โดยไม่มีค่าตอบแทน เมื่อการโอนเสร็จสมบูรณ์แล้ว พ่อแม่ในฐานะผู้ให้จะไม่สามารถเรียกทรัพย์สินนั้นคืนได้ เว้นแต่จะเป็นกรณีที่ลูกกระทำในสิ่งที่กฎหมายระบุว่าเป็นการประพฤติเนรคุณ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจดำเนินการควรพิจารณาอย่างรอบคอบถึงผลผูกพันทางกฎหมายที่จะตามมา เพื่อให้การส่งมอบเป็นไปด้วยความสุขของทุกฝ่าย

สิ่งที่จำเป็นต้องรู้ในการโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

ประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคืออายุของลูกผู้รับโอน หากลูกบรรลุนิติภาวะแล้ว (อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป) สามารถทำนิติกรรมรับโอนได้ด้วยตนเอง แต่หากลูกยังเป็นผู้เยาว์ (อายุต่ำกว่า 20 ปี) การทำนิติกรรมจะต้องได้รับความยินยอมและดำเนินการโดยผู้แทนโดยชอบธรรม (พ่อแม่) และในบางกรณีที่ซับซ้อนอาจจำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ก่อน จึงจะสามารถดำเนินการโอนบ้านให้ลูกได้

FAQs คำถามที่พบบ่อย

เพื่อคลายข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับการโอนบ้านให้ลูกเราได้รวบรวมคำถามที่หลายท่านสอบถามเข้ามาบ่อยครั้ง พร้อมคำตอบที่เข้าใจง่าย เพื่อช่วยให้การวางแผนของท่านเป็นไปอย่างราบรื่นและไร้กังวล

โอนบ้านให้ลูก อายุเท่าไหร่ถึงจะโอนได้

สามารถโอนให้ลูกได้ทุกช่วงวัย แต่ขั้นตอนจะแตกต่างกัน หากลูกอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป สามารถรับโอนและลงนามในเอกสารได้ด้วยตนเอง แต่หากยังเป็นผู้เยาว์ (อายุต่ำกว่า 20 ปี) พ่อแม่ในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมจะต้องเป็นผู้ลงนามทำธุรกรรมแทน ซึ่งการกระทำดังกล่าวต้องเป็นประโยชน์ต่อตัวผู้เยาว์เป็นสำคัญ และไม่ทำให้ผู้เยาว์เสียเปรียบ การเตรียมเอกสารจึงต้องรอบคอบเป็นพิเศษ

โอนบ้านให้ลูกต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ภาษีหลัก ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูก 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% เฉพาะในส่วนของราคาประเมินที่เกิน 20 ล้านบาท หากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท ก็จะไม่ต้องเสียภาษีส่วนนี้  

พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้หรือไม่

พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้ ซึ่งจะถือเป็นสัญญา “ซื้อขาย” ไม่ใช่การ “ให้โดยเสน่หา” ขั้นตอนและเอกสารจะคล้ายกัน แต่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านให้ลูกและภาษีจะคำนวณในอัตราการซื้อขายปกติ ซึ่งโดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการโอนให้โดยเสน่หา การดำเนินการลักษณะนี้มักเกิดขึ้นในกรณีที่ลูกต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่

ลูกสามารถซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่ได้หรือไม่

ลูกสามารถซื้อบ้านต่อจากพ่อแม่ได้อย่างแน่นอน โดยสามารถใช้สัญญาซื้อขายเป็นหลักฐานในการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ตามปกติ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกเป็นสำคัญ เช่น รายได้ อาชีพ และประวัติทางการเงิน หากคุณสมบัติผ่านเกณฑ์ ก็สามารถได้รับอนุมัติสินเชื่อเพื่อนำเงินมาชำระค่าบ้านให้แก่พ่อแม่ และกรรมสิทธิ์ก็จะถูกโอนเป็นของลูก

บ้านเป็นชื่อลูกขายได้ไหม

หากลูกบรรลุนิติภาวะแล้ว (อายุ 20 ปีขึ้นไป) เขาสามารถตัดสินใจขายบ้านและทำธุรกรรมได้ด้วยตนเอง แต่หากลูกยังเป็นผู้เยาว์ การขายบ้านหลังดังกล่าวจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนเสมอ โดยพ่อแม่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อพิสูจน์ว่าการขายนั้นเป็นไปเพื่อประโยชน์สูงสุดของตัวผู้เยาว์

https://www.ghbank.co.th/information/product/channels-for-apply-loans/

สรุป การโอนบ้าน-ที่ดินให้ลูก

การโอนบ้านให้ลูกหรือการโอนที่ดินให้ลูก เป็นกระบวนการที่ต้องใส่ใจในรายละเอียด ทั้งเรื่องค่าใช้จ่าย เอกสาร และขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยลดความยุ่งยากและประหยัดเวลาได้มาก การเลือกโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายจะช่วยประหยัดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกได้ และนับเป็นอีกหนึ่งวิธีในการวางรากฐานชีวิตที่มั่นคงให้แก่คนที่เรารัก

หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่

หรือติดต่อได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ G H Bank Call Center :  0-2645-9000  

เรื่องที่เกี่ยวข้อง
-

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

เรื่องที่คุณ
อาจสนใจ

รวม 10 ปัญหาบ้านที่พบบ่อย ทั้งกระเบื้องระเบิด ท่อน้ำรั่ว วอลล์เปเปอร์ลอก น้ำซึมขอบหน้าต่าง ฝ้าเพดานเป็นรอย และอื่น ๆ ที่ต้องรีบแก้ไขก่อนบานปลาย
Co-Living Space คือ ที่อยู่อาศัยแบบมีห้องนอนส่วนตัวและใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน เหมาะกับคนรุ่นใหม่ พร้อมสำรวจข้อดี ข้อจำกัด และลักษณะเฉพาะก่อนตัดสินใจ
วางแผนโอนมรดกที่ดินให้คุ้มค่าด้วยการประเมินทรัพย์สิน วางแผนภาษี ทำพินัยกรรม และเลือกวิธีโอนที่เหมาะสม เพื่อลดค่าใช้จ่ายและส่งต่อให้ทายาทอย่างราบรื่น

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก
เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ติดตามข่าวสารจาก GH BANK

อัปเดตทุก เรื่องบ้าน

อัพเดตเรื่องบ้านก่อนใคร รู้ก่อนได้เปรียบ

ค้นหาตาม Keyword เช่น การเงิน, การลงทุน, สินเชื่อ, บ้าน